王某某与耿某某租赁合同纠纷案

律师观点分析

案情简述：

涉案租赁房屋位于衡水市商贸城××世纪精品街××门店北一间。涉案租赁房屋系被告自衡水蔬菜副食品公司承租，其双方合同中约定“被告不得对外两份转租转让，如接受转租方对该房屋及附属设施造成损坏或给甲方造成其他经济损失的，应由乙方向甲方承担赔偿责任”。被告于2019年1月1日将涉案租赁房屋转租于原告，原告用于箱包销售。原、被告于2019年1月1日签订《租赁合同》一份。约定：租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。租金每月为4xx0元，租房押金为4xx0元。租金一年一交，缴纳时一次性交齐全年租金。合同期满后若续租，需提前一个月缴纳下一年全年租金。如果原告下一年不再续租，需提前两个月通知被告，否则押金不退。如果被告提前解约，需提前二个月告知。原告中途终止合同退房，被告将扣掉两个月租金做为违约金。原告经被告允许安装的设施一切费用自理。合同期满后原告所安装的固定设施不得拆除，全部归甲方所有。合同期满时乙方也不得移走或破坏自行添加的结构性设施（如装修装潢隔断等），被告也无需对以上设施进行补偿。

上述合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告支付了全年租金48xx0元及押金4xx0元。原告在本案审理过程中2019年7月8日自称尚有部分装修时买的空调、货架、射灯、沙发、电脑桌椅、地板没有搬走，只将销售的货在2019年4月11日搬清了。被告称是否在租赁房屋内有上述物品不清楚，被告不同意进行现场验收也不接收钥匙。经双方当事人核实均认可：可以在网上云窗登记的便民窗口申报即可获取个体工商户营业执照。但原告认为此种办理营业执照方式在衡水蔬菜副食品公司不同意转租情况下，将不受法律保护，不愿意网上注册登记，愿意到窗口办理工商注册登记，因无衡水蔬菜副食品公司的证明无法办理。以上事实，有双方当事人提交的证据及庭审笔录在卷为凭。

法院认为，关于原、被告双方签订的租赁合同的效力问题。我国《合同法》第五十条规定了合同无效的情形，另《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。依据上述《合同法》第五十二条、第二百二十四条第二款规定，承租人在转租时是否经过了出租人同意，并不是本案租赁合同成立生效的必备要素，原、被告签订的租赁合同，合同主体适格，意思表示真实，不存在无效之情形，原被告之间的租赁合同合法有效。原告主张租赁合同无效，缺乏法律依据，不予支持。

关于原、被告之间的租赁合同能否解除的问题。原、被告之间的租赁合同成立后，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告未及时提供涉案租赁房屋的房产证件以办理营业执照，造成无法经营合同目的无法实现，要求解除合同。被告要求继续履行合同。以法院查明的事实，原告办理营业执照并非需被告必须出具房产证件，原告可在网上云窗登记的便民窗口申报即可获取个体工商户营业执照。原告以此为由要求解除租赁合同，不符合我国合同法解除合同的法定条件。但原告向法庭明确表示不再租赁涉案房屋，原告的行为属于明示违约，故可解除原被告之间的租赁合同，并由原告承担相应的违约责任。

关于合同解除后各方当事人民事责任如何承担的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告在不存在解除合同法定情形下，明确不再租赁房屋，要求解除合同，原告构成明示违约。按照合同约定，如承租方中途退租，应扣除两个月的房租作为违约金。综合本案实际情况，考虑被告在向原告出租时租赁物存有瑕疵，被告未能提供相关证件配合原告到到窗口办理工商注册登记，也是原告要求解除合同的主要理由，因此可适当减免原告的违约金的承担，依据合同总标的额，双方约定的违约金数额，在解除合同后，原告向被告支付违约金3xx0元为宜。原告自2019年1月1日开始承租被告出租的房屋，故房屋租赁费应支付至判决合同解除之日止，每月按4xx0元计算，共计264xx元。原告交将租赁的房屋交付给被告。原告主张的装修损失2xxxx元，被告不认可。原告称在出租房屋内留有部分物品，被告称不清楚，经征求被告意见，被告不同意进行现场验收，依据原告提交的证据无法认定出租房屋内是否存有其主张的物品，故对原告主张的出租屋内的物品法院不作处理。综上，被告已收取原告全年租金48xx0元及押金4xx0元，共计52xx0元，在扣除以上违约金3xx0元、租金264xx元后，剩余款项226xx元由被告退还原告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告王某某与被告耿某某签订的《房屋租赁合同》；

二、原告王某某于本判决生效后三日内向被告耿某某交付位于衡水市商贸城二期世纪精品街8号门店北一间租赁房屋；

三、被告耿某某于判决生效后三日内退还原告王某某租金款226xx元；

四、驳回原告其他诉讼请求。