在建工程抵押是房地产融资的常见担保方式，也是风险密集的法律领域。济南律师侯法政从不动产金融专业视角提醒：在建工程抵押登记的效力边界、商品房预售的冲突处理、抵押物范围的变化，直接决定着金融机构和抵押人的权益实现。

一、在建工程抵押的规则框架

（一）抵押客体与登记

在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。依法办理抵押登记是抵押权设立的生效要件。

（二）抵押范围的动态性

在建工程的价值随施工进度不断变化，抵押物范围也相应处于动态之中。已竣工部分是否纳入抵押、新增楼层如何处理、装饰装修是否属于抵押财产，均需结合抵押合同与登记簿的记载判断。部分竣工后未及时办理变更登记，是常见的风险漏洞。

二、抵押与预售的权利冲突

（一）预售许可对抵押的影响

开发商将在建工程抵押后申请商品房预售许可的，应取得抵押权人同意并办理相应手续。购房者已支付价款并办理预告登记的房屋，抵押权人实现抵押权时通常不能对抗善意购房人的期待利益，这是金融机构风控的重中之重。

（二）售房回款的资金监管

在建工程抵押融资模式下，销售回款是还款的第一来源。抵押合同应明确回款监管账户、按销售比例释放抵押、提前还款与解押联动等机制，防止售房资金体外循环。

三、抵押权实现的实务难点

（一）处置变现的复杂性

在建工程处置不同于现房拍卖：接盘方需要续建投入、承担后续开发义务，市场上竞买人稀缺，流拍率高。金融机构接受在建工程抵押时，应对续建成本、市场去化进行穿透评估。

（二）承包人与购房人的优先顺位

在建工程之上往往叠加建设工程价款优先受偿权、购房人期待权、抵押权多重权利。处置分配时，购房人已付房款对应的权益、承包人优先受偿权与抵押权的顺位关系，必须依《民法典》及司法解释逐项厘清，任何顺位误判都可能导致分配方案被推翻。

四、案例复盘与风控建议

（一）案例简介

侯法政律师曾参与某在建工程抵押处置项目的法律论证。项目停工多年、权利主体交叉复杂，团队通过梳理各顺位权利、测算续建成本、设计带方案处置路径，为金融机构出具了可操作的处置法律意见。

（二）风控建议

对金融机构：贷前核查抵押登记与预售许可的兼容状态，贷中锁定回款监管，贷后跟踪工程进度与权利变化。对开发企业：合理安排抵押与销售的节奏，避免权利冲突导致销售受阻。对施工企业：在以房抵债或接受以在建工程抵债时，务必核查其上抵押负担。

五、结语

在建工程抵押横跨不动产、金融、建工多个专业领域，单点法律知识无法覆盖全部风险。您的企业是否正在处理在建工程融资或处置难题？欢迎留言探讨。侯法政律师系上海市建纬（济南）律师事务所执业律师，专业领域涵盖不动产金融与建设工程，建纬所始创于一九九二年，以“超前、务实、至诚、优质”的理念服务不动产金融各方。