律师观点分析

一、案件详情：

A房开与案外人B签订一份《购房协议书》，约定A房开将某处150平方米的商品房出卖给案外人B，单价24000元/平方米。A房开向案外人B出具了一份《认购单》，载明“甲方：A房开，乙方：案外人B，建筑面积：150平方米，单价24000元/平方米。”此后，律师代理的当事人C与案外人B签订了一份《购房协议书》，约定案外人B将上述商品房出卖给C，单价为28000元/平方米。C分别向案外人B和A房开支付了60万元、108万元购房款，并将《认购单》上案外人B的名字直接改成了C，A房开在修改部分盖章确认。

C后来得知上述房屋并非商品房，而是安置房，并非在A房开名下，只是由A房开代为建设。因此，C无法取得上述房屋。于是，C便将A房开告上了法院。在庭审中，A房开以未与C签订合同为由否认了双方的合同关系。法院以《认购单》为证据确认了双方的证据。因A房开确无法交付房屋导致合同目的无法实现，法院判决双方的合同解除，A房开向C返还购房款108万元及赔偿利息损失。

二、律师点评：

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

本案中，C虽然没有和A房开签订书面合同，但A房开在《认购单》上以盖章的方式对房屋的买受人予以了确认，证明其明知也认可合同相对方由案外人B变更为C。因此双方的合同关系成立。因涉案房屋并非商品房，而是安置房，导致A房开无法交付该房屋，合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，C解除合同的诉请得到了法院的支持。

  三、律师建议：

  在房地产开发项目中，房地产开发公司为了缓解资金压力、尽快收回成本等考虑，会出现一房多卖、无证先售、虚假出售等行为。作为商品房的买受人一定要谨慎处理买房事宜，尽到最大的注意义务，签订书面合同一定要坚持规范、合法。