律师观点分析

广东省珠海市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2014)珠中法民三终字第434号

上诉人(原审被告)：珠海市某某房产开发有限公司，住所地：珠海市吉大。

法定代表人：刘广某，董事长。

委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。

委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：甄祝某，女，汉族，197X年1月XX日出生，住广东省某某市沙塘镇。

委托代理人：吴昀，广东融聚律师事务所律师。

上诉人珠海市某某房产开发有限公司(以下简称南福公司)与被上诉人甄祝某商品房预售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2014)珠香法民三初字第283号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、南福公司于判决发生法律效力之日起十日内向甄祝某支付违约金175671元;二、驳回甄祝某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费4464元，由甄祝某负担760元，由南福公司负担3704元。

南福公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决，改判南福房产公司向甄祝某支付2012年1月1日起至锦园5栋2单元2104房符合合同约定的交付条件之日即2012年7月11日止(193天)的逾期交房违约金(以人民币1930453元为本金，按照每日万分之二的标准计算，为74515元)。其事实和理由如下：

本院认为，结合南福公司的上诉事实及理由，本案的争议焦点为：一、涉案房屋的交楼标准问题;二、应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准。

一、关于涉案房屋的交楼标准问题。

根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应进行综合验收和分期综合验收，其中综合验收和分期综合验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。而涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收，未包括规划等验收，低于上述法律规定的验收合格条件，因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定，原审法院认定该约定不具有法律效力正确，应予维持。

由于2004年5月19日(国发(2004))16号)国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案，至此，建设工程完成各单项验收后报经建设主管部门备案才完成综合验收，因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当，本院予以维持。

二、应否以双方在商品房买卖合同中约定的每日万分之二点五作为逾期交房违约金计算标准。

违约金兼具惩罚性与补偿性，南福公司与甄祝某在合同中约定逾期交房违约金，一方面是出于督促南福公司尽快履行交房义务，当南福公司出现逾期交房行为时对其违约行为予以一定的惩罚，另一方面是对逾期交房行为给买受人造成的损失进行一定的补偿，双方约定每日万分之二点五，这是双方自愿协商签订，不违反法律法规。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定适用的条件是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，即双方在没有约定违约金数额或计算方法的前提下，为弥补买受人的损失而参照租金标准来衡量。事实上，延迟交房给买受人造成的损失是多方面的，租金损失仅是其中一部分，在近几年来经济形势的影响下，延迟交房亦可能造成买受人装修成本的增加，为交涉延迟交房事宜耗费人、财、物力等等，而这些损失客观存在却又往往无法量化到精确的数额，因此南福公司仅以租金标准来衡量违约金计算标准过高并不合理。结合南福公司应付的违约金总额、违约的时间与中国人民银行贷款利率等因素综合考量，合同约定每日万分之二点五的违约金计算标准并不过高，原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。

综上，南福公司的上诉主张没有依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2323元，由珠海市某某房产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　曾艺能

代理审判员　　庹　佳

代理审判员　　葛阳辉

二〇一四年十月十七日

书　记　员　　许婷婷