房屋买卖合同纠纷案件

律师观点分析

上诉人（原审原告）：张某

上诉人（原审原告）：李某

本律师为二上诉人共同委托诉讼代理人，山东兰友轩律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：吴某

张某、李某上诉请求：

1.撤销原审第五项判决；

2.一、 二审诉讼费用由上诉人吴某承担。

事实和理由：

一、2015 年 9 月双方签订房屋买卖合同，张某、李某二上诉人将房屋出卖给吴某，二上诉人在出卖时已经对地板、门窗等进行了装修，符合入住的基本条件，虽然后期吴某重新进行了装修，但吴某应对张某、李某装修的部分进行赔偿。

二、吴某虽主张房屋重新装修花费了 80000 元，但并未提供任何证据，也未申请法院进行鉴定，仅仅是凭口头陈述，在二上诉人对于80000 元装修费不认可的情况下，法院认定装修花费65000 元无事实和律依据。

三、吴某所说的花费了 80000 元是总体装修的费用，首先二上诉人不予认可，从 2015 年 9 月到原审判决时，吴某已经使用了近六年，法院却没有计算折旧费，直接判决二上诉人支付吴某65000 元无法律依据。

四、原审中二上诉人的诉讼请求为请求法院判决双方签订的房屋买卖合同无效、返还房屋和车库、付房屋占用费等，并没有要求法院审理判决关于房屋装修款的问题，且吴某也没有提起反诉，根据不告不理的原则，法院判决支付房屋装修费不符合法律规定。综上，原审判决二上诉人支付吴某65000 元支付房屋装修费属事实认定及法律适用错误。

吴某辩称，同上诉状。

吴某上诉请求：1.撤销原审判决，由二审法院审理本案；

2.支持吴某的诉讼请求；3.张某、李某承担全部诉讼费。

张某、李某向一审法院起诉请求：1.依法解除原告与被告签订的房屋买卖协议;2.依法判令被告返还A小区 24 号楼 3 单元 502 室;3.依法判令被告向原告支付房屋使用20000元;4.诉讼费由被告承担。重审庭审中原告明确诉讼请求为：1. 判决原告张某、李某和被告吴某签订的房屋买卖协议无效,被告在判决书生效后 10 日内将位于临沂市兰山区南坊新区A小区 24 号楼 3 单元 502 室及车库返还原告;2.判决被告吴某支付原告房屋使用费,按照每年 6000 元计算,从 2015 年 9 月 1 日至实际返还日止;3.诉讼费由被告承担。

一审法院认为，虽然被告辩称，其与原告已把房款转为借条借款系双方协商一致，双方的纠纷本质上是民间借贷纠纷，和涉 案房产没有关系，但综合庭审中提交的证据及当事人的陈述来看，本案的基础法律关系系房屋买卖合同关系，被告向原告张某出具242500元借款条的行为，其实质仍是基于 2015 年 9 月 1 日双方签订的房屋买卖协议，被告因未按合同约定履行，而对欠付原告房款本金及逾期付款利息数额的确认并不因此改变双方之间的房屋买卖合同基础法律关系，双方当事人之间不存在借款关系。

原告张某、李某与被告吴某签订的房屋买卖协议中约定的位于A小区 24 号楼 3 单元 502 室房产为小产权房，是集体土地，而村民对宅基地只享有使用权，且小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或者出售，只能在村集体成员内部转让、置换。综上来看，原被告签订的《房屋买卖协议》违反了法律强制性规定，双方之间签订的《房屋买卖协议》为无效协议。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任” 的规定，被告吴某应将涉案房屋及车库返还给原告，原告应将被告支付的首付款 25000 元返还给被告。至于被告辩称的原告非大杏花河南村居民而购买其村小产权房的问题，系另一法律关系，不属本案审查的范围。

对于合同无效引起的房屋租赁及装修费用损失等问题，为减少当事人的诉累，本案应一并解决。被告吴某已实际入住该涉案房屋，被告应按租赁向原告支付使用期间的房租。关于入住时间，应从 2015 年 9 月 1 日起计算。关于房屋租赁费用的计算，原告提交A物业管理办公室出具证明一份，该证明载明A社区 24 号楼第五层楼房建筑面积在 115 平、带阁楼和车库的房子空房出租价格一年大概 5000 元-6000 元。拟证明被告应向原告支付房屋占有使用费用，从 2015 年 9 月 1 日起至实际返还房屋之日止，按年租金 6000 元计算。被告辩称，涉案房产正常情况下一年租金在 4000 元左右。因双方当事人均未提交充分证据证明涉案房产的租金价值，且未申请对涉案房产进行评估，本院酌情认定涉案房产的租金为 5000 元/年，故被告应向原告支付自 2015年 9 月 1 日起至实际返还房屋之日止的房屋租赁费用，费用按5000 元/年计算。被告居住期间，已将涉案房屋进行了装修，关于装修费用，被告称在购买涉案房屋后，重新装修花费 80000 元，原告认可其装修花费 50000 元，但均未提交相关证据予以佐证，本院酌情认定被告重新装修花费 65000 元，原告应对被告该部分损失给予补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、原告张某、李某和被告吴某签订的房屋买卖协议无效；二、被告吴某向原告张某、李某返还A小区 24 号楼 3 单元 502 室房屋及车库；三、原告张某、李某返还被告吴某购房首付款 25000 元；四、被告吴某自 2015 年 9 月 1 日起至实际返还房屋之日止按 5000 元/年向原告张某、李某支付房屋租赁费用；五、原告张某、李某向被告吴某支付房屋装修补偿费用 65000 元。六、驳回原告张某、李某的其它诉讼请求。上述二至五项于本判决生效后二十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 300 元，由原告张某、李某负担150，被告吴某负担 150 元。

二审中，上诉人张某、李某提交彩色照片（打印件）五张，证明涉案房屋在出卖给吴某时，其就已经对地板、门窗等进行了装修，符合居住的条件，吴某应对张某、李某装修的部分进行赔偿。上诉人吴某质证称，对于该证据的真实性有异议，这组照片和事实不符，且图形模糊，照片上的东西都没有，不知道在哪里拍的。本院认为，上述照片系张某、李某单方拍摄制作，无法确定照片拍摄的地点和时间，吴某亦不认可，本院对其证明效力不予认可。

二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。

本院认为，2015 年 9 月 1 日，张某、李某与吴某签订《房屋买卖协议》，吴某支付了部分购房款，后因吴某未按照约定支付剩余购房款，经双方协商，吴某向张某、李某出具借条一份，但并未改变双方之间的基础法律关系即房屋买卖合同关系。故上诉人吴某主张本案法律关系已转化为借款关系不当，本院不予支持。

关于《房屋买卖协议》效力问题。本案案涉房屋，系在农村集体土地上建设,未缴纳土地出让金等费用,国家不动产登记部门不予颁发产权证的房屋。从现有规定来看，法律法规和国家政策，均禁止农村房屋自由流通。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”本案房屋买卖必然导致房屋所占用土地的集体土地使用权发生转移,而与《中华人民共和国土地管理法》规定相违背，受损的是农村集体经济组织的利益，此类情况应予禁止。因此协议虽系双方当事人真实意思表示，但其内容涉及农村集体土地使用权的转让，违背了法律、法规的强制性规定，应属无效。一审判决确认双方房屋买卖协议无效并无不当。

依据《合同法》第五十八条之规定，房屋买卖合同确认无效后，在房屋存在的情况下，出卖人应当返还买受人购房款，买受人应当向出卖人返还房屋。本案中，上诉人张某、李某基于购房协议收取的 25000 元购房款应返还给吴某，吴某应将涉案房屋及车库返还给张某、李某。吴某基于无效合同要求按原合同约定双倍返还购房款本金无事实和法律依据，不予支持。关于合同无效引起的房屋租赁及装修费用损失问题。依据《合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔付对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订的购房协议因违反法律、法规强制性规定而无效，双方均有过错，因而双方应当各自承担对方因此而遭受的损失。结合双方过错程度，本院酌定双方各承担 50%的损失责任。张某、李某的损失为吴某居住该房屋期间的房屋租金，吴某的损失为房屋的装修费用及其已经缴纳的购房款25000 元自缴纳之日起至返还之日的利息。对于房屋租赁费用，张某、李某主张年租金 6000 元，吴某主张年租金 4000元左右，原审结合A物业管理办公室出具的证明酌情认定租金为 5000 元/年并无不当，本院予以确认，吴某应赔偿张某、李某租金（2015 年 9 月 1 日至实际返还房屋之日）损失的50%。对于吴某的装修费用，吴某主张 80000 元，张某、王志芬原审中认可 50000 元，在吴某未能提供证据予以证明的情况下，应当依照张某、李某自认数额认定为 50000 元。鉴于房屋装修后吴某已经使用多年，由于自然损及人为损耗，装修价值存在折旧情形，本院酌定装修折旧费与吴某已经缴纳的购房款 25000 元产生的利息（从缴纳之日起至返还之日）相互折抵,据此判令张某、李某赔偿吴某装修费用的50%25000元。

综上，张某、李某主张不支付装修费用，吴某主张不支付租金且双倍返还装修费用，均无事实及法律依据，本院不予支持。

另外，涉案的装修等费用系基于合同无效后产生的相关费用，原审一并处理并无不当。

关于吴某主张的房屋增值部分损失，本案纠纷系因上诉人

吴某一直欠付购房款，才致使张某、李某提起本案诉讼，

要求确认合同无效、返还房屋，而并非张某、李某单方违约,在此情形下，上诉人吴某主张房屋增值部分损失，于法无据,本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持山东省临沂市兰山区人民法院（2021）鲁 1302 民

初 1422 号民事判决第一、二、三、六项；

二、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2021）鲁 1302 民

初 1422 号民事判决第四项为：上诉人吴某向上诉人张某、李某支付自 2015 年 9 月 1 日起至实际返还房屋之日止按 5000 元/年计算出的房屋租赁费用的 50%；

三、变更山东省临沂市兰山区人民法院（2021）鲁 1302 民

初 1422 号民事判决第五项为：上诉人张某、李某向上诉人吴某支付房屋装修补偿费用损失 25000 元；

上述一、二、三项中的房屋、车库返还及金钱给付限于本判决生效后二十日内履行完毕。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付 迟延履行期间的债务利息。