案情介绍

2011年4月26日，汪某租赁房东余某位于太湖县弥陀镇弥北街两间门面房并签订房屋租赁协议，协议约定租期自2011年4月26日至2016年4月26日，租金每年5000元。2014年10月19日，马某与被告汪某签订“转让合同”，约定汪某将其承租的店面转租给马某，期限自2014年10月19日至2016年4月26日止。该合同签订之时，汪某向马某出示了其与房东签订的租赁协议，并表示房东同意该房屋转租。双方口头约定租金35000元，店内服装作价4000元。此后，马某将39000元价款支付给汪某，将店内服装处理完毕，并购买厨具设备及相关物品，筹备开办早餐小吃店。2014年11月20日，余某以其未同意转租为由，将马某所有设备和物品搬出其房屋，并锁住房屋不准马某租赁，导致马某无法继续经营。马某遂向法院起诉要求解除与汪某签订的租赁合同，由汪某返还其租金35000元，并赔偿其购买相关设备的损失17845元。

意见分歧

在该案审理过程中，合议庭对转租合同是否有效问题存在两种不同的意见：

第一种意见认为：该合同应为无效合同，因为该合同未征得房东的事先同意，且房东在事后明确表示不同意转租，应当认定合同无效。

第二种意见认为：该合同是有效合同，但应予以解除。因为转租合同虽需以租赁合同为前提，但转租合同是独立的合同，其是否有效不以出租人同意或者追认为要件。

法理辨析

根据合同法的规定，合同的效力有无效、效力待定和有效三种情形，下面对擅自转租合同的效力逐一进行分析。

一、该合同并非无效合同。首先，《合同法》第二百二十四条的规定，旨在赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。《合同法》在存在转租行为的情况下对原出租人的保护方式，仅仅是为出租人设定了一个法定的解除合同的理由，并不是一概禁止转租。其次，无效合同指的是合同违反了法律和行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因而不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。《合同法》五十二条对于合同无效的情况进行了明确的规定，认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用，不能任意扩大合同无效的情形。而《合同法》第二百二十四条的规定，如果出租人与承租人订立合同约定可以转租的话就排除了该条的适用，显然该条为任意性规定而不是法律的强制性规定。

二、该合同亦并非效力待定合同。效力待定是针对无权处分行为而设置的法律制度，我国合同法第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。有人认为未经出租人同意将租赁物转租他人是一种无权处分行为，如果出租人事后不追认转租合同的效力，该转租合同就是无效的，即认定该转租合同是一种效力待定的合同。这种观点似乎有着合理性，但是仔细分析，该观点是经不起推敲的。“处分”是一个基本的法律概念，包括事实上的处分和法律上的处分，法律上的处分是使物体的权利形态发生变化，无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。在转租行为中，出租人与承租人订立的租赁合同使得承租人取得了房屋的租赁权，具体的权能体现承租人可以在合同约定的范围内占有、使用、收益租赁物。承租人对租赁物进行转租，只是占有、使用权发生了转移，对出租人的所有权并不产生影响，对租赁物上的权利形态也没有起到任何的限制或扩大的作用。所以承租人转租并不是对租赁物的无权处分，相反却是对承租人在其通过与出租人订立的租赁合同中所取得的占有、使用、收益权利的处分，是一种对自己权利的处分，是一种有权处分，所以此类合同不能认为是效力待定合同。

三、笔者认为该合同是有效合同。首先，转租合同具有独立性，转租合同虽以租赁合同为前提，但二者并非主从合同关系。虽然转租在发生上、效力上、转让和消灭上均受到租赁合同的限制，即转租的生效要件之一是租赁合同的有效存在，但就转租合同内容而言，转租人与次承租人均存在独立于租赁合同的法律利益，转租人为了获取租金，次承租人则为了获得租赁物的使用、收益之权。其次，前述已论证擅自转租行为并非无权处分行为，而是承租人依法使用、收益租赁物的行为，因此，出租人是否同意不影响转租合同的效力，对于转租合同应认定为有效的合同。只要当事人具有行为能力、意思表示真实、标的确定、可能、适法及正当，转租合同即可生效。出租人是否同意所影响的是其与承租人之间的权利义务关系，与转租合同的效力无关。最后，从保护次承租人的利益和保护出租人的利益的平衡上来看，也不应当将未经出租人同意的转租合同认定为无效或效力待定。根据我国《合同法》第二百二十四条第二款的规定，发生自行转租时，出租人可以解除合同，也可以不解除合同，出租人不解除合同，转租关系仍然存在，不致受到影响;而当出租人解除合同时，转租合同当然也应当终止。转租合同终止之后，对于次承租人而言，转租合同若被认定无效，则该合同自始不发生效力，善意的次承租人因转租合同终止而造成的损失无法向转租人主张，严重损害了次承租人的利益。

处理结果

合议庭最终采信第二种意见，认定原、被告之间签订的转租合同有效，但余某以收回房屋的行为明确表示不同意被告转租，致使原、被告之间的转租合同目的无法实现，判决解除汪某与马某的租赁合同，由汪某在扣除马某实际使用房屋期间的租金后，返还剩余租期的租金给马某。宣判后，汪某表示服判并已自动履行完毕。

生活启示

社会生活中，很多人都经历过房屋租赁，但在租赁过程中要注意维护自己的权益，尽量避免发生纠纷：首先，租赁合同内容要尽量详细明确，租赁标的、租赁的期间和租赁的价格要写清楚，违约条款和是否允许转租都要写明;其次，双方提供的证明材料要核实，特别是房屋产权证书尽量到房产管理部门核实，转租的尽量要征得房东的书面同意;最后，要了解相关的法律规定，也要自觉履行，主动办理租赁房屋备案登记。只有这样，各方在租赁过程中才能互相制约，权益均有保障。