律师观点分析

原告林XX与被告XX公司（以下简称XX公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林XX委托诉讼代理人潘XX、被告XX公司委托诉讼代理人李XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林XX向本院提出诉讼请求：1.确认与XX公司间的租赁合同已解除；2.判令XX公司赔偿至合同解除之日的合理损失15万元（25000元/月×6月）；3.判令XX公司赔偿装修损失及消防系统残值15万元；4.判令XX公司退还押金69210元及部分房租17687元；5.判令XX公司赔偿电子设备损失暂定6万元。诉讼过程中，林XX将诉讼请求变更为：1.判令XX公司赔偿至合同解除之日的合理损失15万元（25000元/月×6月）；2.判令XX公司赔偿消防系统设备残值75000元（15万元÷2）；3.判令XX公司赔偿装修损失308800元（386000元×0.8）；4.判令XX公司退还押金69210元及部分房租17687元；5.判令XX公司赔偿电子设备损失367400元；6.判令XX公司赔偿雇佣员工的工资等其他损失暂定3万元。事实和理由：林XX与江苏XX公司（2018年8月29日变更为XX公司）多次签订《商铺场地租赁合同》。2016年9月27日，双方再次签订租赁合同，约定租赁场地位于扬州市邗江区乐天玛特扬州XXA42号，租赁期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止，月租金为23070元，合同还约定了违约责任等条款。林XX按约交付押金和租金。林XX为履行合同，花巨资购置了大型电子玩具等设备，并对消防系统进行了改进，以达到消防安全要求。2017年3月7日，XX公司单方对外发布《公告》，称需要对经营场所的消防安全设施进行全面整改，于2017年3月8日起闭店整改。通知停业整改期限为一个月，3月8日起不准林XX进入场地进行经营并禁止将经营场所内物品带走。林XX根据XX公司的通知一直在等待，通知的一个月期限到后，XX公司却以各种理由拒绝履行合同义务。林XX一直要求XX公司妥善处理上述事宜，或恢复正常营业或赔偿相应损失，但XX公司却置之不理。林XX认为，双方签订的《商铺场地租赁合同》合法有效，林XX已按约交付押金和租赁费用，XX公司应按约定提供合法有效的经营场地，但XX公司却擅自单方中止合同并违约，也不提供任何补救措施，根据《中华人民共和国合同法》相关规定及《商铺场地租赁合同》约定，XX公司对其单方违约给林XX造成的损失应承担赔偿责任。由于XX公司拒不承担责任，故具状请求依法保护林XX的合法权益。
XX公司辩称，1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，合同双方在合同中对于租赁房屋装修装饰物有约定的，应当从其约定。根据租赁合同第十九条第八款的约定，XX公司对于装修装饰物不承担任何赔偿责任。2、根据租赁合同第六条约定，林XX应将当日营业额统计呈报XX公司，接受XX公司的监督管理，但林XX并未按照约定履行此项义务，因而林XX违约在先。3、XX公司已将消防整改事实及时告知了林XX，林XX未及时采取有效措施，防止损失扩大，根据合同法的相关规定，林XX应自行承担相应损失及责任。
本院经审理认定事实如下：林XX长期租赁本案讼争的场地经营游戏厅。2009年9月10日，林XX经营的扬州市维扬区泰迪熊电子游戏游艺厅（使用面积428平方米）取得扬州市公安消防支队发放的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
2014年6月18日，林XX（詹XX）就428平方米的租赁场地与扬州市XX公司签订装饰装修合同一份，工程造价为386000元，工期为45个工作日。扬州市XX公司于2014年6月8日收到詹XX装修预付款现金8万元，于2014年7月8日收到詹XX转账款306000元。
2016年5月18日，林XX经营的扬州市XX向广州市XX公司购买游戏机等设备，价款为307400元。2016年12月1日，又购买机器万能战车2代2组，价款为6万元。
2016年9月27日，江苏XX公司（甲方）与林XX（乙方）再次签订租赁合同一份，约定：乙方承租甲方位于扬州市邗江区乐天玛特扬州XXA42号场地经营游戏厅；租赁场地建筑面积为428平方米；租赁期限自2016年10月1日起至2017年9月30日止；月租金23070元，在整个租赁期内，乙方以每一个月为一个租金支付周期，乙方应当于每个支付周期最后一个月25日之前向甲方支付下个周期的固定租金；乙方在本合同签署之日起三日内向甲方支付押金69210元，本合同提前解除或到期终止之日起三个月内，如果乙方已经按照本合同约定履行全部义务并且甲方无异议后，甲方可以向乙方无息返还押金；乙方应当按甲方对营业额统计表的要求和规定认真、及时、准确地填写并呈报经营当日的营业总额（并附当日收银机销售报表），经乙方指定工作人员签字确认后交给甲方。乙方应当在每笔业务发生时立即计入营业额统计报表。如果乙方己经发生业务并且收取款项后，甲方抽查时乙方仍未将该款项计入营业额统计表，则视乙方为未及时登记；本合同期满，乙方如需继续承租租赁场地，应至少在本合同期限届满前60日之前向甲方提出书面申请。本合同提前终止或期满终止，甲方有权收回租赁场地，乙方应当自合同提前终止或期满终止之日起3日内向甲方交还租赁场地。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，甲方有权选择要求乙方将租赁场地恢复原状或者保持当时现状交还，乙方应按照甲方选择状况向甲方交还租赁场地。如果甲方选择乙方按当时状况交还，甲方对乙方的装修投入不承担补偿等任何责任。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。
2017年3月8日，江苏XX公司扬州店因消防原因闭店整改。
2018年8月29日，江苏XX公司经南通市经济技术开发区市场监督管理局核准变更为XX公司。XX公司扬州店现已恢复经营，XX公司在恢复扬州店经营前对经营场地进行了改造。
本案争议焦点为林XX主张的各项损失有无事实和法律依据。
对该争议焦点，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，XX公司与林XX签订的租赁合同合法有效。在合同履行期间，XX公司于2017年3月8日起因经营场所消防原因闭店整改，但一直未恢复经营，导致林XX无法继续使用租赁场地，租赁合同无法继续履行系由XX公司自身原因导致，XX公司对此应当承担违约责任。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，XX公司在恢复经营前对经营场地进行了改造，改造导致林XX经营场地的装饰装修、设备等残值无法确定，对林XX主张的相关损失，本院根据查明的事实，当事人的举证、质证情况及相关法律规定分别认定如下：
关于经营损失，因XX公司自身原因导致林XX无法继续使用租赁场地进行经营，造成林XX正常经营情况下的预期利益受损，故XX公司应赔偿林XX合理期间内的经营损失。林XX提供的2017年1月至2月的营业收入记录明细虽不足以证明其经营收入情况，但XX公司突然闭店，导致林XX客观上产生了经营损失。综合考虑林XX的经营规模、租金数额、合同履行情况、租金外的其他成本等因素，本院认为林XX主张的六个月合理期间及每月25000元的损失适当，对林XX主张的经营损失15万元应予认定。
关于消防系统设备残值及装修损失，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。案涉租赁合同于2017年9月30日期限届满前后，XX公司扬州店一直未恢复经营，双方也未就续签合同进行协商。因林XX在租赁期限届满后未要求将租赁场地返还XX公司，XX公司也未要求林XX返还，故应认定双方间的租赁合同在2017年9月30日后继续有效，但租赁期限为不定期。后XX公司对林XX承租场地进行改造的行为，应认定为解除租赁合同的行为。《最高人民法院关于审理城镇房租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。林XX与XX公司签订的租赁合同约定：本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，甲方有权选择要求乙方将租赁场地恢复原状或者保持当时现状交还，乙方应按照甲方选择状况向甲方交还租赁场地。如果甲方选择乙方按当时状况交还，甲方对乙方的装修投入不承担补偿等任何责任。本合同期满终止或不论基于任何原因本合同提前终止的，乙方添置的与房屋不可分离的装修、设备以及增建和改建无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。根据法律规定和租赁合同约定，对未形成附合的消防设备、装饰装修物，应归林XX所有；对已形成附合的消防设备、装饰装修物，应归XX公司所有，XX公司对其残值不承担赔偿责任。由于XX公司对林XX的租赁场地已进行了改造，致未形成附合的消防设备、装饰装修物无法确定，XX公司应对此承担不利后果。本院根据所租赁的建筑面积，酌定未形成附合的消防设备、装饰装修物损失为5万元，XX公司应承担该损失的赔偿责任。
关于押金及部分房租，租赁合同约定林XX应于合同签订之日起三日内向XX公司支付押金69210元；在租赁期内，应于每月25日之前支付下个月的固定租金23070元。庭审中，林XX只提供了51230元的押金收据，并陈述尚有收据在租赁场地，因XX公司的改造而灭失，XX公司认为林XX应自行承担举证不能的后果。对此，本院虽要求XX公司庭后核实林XX所交押金和租金的具体数额，但至判决前一直未向本院提交核实情况。根据合同约定的押金、租金的支付时间，林XX按约定的时间支付押金、租金，是其使用租赁场地的前提，据此应认定林XX已支付押金69210元及2017年3月份的租金23070元。由于租赁合同无法继续履行系由XX公司自身原因导致，且XX公司改造的行为应认定为解除租赁合同的行为，XX公司应返还林XX押金69210元及2017年3月份未使用期间的相应租金17687元。
关于电子设备损失，XX公司自闭店整改起至恢复经营改造时，林XX所承租的场地一直处于XX公司的控制之下，在XX公司无证据证明林XX在其改造前已将相关设备转移时，XX公司应承担不利后果。2016年5月18日，林XX经营的扬州市XX向广州市XX公司购买游戏机等设备，价款为307400元。2016年12月1日，又购买机器万能战车2代2组，价款为6万元。结合合同的履行情况、经营损失的赔偿及林XX陈述的五年使用寿命，本院酌定游戏机等设备按70%计算折旧后的价值，为215180元；机器万能战车2代2组按80%计算折旧后的价值，为48000元，电子设备损失应认定为263180元，XX公司应承担该损失的赔偿责任。
关于雇佣员工的工资等其他损失，因林XX未能提供证据证明XX公司的闭店整改给其造成了雇佣员工的工资等其他损失，故对其主张的该项损失不予支持。
综上所述，XX公司应赔偿林XX经营损失15万元，未形成附合的消防设备、装饰装修物损失5万元，电子设备损失263180元；并返还林XX押金69210元、租金17687元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、XX公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林XX经营损失15万元，未形成附合的消防设备、装饰装修物损失5万元，电子设备损失263180元，合计463180元；
二、XX公司应于本判决生效之日起十日内返还林XX押金69210元、租金17687元，合计86897元；
三、驳回林XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13963元,由林XX负担6419元，XX公司负担7544元（原告同意其预交案件受理费中的剩余部分由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。