房屋买卖合同纠纷如何确定损失

一、房屋买卖合同纠纷如何确定损失

我国法律和司法解释均无具体的规定，可参照国内部分地区的司法实践经验确定如下认定原则：

1、如果双方当事人对房屋升值的差价损失能够通过协商确定的，则按照其约定;

2、如双方当事人不能协商确定的：

(1)原则上可比照最类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼同层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋升值的损失;

(2)无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋升值的差价损失。

3、认定损失的时间点应从保护守约的买受人的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方开发商的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等，合理确定。

4、守约的买受人损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约的开发商能预见的因房屋升值而产生的差价。

我国《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

二、司法审判和商事仲裁中委托评估的价值时点该如何确定

房屋买卖合同纠纷，从双方签约到作出裁判，时间跨度长，价值时点众多，不同价值时点的房价又不尽相同(房价上涨较快的时候甚至差别很大)，采用不同价值时点的评估值将直接影响损失数额的确定。作者所在的律师团队，专业办理房地产纠纷案件(诉讼、仲裁)，结合多年办理此类案件的经验，我们认为，在确定评估价值时点时，如果能够遵照以下原则，既符合法律规定，又能够兼顾各方合法权益：

1、公平性

无论是拥有合同解除权的一方行使解除权，或者是因双方均同意解除而达成解除合同的合议，亦或是原告(申请人)提起包含解除合同的诉讼请求(仲裁申请)，这些时点都会导致权利人(索赔权利人，拥有合同解除权的权利人)已经知道或者应该知道房屋买卖合同的解除已经不可逆转，涉案房屋的交易已经不可能完成。由于违约方的违约行为给非违约方造成的房屋差价损失也应该计算到这个时点为止，此后房屋价格继续上涨所带来的差价(损失)则为扩大部分，按照合法、公平的原则，确定评估时点应该首先考虑合同解除(通知解除、协商解除、行使诉权解除)的期日为评估价值时点。

2、有利性

司法实践中，案件的具体情况千差万别，有些案件无法确定合同解除时间，在起初诉求的时候，一开始也是要求继续履行的，原告(申请人)最后变更为解除合同、赔偿房屋差价损失等。

类似这种情况下，认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，宜将原告(申请人)变更请求的时间确定为评估价值时点。

3、综合性

除此之外，在确定委托评估的价值时点的时候，还应当结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及案件审理中房屋的升值情况等合理确定。