业主与小区物业那点事

业主与小区物业那点事
近来，业主与小区物业的矛盾呈现上升趋势，围绕着物业公司与业主权利义务关系，双方通过法律途径解决的越来越多。如何厘清矛盾，妥善解决问题，张付杰律师对业主与物业公司那点事，做了相关的整理，以飨读者。
1、未入住仍需缴纳物业管理费
物业管理费又名公共服务费，是指物业公司为业主或者物业使用人提供公共部分卫生清洁、场地绿化、公用设施设备维修保养、公共秩序维护、安全保卫等具有共同性质的服务，所应该收取的费用。因它具有综合性，无法逐项分割计算，决定了它并不因为个别业主没有入住而减少，即使个别业主的房屋空置，但物业公司对公共部分的工作量没有减少，如保安照常站岗、巡逻，绿化、保洁人员依旧浇花、除草、清扫、清运等。所以，无论业主基于什么原因没有入住，都仍应缴纳物业管理费。
2、物业服务欠缺仍需缴纳物业费
最高人民法院相关司法解释规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但必须明白，这里所说的追究物业公司的违约责任，是指业主必须通过一定的合法程序，来获得应有的物业服务，而非拒交物业费。基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。
3、物业公司无权擅自经营牟利
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
4、未签合同，仍需缴纳物业管理费
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
5、物业公司无权对业主断水断电
物业公司与业主之间的物业服务纠纷，可以采取合法的方式保护自己的权益，但不得实施侵害业主合法权益的行为，否则应当依法承担相应的赔偿责任。
6、业主财物被盗，负安保责任的物业公司应担责
实践中由于刑事案件未侦破，失窃业主转而起诉物业公司承担赔偿责任的案件屡见不鲜，但由于现行法律法规的规范空白，同案不同判现象并不罕见。然而，案件的关键在于小区物业的安保范围及过错大小。故，《物业服务合同》内容是较为重要的一环。确定物业公司负有安保义务或者协助安保的，物业公司应在合理限度内，根据其过错程度，在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。
7、物业公司服务欠缺，造成损害应赔偿
某小区业主刘某在小区内骑车，当经过横在道路中间的浇水用的胶管时，不慎被绊倒，车倒人翻，手掌被划破，小腿也受伤。事后，刘某到物业投诉，要求赔偿医药费、自行车维修费等损失。物业负责人接到投诉后，认为刘某摔伤是因为自己不小心，物业不应承担赔偿责任，双方各执一词，无法达成一致意见。
根据《民法通则》第一百二十五条的规定，在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应当承担民事责任。这条特别责任条款规定的实质内容一是有没有“设置明显标志”，二是有没有“采取安全措施”，如果这两点都有，那么施工人员就可以不承担民事责任。反之，缺少其中的任何一点，施工人员都要承担民事责任。该纠纷中，物业人员在浇水作业中将胶管横于路中间，没有设置明显标志和采取安全措施而造成业主损害，物业自然难以推脱赔偿的民事法律责任。