尹丽翠律师
律师观点分析
一、案件主题
承租人长期拖欠租金、物业费及水电费，律师代理出租人成功追讨全部欠款及高额逾期利息
二、案情简介
本案原告为一家物流公司（以下简称“原告公司”），将其名下的厂房、办公室及宿舍出租给被告一装饰工程公司（以下简称“被告公司”）使用。双方签订了《租赁合同》及多份补充协议，租赁期限自2021年5月1日至2024年4月30日。
租赁期间，被告公司长期拖欠租金、物业费及水电费。经双方协商，被告公司签署了《分期还款承诺书》，确认截至2023年10月31日共欠付原告公司各项费用合计92万余元，并承诺分三期偿还。同时约定：如未按期还款，全部未到期款项立即到期，原告有权自2022年5月1日起按银行同期贷款利率的三倍计算利息，并由被告公司承担原告实现债权的全部费用（包括律师费）。
后被告公司仍未按承诺履行还款义务。2024年2月26日，被告二毕某（被告公司相关人员）出具《担保函》，自愿为被告公司所欠租金及物业费（合计55万余元）提供连带责任保证。
原告公司多次催收无果，遂委托尹丽翠律师团队提起诉讼，要求被告公司支付欠款、利息及律师费，并要求保证人承担连带责任。
三、代理思路
尹丽翠律师团队在本案中采取了以下核心代理策略：
全面梳理合同及补充协议，构建完整履约事实链
原告与被告公司先后签订了一份主《租赁合同》及三份补充协议，涉及租赁面积增减、租金调整、水电费结算方式变更等内容。代理律师系统整理上述文件，清晰呈现了双方权利义务的演变过程，确保每一笔欠款均有合同依据。
以《分期还款承诺书》为核心证据，锁定欠款事实
该承诺书系双方对账后共同确认的法律文件，明确记载了欠款总额、还款计划、违约责任及利息计算标准。代理律师将其作为核心证据，极大降低了原告对基础欠款事实的举证难度。
依据约定主张三倍LPR逾期利息，最大限度维护委托人利益
《分期还款承诺书》明确约定：逾期后原告有权自2022年5月1日起按银行同期贷款利率的三倍计算利息。代理律师据此主张了截至起诉时的高额利息18万余元，并继续计算至实际清偿之日，获得法院全额支持。
依据约定主张律师费由违约方承担
合同中明确约定违约方应承担守约方实现债权的全部费用（包括律师费）。代理律师提交了委托代理合同及付费凭证，成功将该笔22528元律师费判由被告公司承担。
精准界定保证人责任范围，实现连带追偿
被告毕某出具的《担保函》明确担保范围为“所欠房租、物业费552896.80元”，未包含利息及律师费。代理律师据此分别主张：保证人对本金及利息承担连带责任，对律师费不承担连带责任。法院完全采纳了该区分主张，既保证了主要债权的追偿，也避免了因主张不当导致保证条款被整体否定的风险。
针对缺席被告，充分举证确保胜诉
被告公司经合法传唤未到庭，代理律师提交了完整的证据链，确保在对方缺席情况下法院仍能作出有利判决。
庭审中灵活调整诉讼请求
庭审过程中，原告公司与被告毕某进行财务对账，确认了无争议的欠款金额。代理律师当庭撤回第1项腾空返还房屋的诉讼请求，并将租金、物业费主张金额调整为对账后确认的314765.84元，体现了灵活应变、务实高效的诉讼策略。
四、案件结果
法院经审理，全面采纳了原告代理律师的主张，判决如下：
被告公司于判决生效后十日内支付原告：
租金及物业费：314,765.84元
2024年5月电费：15,245.65元
截至2024年4月17日的逾期利息：181,352.90元
合计：511,364.39元
被告公司继续支付自2024年4月18日起至实际清偿之日止的利息（以330,011.49元为基数，按一年期LPR的三倍计算）；
被告公司支付原告实现债权费用（律师代理费）22,528元；
被告毕某对上述第一项债务（本金及利息）承担连带保证责任；
案件受理费5768元，被告公司及毕某共同负担3981元，原告自行负担1787元。
五、律师点评
尹丽翠律师对本案的成功代理，体现了以下几个亮点：
书面协议是维权的根基
本案中，《租赁合同》《补充协议》《分期还款承诺书》《担保函》等一系列书面文件构成了完整的证据链条，为原告主张欠款、利息、律师费提供了坚实的合同依据。这提示所有市场主体：交易过程中的每一份书面约定，都可能是未来诉讼中的“胜负手”。
违约金/逾期利息条款的设计至关重要
《分期还款承诺书》中约定的“自欠款起始日按贷款利率三倍计息”条款，使得原告在起诉时已累积了18万余元的利息（约占本金的57%），极大提高了违约成本，也增强了谈判筹码。律师在起草合同时，应当重视违约责任条款的可执行性和惩罚力度。
保证责任的界定要精准
本案中，保证人出具的《担保函》未包含律师费，代理律师没有强行主张保证人承担该部分费用，而是精准区分保证范围，避免了因主张不当引发的争议。这提示律师在处理保证合同纠纷时，必须严格依据担保文件的文字表述，切勿“贪多嚼不烂”。
庭审中的灵活调整是专业能力的体现
庭审过程中，代理律师根据与被告毕某当庭对账的结果，及时撤回部分诉请并调整欠款金额，既展现了诚信诉讼的态度，也加快了庭审进程。这种“以事实为依据、以法律为准绳”的务实作风，值得借鉴。
缺席审理不等于放松举证
虽然被告公司未到庭，但代理律师提交的证据材料相互印证、逻辑严密，法院进行了实质审查后全部采信。这再次证明：即使对方缺席，律师的证据准备工作也绝不能松懈。
本案的典型意义
本案是一起标准且成功的房屋租赁合同纠纷案件，涵盖了租金欠款、物业费、水电费、逾期利息、律师费追偿、保证责任等多个常见争议点。该案的处理思路和判决结果，对同类租赁合同纠纷具有较高的参考价值。