最高院：《租赁合同》约定租赁期限20年后，自动续租20年，是否有效？

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问:当事人约定租赁合同租赁期限20年,到期后自动续租20年该自动续期约定是否有效?

答:

租赁期间即租赁合同的存续期间。《民法典》第七百零五条规定:“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

由此可见，除法律有特别规定之外，定期租赁合同的最长期间不得超过20年。对于实践中当事人签订租赁合同约定租赁期限20年，到期后自动续租20年，对于“到期后自动续租20年”的约定应认定无效。

其理由是:

首先，租赁合同中出租人向承租人所移转者仅为债权性质的使用收益权，在租赁关系消灭时，承租人应向出租人返还租赁物，如允许租赁合同存续期限过长，一般的租赁物均会损耗殆尽，势将影响租赁物的返还，与租赁交易的初衷相悖。

其次，租赁合同当事人的权利和义务有赖于当事人之间的约定，但当事人的预见能力终究有限，而合同严守原则又使租赁合同的变更异常艰难，限制定期租赁合同的最长存续期间，有助于租赁合同的当事人适时调整交易的条件。

最后，当事人租赁合同约定租赁期限20年，意图使租赁合同继续存续的，可于定期租赁合同期限届满之前或之时续订租赁合同但新的定期租赁仍须受20年的最长期限限制。如果当事人在订立租赁合同时，在合同中约定到期后自动续期20年，这样的约定因意图规避《民法典》对租赁合同最长租赁期间的限制而无效。

编者后语：

按照上述指导意见，实践中，此类租赁合同的租金设置就显得十分重要。

例如，约定20年到期自动续租20年，总租金为20万，则被认定后20年约定无效情况下，需要退还10万元租金。

而如果约定前20年租赁20万元，后面无偿使用，则出租方可主张在认定约定无效后无需退还超出20年的租金。

来源：节选自最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》

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