【案情介绍】

夏先生一家四口人，原来一家居住在90多平米的两房内，父母在的时候，居住条件非常拥挤，因此早就萌发了换房的念头，2013年10月21日夏先生找到楼下一家房产中介说明了自己要置换新房的念头，中介公司的工作人员热情接待了夏先生，并且愿意接受夏先生的委托代为出售原有房屋，同时向夏先生推荐了多套房屋，其中一套170平方的大面积房屋引起了夏先生的兴趣，房东姓李，经过看房和简单的磋商，夏先生决定购买这套房屋，但夏先生也比较担心自己的房屋是否很容易就能出售出去，中介公司的工作人员给出的折衷方案是先预定李先生的房屋，支付一定数额的定金，将网签的时间尽量拖后，空出足够的时间来出售原有房屋，中介公司的工作人员称，6个月肯定可以卖出去的，因此最终与房东李先生商议下来将购房网签时间定在了2014年5月1日前。签约后夏先生支付了20万定金，随后陆续有不少人上门看房，但是随着时间的推移，该套房屋始终未能成交，眼看马上到2014 年5月1日了，夏先生也万分焦急。房东李先生也数次电话联系催促，但楼市越来越不景气，最终5月1日也未能将自己的房屋出售掉，之后经过几次协商未果后，李先生通过律师发函告知夏先生要没收夏先生的定金20万元。

【律师评析】

本案虽未涉诉，但是在目前楼市低迷的大背景下，对于读者依然具有较大的指导意义。本文所说的房屋置换是指出售房屋和购买房屋同时进行的一种特殊交易行为，一般情况下房屋置换都是为了购买更大的住房，改善居住环境。房屋置换由于是买卖同时进行，更容易产生法律纠纷，主要是基于下面几方面的原因。

1、旧房的出售人可能需要房屋的出售款来支付新购房屋的房款。

2、新房的出售人可能也处于出售旧房置换新房的过程中，因此对于时间的要求格外苛刻。

3、由于限购的原因，可能旧房的出售人不出售旧房即便有购房款也没有资格购买新房。

因此对于房屋置换人而言一旦原有房屋无法按时出售，那么就会直接影响到新购房屋合同的履行，造成违约，就如同本案夏先生遇到的情况一样，虽然本案中夏先生已经给自己预留了较长时间，但是恰逢目前房地产市场低迷，依然无法在约定的时间出售掉自己的房屋，遇到此种情况夏先生要么大幅度压低价格出售原有房屋，要么只能定金被没收掉，哪种方式对于夏先生而言都是巨大的损失。

当然如果读者也处在房屋置换过程中，我们可以给您下面几条建议，供您参考。

1、当然最稳妥的方式是彻底出售掉原有房屋后再新购住房。

2、新购房屋的合同中不要明确约定具体的网签时间和交易时间，或者明确约定待原有房屋出售掉后再进行网签和交易。

3、当然也可以在新购合同中单独就原有房屋无法按时出售导致新房无法购买这一情况约定较低数额的违约金，这样即便出现风险，违约责任也是可控的。