律师观点分析

上诉人（原审被告）：东莞A公司。委托诉讼代理人：罗红，广东文厚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：东莞市B联合社。

上诉人东莞A公司与被上诉人东莞市B联合社租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人A公司向本院提起上诉，请求：撤销一审判决第一、二项，改判驳回B联合社的全部诉讼请求。事实与理由：（一）一审法院认定事实不清。1、案涉厂房虽有临时报建批准许可，但该临建厂房是否按照建筑工程规划许可备案并经过竣工验收合格事实不清，一审法院认定租赁合同有效依据不足。2、B联合社确认该厂房存在质量问题并出具了整改方案，但A公司多次催促其整改，B联合社均未实际实施整改，A公司无法使用案涉厂房是由B联合社造成，故案涉厂房未整改前，B联合社无权要求A公司支付租金。3、一审法院未对案涉新建厂房安全质量问题进行认定，该厂房雨棚坍塌事实亦未作认定，该事实足以认定案涉厂房存在一定的安全隐患，A公司要求整改消除安全隐患并拒绝支付租金具有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修可以要求出租人在合理期限内维修，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。双方于2016年签订的《厂房租赁合同》第五条第二款亦约定在建筑结构性问题不归于承租人的情况下，出租人负有维修厂房的义务。B联合社一直不整改，故A公司无须支付租金。综上，A公司无须支付2017年1月至2017年12月的租金。（二）一审法院适用法律错误，程序存在瑕疵。根据A公司提交的证据可知，A公司多次告知B联合社案涉厂房存在质量问题，但B联合社一直未整改，向一审法院申请鉴定的应为B联合社。A公司并未明确表示不申请鉴定，一审法院径行作出判决程序不当。鉴于此，A公司立即委托有资质的鉴定公司对案涉厂房进行了安全质量鉴定并告知B联合社。后A公司在二审法庭调查期间提交了上诉状补充意见：（一）根据A公司二审提交的鉴定报告可知，B联合社交付的二期厂房因本身存在质量问题，该质量问题导致承租人无法正常使用，B联合社交付的租赁物不符合约定用途且怠于采取补救措施，已经构成违约。（二）案涉厂房存在质量问题，B联合社负有维修的义务，B联合社怠于履行维修义务，A公司应当相应减少租金。（三）B联合社新建的厂房存在质量问题，厂房雨棚坍塌，存在安全隐患，危及承租人的人身安全，B联合社应对新建的厂房承担瑕疵担保责任。（四）一审判决超出B联合社的诉讼请求范围，A公司已将2018年1月起至今的租金（除新建厂房租金）已交付给B联合社，故一审判决A公司多承担了590070元的租金。1、B联合社起诉状的诉讼请求并未请求A公司支付2017年12月10日之后的违约金，仅是请求支付违约金533075.40元，一审法院判决A公司支付违约金至付清之日止超出B联合社的诉讼请求。2、A公司二审提交的中国农业银行的账户交易明细回单显示，A公司已经支付了2018年1月、2月的租金均是194856.66元，且B联合社当庭确认收到上述租金，实际上A公司从2018年1月至今的租金（除新建厂房的租金外）均已支付，一审判决有误。综上，请求二审法院依法改判。

一审法院认定以上事实的依据有：厂房租赁合同书、租赁物接收函、律师函、建设工程审批意见表、塘厦政府临时报建的复函、中标通知书、厂房出租合同、建厂拟向书、厂房出租补充协议、厂房租赁合同书及收据、照片、书面联络函、回函整改方案、二期厂房验收跟进表及图片、整改方案之书面回复、二期厂房工程相关问题的回复、二期厂房工程相关问题整改的书面回复及图片、律师函、快递单和快递跟踪记录及本案庭审记录、问话笔录等证据。

一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、双方当事人签订的《厂房租赁合同书》是否有效；二、涉案厂房及配套设施是否出现质量问题导致无法使用、A公司应否支付租金及违约金的问题。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、A公司应于判决发生法律效力之日起五日内向B联合社支付2017年1月1日至2018年3月10日期间拖欠的租金4038450元；二、A公司应于判决发生法律效力之日起五日内向B联合社支付违约金（违约金以每月拖欠的租金为本金，按每日千分之一，自当月的11日起计算至付清之日止）；三、驳回B联合社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费18455.34元，由A公司负担。诉讼费B联合社已预交。

二审期间，A公司向本院提交证据一为房屋结构安全检测鉴定报告、告知函、告知书，拟证明案涉厂房存在质量问题；证据二为2018年1月至7月租金缴纳作证，证明A公司除新建厂房未交纳租金后，有向B联合社缴纳旧厂房的租金。B联合社质证认为，1、对证据一的真实性、合法性及关联性均不予确认，鉴定报告是A公司单方委托，且一审法院询问过A公司是否鉴定，A公司不同意鉴定；2、B联合社仅收到过一份告知函，告知书没有收到，对告知函内容不确认；3、认可A公司缴纳的租金数额，但A公司仅缴纳了部分租金，A公司在2017年一整年均没有交纳租金。

另查明，A公司从2018年1月至2018年7月共缴纳租金数额共计1374996.66元，B联合社确认收到上述租金，但B联合社主张A公司仅缴纳部分租金。

再查明，B联合社没有提交任何有关案涉旧厂房及2栋宿舍的报建手续的材料。B联合社在二审中表示，如果案涉租赁合同无效，其租金的诉请相应地变更为厂房占有使用费；A公司对此表示无异议。

还查明，A公司提交的鉴定报告显示，厂房主体结构安全性满足安全使用要求，可按照限定使用荷载继续安全使用。A公司主张案涉新建厂房可使用荷载不符合其对厂房的使用要求。

本院经审理查明，对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案为租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人A公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：（一）案涉租赁合同的效力问题。（二）A公司拒付“租金”的理由是否成立。（三）关于案涉厂房的“租金”及违约金如何认定。

综上所述，上诉人A公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实部分有误，且二审出现新事实，故本院一并予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：

一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2018号民事判决第二、三项；

二、变更广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初2018号民事判决第一项为：限东莞A公司于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市B联合社支付2017年１月１日至2018年3月10日期间拖欠的占有使用费2663453.34元；

三、驳回东莞市B联合社的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费18455.34元（东莞市B联合社已预交），二审案件受理费39108元（东莞A公司已预交），均由东莞A公司负担。

为终审判决。