北京XX公司与北京XX公司等租赁合同纠纷一审民事判决书

律师观点分析

北京XX公司与北京XX公司等租赁合同纠纷一审民事判决书 北京市朝阳区人民法院 民事判决书 （2015）朝民初字第00841号 原告北京XX公司，住所地北京市XX， 法定代表人A，董事长， 委托代理人A，北京市XX律师事务所律师， 被告北京XX公司，住所地北京市朝阳区XX， 法定代表人A， 被告A，男，1966年10月24日生， 原告北京XX公司（以下简称迈瑞可公司）与被告北京XX公司（以下简称中伟置地公司）、被告A房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，迈瑞可公司委托代理人A到庭参加了诉讼，中伟置地公司、A经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结， 迈瑞可公司诉称：2013年11月24日，我方通过代理人中伟置地公司承租了崔衍X位于北京市×区×路×号×层910号房屋（以下简称910号房屋）作为办公用房，我方与中伟置地公司签订了《租赁合同》，租赁期限自2013年11月24日至2015年3月15日，月租金3000元，租金支付方式为押一付三，签约时，我方审核了910号房屋的房产证、崔衍X身份证、并支付了中伟置地公司中介费3300元、房屋押金3000元、6个月零22天房租及卫生费合计20920元，中伟置地公司向我方交付了房屋钥匙以及水卡、电卡，A作为房屋产权人在我方申请工商登记的资料中也签字确认，我方承租房屋后，一直依约履行租赁合同，2014年7月，我方员工出差回来突然发现910号房屋门锁被换，且有一家新的公司在此办公，经询问新的公司是从A处租赁的房屋，而且我购买的办公家具被A提供给新的租户使用，我多次向A索要均未果，中伟置地公司与A一房二租、破门而入的行为已经严重违反合同约定，故诉至法院：1、要求解除我方与A于2013年11月20日签署的《房屋租赁合同》；2、要求解除我方与中伟置地公司于2013年11月24日签署的《房屋租赁合同》；3、要求中伟置地公司、A连带返还2014年7月16日至2014年12月15日期间的房屋租金15000元；4、要求中伟置地公司、A连带返还房屋押金3000元、卫生费300元；5、要求中伟置地公司返还居间服务费3300元；6、要求中伟置地公司、A连带返还我国购买家具或折价赔偿3400元；7、要求中伟置地公司、A连带支付赔偿金6000元， 中伟置地未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见， AX未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见， 经审理查明：2013年11月20日，出租方A（甲方）与承租方迈瑞可公司（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将910号房屋出租给乙方办公使用，租赁期限自2013年11月20日至2014年11月19日，租赁期共12个月，双方议定租金每月2800元，押一付三，分别于2013年11月20日、2014年2月20日、2014年5月20日、2014年8月20日支付，合同签订之日起，乙方应向甲方支付一个月房屋租金作为保证金即人民币2800元，租赁双方如一方未履行本合同约定的条款，违约方须赔偿对方一个月租金作为违约金， 2013年11月24日，甲方（出租代理方）中伟置地公司与乙方（承租人）迈瑞可公司签署《房屋租赁合同》，约定甲方代理出租910号房屋，乙方承租房屋用于办公，租赁期限自2013年11月24日至2015年3月15日，房屋租金每月3000元，支付方式为押一付三（首次付6个月22天），于2013年11月24日支付20200元，于2014年5月16日支付9000元，于2014年8月16日支付9000元，于2014年11月16日支付9000元，本合同签订之日起，乙方应向甲方支付1个月房屋租金作为保证金即3000元，卫生费720元整，合同期满，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应在五日内将所收保证金全部返还乙方，甲方负责审验出租房产权人的房屋所有权证及其他权属证明、户口本、身份证件、保证出租房及产权人真实，代为行驶出租人的权利和义务，租赁期内及租赁期终止后六个月内，乙方不得与该房产权人自行成交，否则以乙方应向甲方交付二个月房屋租金作为赔偿，租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，乙方应提前三十天通知甲方，并支付两个月租金补偿给甲方， 关于两份租赁合同，迈瑞可公司表示经中伟置地公司提供居间服务，先与A签署《房屋租赁合同》，后为收取居间费用，中伟置地公司以代理人身份与迈瑞可公司另行签署了《房屋租赁合同》，当时，中伟置地公司出示了房屋所有权证复印件、水电燃气卡及房屋钥匙，A亦在现场进行了确认，各方均以第二份《房屋租赁合同》为履行依据， 关于履约情况，迈瑞可公司表示于2013年11月24日支付居间服务费3300元、房屋押金3000元、卫生费720元及2013年11月24日至2014年6月15日期间房租20200元；于2014年5月支付2014年6月16日至2014年9月15日期间房租9000元；于2014年8月18日支付2014年9月16日至2014年12月15日期间租金9000元，迈瑞可公司承租房屋用于经营，员工经常出差，偶尔在里面办公，2014年8月回到910号房屋内，发现钥匙无法打开门锁，屋里有另外一家公司办公，后迈瑞可公司找到A进行协调未果，与中伟置地公司无法取得联系，便于2014年10月报警， 关于相关诉求：1、租金方面，迈瑞可公司表示910号房屋于2014年7月前已经另行出租他人使用，据工商登记查询资料显示于2014年7月16日被承租方注册为经营地，据此主张返还2014年7月16日至2014年12月15日期间的房屋租金，就此提交首期房租收据、房租收据丢失情况说明、银行转账交易明细单、房产税及个人所得税缴款发票、工商信息查询单等书证，并申请证人车×出庭作证，其中，据工商信息查询显示单记载凯德三迪北京XX公司成立日期系2009年7月7日成立，核准日期系2014年7月28日，登记住所系910号房屋，2、押金、卫生费方面，迈瑞可公司表示已付房屋押金3000元及卫生费720元，押金及剩余卫生费应予返还，就此提交押金收据、首期房租收据为证，其中，首期房租收据显示交纳2013年11月24日至2014年6月15日房租及卫生费720元，3、居间服务费方面，迈瑞可公司表示支付中伟置地公司居间服务费3300元，应予返还，就此提交居间服务费收据为证，4、家具损失方面，迈瑞可公司表示承租910号房屋后购买办公家具支出3400元，此部分家具由A作为个人财产一并出租给现租户使用，A不协助返还物品，故主张物品相应的价值，就此提交《北京市家具购买合同》为证，其中，买方住所记载系910号房屋，但购买家具分项等字迹模糊不清，5、赔偿金6000元，迈瑞可公司表示因崔衍X、中伟置地公司提前解约，将房屋另行出租，严重违反合同约定，以两个月租金标准主张违约金， 以上事实，有当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、房租收据、押金收据、工商信息查询单等在案为证， 本院认为，依法成立的合同，对XX事人具有法律约束力；XX事人应XX按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同，本案中，迈瑞可公司与A及中伟置地公司先后签署的《房屋租赁合同》中涉租标的均系910号房屋，且迈瑞可公司自述A知晓并认可第二份《房屋租赁合同》，各方均以此为履约依据，由此可知，各方就910号房屋租赁事宜变更意思表示并通过合同予以确认之时，A公司与B签署之《房屋租赁合同》应视为协商解除，迈瑞可公司与中伟置地公司签署之《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应据此履行己方义务，租赁期限内，出租方将房屋另行出租案外人，并作为住所提供给案外人登记注册，显属违约，迈瑞可公司无法继续承租房屋经营使用，租赁合同目的无法实现，其要求解除《房屋租赁合同》于法有据，本院予以支持， 依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，鉴于中伟置地公司与A均未到庭，本院对于双方之间就910号房屋约定法律关系无法查证，故本院判处《房屋租赁合同》解除后款项返还及违约赔偿事宜由中伟置地公司与A承担连带责任，各方可于承担责任后依据双方之间约定再行处理，关于房屋租金，迈瑞可公司表示910号房屋自2014年7月另行出租案外人经营使用，并提交工商信息查询单为证，在中伟置地公司及A放弃应诉且没有证据推翻上述材料的情况下，本院对此予以采信，以工商部门核准日期为据判处返还后续房屋租金，A要求返还房屋押金及卫生费于法有据，本院亦予支持，卫生费用核算后以迈瑞可公司主张金额予以判处，本案系租赁合同纠纷，迈瑞可公司要求中伟置地公司返还居间服务费与本案非同一法律关系，本案不予处理，可另行解决，A主张赔偿家具损失，但仅提交《北京市家具购买合同》，在没有其他证据佐证之情况下无法明确购买家具名目及其丧失所有权、由出租方另行出租收益之事实，本院对此难以支持，迈瑞可公司参考合同约定向中伟置地公司及A主张提前解约违约金有事实及法律依据，本院予以支持，中伟置地公司、A经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决， 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告北京XX公司与被告A签署的《房屋租赁合同》于二○一三年十一月二十四日解除， 二、原告北京XX公司与被告北京XX公司签署的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除， 三、被告北京XX公司、被告A于本判决生效之日起十五日内连带返还原告北京XX公司房屋租金一万三千七百元、房屋押金三千元、卫生费三百元， 四、被告北京XX公司、被告A于本判决生效之日起十五日内连带赔偿原告北京XX公司房屋违约金六千元， 五、驳回原告北京XX公司的其他诉讼请求， 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息， 公告费五百六十元，由被告北京XX公司、被告A负担（原告北京XX公司已交纳，被告北京XX公司、被告A于本判决生效之日起十五日内给付原告北京XX公司）， 案件受理费二百四十九元，由被告北京XX公司、被告A负担（原告北京XX公司已交纳，被告北京XX公司、被告A于本判决生效之日起十五日内给付原告北京XX公司）， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院， 审判长A 代理审判员B 代理审判员陆地 二〇一五年八月三日 书记员C