房屋认购定金性质及其适用

房屋认购定金性质及其适用
1、关于认购书的性质
在实践中，开发商与买受人在签订商品房买卖合同前一般会签订认购书，就房屋买卖有关事实进行先期约定，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保。对于认购书的法律性质，实践中是有不同理解的。有人认为，认购书是双方就商品房买卖事项做出的真实意思表示，应当认定其具有商品房买卖合同的法律效力，也有人认为认购书仅是对订立正式商品房买卖合同相关事宜的约定，不是独立的合同，认购书中的定金条款应认定为担保主合同履行的从合同。根据司法实践，对于房屋认购书（认购单）的法律性质的前述两种意见均有一定的局限性，认购书属于独立的合同，因没有主合同，自然从合同也不能存在，认购书约定的内同是当事人有义务在一定期限内或一定条件下签订商品房买卖合同，而非对商品房买卖进行具体约定，不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同。
2、关于认购定金的性质
最高院的司法解释对其明确为立约定金，所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，向另一方交付定金作为订立合同的担保，《担保法》司法解释第115条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，应当双倍返还定金。2003年最高院关于商品房买卖的司法解释第四条作出了在商品房买卖领域中，认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与卖方签订房地产买卖合同前，以交纳一定数额的款项作为买方要购买上述房屋的担保的一种定金形式。而卖方必须在收取定金后，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。实践中，当事人多在认购书中对此加以约定。可以看出，房屋认购金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋买卖法律关系中的具体体现。
3、立约定金罚则的适用条件
根据担保法司法解释的精神，当事人约定立约定金的目的不是保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。当双方当事人善意地履行了合同洽谈义务，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。换言之，定金罚则的适用应以当事人对合同不能订立存在主观过失为条件，即以当事人恶意不订立合同为条件。最高院关于商品房买卖合同纠纷的司法解释第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，吐过因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
综上所述，房屋认购金的性质应当认定为立约定金，适用最高院关于商品房买卖合同的解释，如因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，而不必承担双倍返还定金的责任。