邓泳怡律师
编者按：
常言道“有恒产者有恒心”，任何人、任何团体、任何社会的存在和发展都离不开对财富的拥有和支配。房屋则是保障人们生存权的重要物资之一，人们对房屋的拥有和支配，也是人们安居乐业、社会和谐稳定发展的重要因素。相关数据显示，2018年至2022年年初期间，全国共有2,686,007宗房屋买卖合同纠纷。
其中，商品房预约（预售）合同纠纷是消费者与开发商之间发生纠纷的主要原因。开发商为了增加商品房的销售量，往往会推出诸如“以××万抵××万”“付款××万参团一口价××元”等团购优惠政策吸引消费者。在消费者被吸引后，开发商会要求消费者与之签订商品房买卖的《认购书》并支付定金和部分购房款以锁定交易。然而，签订《认购书》后并不意味着交易一定顺利进行，往往会因为种种原因，而导致双方无法签订《商品房买卖合同》，交易无法继续进行。此时，各方就会对已支付的购房团购费的返还问题产生纠纷。
笔者发现，所谓的购房团购费主要存在以下三种类型：
费用类型 | 表现形式 | 法律观点 |
服务费 | 代理商收取消费者的团购服务费，并为消费者提供参加购房参观团、提供购房咨询等服务。 | 代理商与购房者之间成立服务合同关系，“团购费”的性质属于服务费。根据合同的相对性原理，如代理商已履行服务合同的义务，在双方没有明确约定的前提下，即使消费者与开发商未订立《商品房买卖合同》，代理商也无需返还团购费用。 |
中介费 | 代理商与消费者订立书面合同，通过提供带消费者看房、代办贷款、代办网签等服务，为消费者报告订约机会，提供订约的媒介服务。 | 代理商与消费者、开发商之间成立中介服务合同关系，“团购费”属于代理商履行合同的报酬。如果消费者与开发商未订立《商品房买卖合同》，则代理商不能收取报酬，但是可以要求提供服务过程中的必要费用。 |
特殊购房款 | 开发商与消费者订立《认购书》，并要求消费者向指定的代理商支付或者直接向开发商支付“团购费”，以使消费者获取房价优惠。 | 代理商与消费者之间没有成立合同关系，只是受开发商的委托代为销售房屋。消费者根据开发商的指示将“团购费”支付给代理商，该“团购费”属于特殊购房费用。如消费者与开发商未订立《商品房买卖合同》，在双方没有明确约定的前提下，开发商应向消费者返还该“团购费”。 |
【律师提示】：所谓的购房团购费，涉及了消费者（购房者）、开发商、代理商之间的权利义务关系。对于能否退还“团购费”，往往需要根据各方交易的实际情况进行综合具体分析。消费者在购买房屋时，不仅需要关注所购商品房的坐落、面积、价格等基本情况，还需要仔细阅读包括但不限于优惠服务协议、中介合同、认购书等的文件的内容；同时还需要保留有关发票、收据、宣传广告等，以明确与消费者发生法律关系的主体，明晰所支付的各项费用的性质。以免未能顺利交易时，产生不必要的纠纷。