近日，四川省住房和城乡建设厅联合四川省工商行政管理局出台了《关于印发〈四川省商品房买卖合同(预售)示范文本〉的通知》(川建房发[2015]369号)，发布《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称《示范文本》)。新版商品房买卖合同与现行商品房买卖合同有什么不同?对购房者有什么利好?对开发商有什么约束?本期《解密维权》由北京安博(成都)律师事务所彭安碧、黄磊、钟晓丽为你详细解答。

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NO.1近日，四川省住房和城乡建设厅联合四川省工商行政管理局出台了《关于印发〈四川省商品房买卖合同(预售)示范文本〉的通知》(川建房发[2015]369号)，发布《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称《示范文本》)。据了解，此《示范文本》参照住房城乡建设部、工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171),由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局结合四川省实际制定，采取了章节式体例，分为十章，共四十条，对2006年版《四川省商品房买卖合同示范文本》进行修订和完善，整体框架更为清晰，突出了其示范性。

NO.22014年5月26日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同(预售)示范文本》《商品房买卖合同(现售)示范文本》。从新版的商品房买房合同范本中，记者发现最大的特点是分为预售和现售两个版本，也更加注重保障买受人(买方)权益，并进一步细化双方违约责任。比如：明确了卖方的保修责任和最低保修期限，卖方必须将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，要求卖方要承诺房屋不存在"一房多卖"、司法查封，对房屋买卖交易问题进行明确规定，减少了买卖双方的后顾之忧。本期华西城市读本记者通过采访专业人士，为你全面解读新版商品房买卖合同的五大变化。

引言

近日，四川省住房和城乡建设厅联合四川省工商行政管理局出台了《关于印发〈四川省商品房买卖合同(预售)示范文本〉的通知》(川建房发[2015]369号)，发布《四川省商品房买卖合同(预售)示范文本》(以下简称《示范文本》)。 四川省住建厅有关负责人介绍，《示范文本》与《物权法》、《城市房地产管理法》、《四川省物业管理条例》、《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律法规进行有效对接，强化交付具体条件，增加查验房屋环节，对商品房质量问题进行归纳分类，增加了质量担保、预售资金监管、买受人信息保护、房屋不利因素告知等条款，规范房屋销售、使用行为，为维护买卖双方合法权益，防范交易风险，减少和解决纠纷提供了依据。 据悉，《示范文本》从2015年7月1日起正式推行使用。 新版商品房买卖合同与现行商品房买卖合同有什么不同?对购房者有什么利好?对开发商有什么约束?本期《解密维权》由北京安博(成都)律师事务所彭安碧、黄磊、钟晓丽为你详细解答。

律师解密

问题一：新版商品房买卖合同与旧版有什么不同之处?

四川省住房和城乡建设厅联合四川省工商行政管理局出台的《关于印发〈四川省商品房买卖合同(预售)示范文本〉的通知》(川建房发[2015]369号)(以下简称《示范文本》)参照住房城乡建设部、工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)，由四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局结合四川省实际制定，采取了章节式体例，分为十章，共四十条，对2006年版《四川省商品房买卖合同示范文本》进行修订和完善，整体框架更为清晰，突出了其示范性。与《物权法》、《城市房地产管理法》、《四川省物业管理条例》、《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》等相关法律法规进行有效对接，强化交付具体条件，增加查验房屋环节，对商品房质量问题进行归纳分类，增加了质量担保、预售资金监管、买受人信息保护、房屋不利因素告知等条款，规范房屋销售、使用行为，为维护买卖双方合法权益，防范交易风险，减少和解决纠纷提供了依据。

此外，《示范文本》在《合同法》倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡买卖双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约、履约，具有实用性和前瞻性，将为进一步规范商品房交易行为、保障买卖双方当事人的合法权益、切实维护公平公正的商品房交易秩序起到积极作用。

问题二：对购房者、开发商有什么利好和约束?

新的《示范文本》在《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)的基础上根据实际交易中出现的问题，对购房者与开发商的权利、义务进行了部分的调整、细化和添加。整体看来，细化调整之后的《示范文本》能够更加平衡地保障了买卖双方当事人的合法权益，更好的实现公平公正。

1、强化交付具体条件。在新《示范文本》的第六章交付条件之一添加了《建筑工程竣工验收合格证明》供开发商与购房者进行选择;基础设施设备交付条件中添加了对雨、污水排放纳入城镇雨、污水排放管网等设备的交付条件。添加了购房者可委托代理人办理商品房交接手续的权利。若该商品房为住宅的，开发商提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》同时还应提供《住宅工程质量分户验收结果表》。在第十八条交付时间中添加因不可抗力的客观因素不能按期交房的，开发商应书面通知购房者。既加强了购房者的权利义务，也强化了开发商的权利义务。

2、买受人身份核实。在新《示范文本》中添加买受人身份核实的条款。在交付商品房时，开发商应该核验购房者身份，若是委托代理人办理的，应核实购房者的书面委托及代理人的身份证明。这样虽然加大了开发商的工作量，到那时且能避免风险。

3、增加查验房屋环节。《示范文本》中约定，购房者可自行或委托第三方查验该商品房，查验时，开发商应予以配合，并与购房者或第三方会房屋查验情况予以书面记录。

4、增加了质量保险。在《示范文本》中新添加质量保险，加强了购房者的权利和开发商的义务。

5、房屋不利因素告知。出卖人通过告知书或销售现场公示向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素。本条的添加既是开发商的义务也是购房者的权利，有助于购房者在买房时了解商品房的真实信息。

新《示范文本》与2014版本的相比，更加的细化了，公平、合理、合法的基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、提示性条款及可执行性天宽，平衡买卖双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，对维护商品房交易秩序具有积极作用。

问题三：合同只对7月1日以后买房的有效吗?

是的，但并不是所有7月1日之后买的房都使用新《示范文本》。四川省住房和城乡建设厅联合四川省工商行政管理局出台的《关于印发〈四川省商品房买卖合同(预售)示范文本〉的通知》(川建房发[2015]369号)(以下简称《示范文本》)中提到的该《示范文本》从2015年7月1日正式推行使用，是指2015年7月1日之后领取到《商品房预售许可证》的楼盘须使用新版本。已经在7月1日前领取《商品房预售许可证》的楼盘，依然使用旧版《商品房买卖合同示范文本》，主要原因是方便开发商管理，避免出现同一个楼盘使用不同版本合同的现象。

因此，并不是在7月1日以后买房就都用新版的《示范文本》，而是要看该楼盘领取《商品房预售许可证》的时间。

友关心

搜狐网友"西风卷落叶"：新增预售资金监管条款，购房者可以随时查看预售资金情况吗?

北京安博(成都)律师事务所律师黄磊认为：不能。《商品房预售资金监管办法》第五条规定"监管银行应当按照商品房预售资金监管协议约定，配合监管部门共同做好商品房预售资金监管工作，并按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，加强对商品房预售资金的缴存、使用等事项的日常监管"。 根据上述规定，商品房预售资金的监管人员为监管银行和监管部门，购房者并不是监管人员，因此购房者不能直接查看预售资金情况。但根据成都市房管局的解释，开发商应将预售资金情况进行公示，购房者可根据其公示内容了解该资金的运用情况。 若购房者想查询自己支付的房款是否打入了预售资金监管账户，只需要确定合同备案就好。房地产开发商在开始进行商品房预售前，应与房产部门办理入网认证的商业银行(以下简称：监管银行)签订监管协议、开立监管账户，同时监管银行办理预售资金监管专用POS机，并向监管银行提交用款计划、工程建设预算清册、中标通知书等书面材料。如果没有将房款打入预售资金监管账户，那么合同备案就不能通过。所以，只要合同备案通过了，那么房款肯定是纳入监管账户了。

搜狐网友"罗王册"：若开发商要变更房屋规划设计且书面告知购房者，购房者要解除合同怎么办?

北京安博(成都)律师事务所律师助理钟晓丽认为：《商品房销售管理办法》第24条规定："房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。"因此购房者应在收到通知的15日内作书面答复要求退房，并有权要求开发商退还房款及利息，且由开发商承担违约责任。