丘XX与李XX房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

吉林省长春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉01民终1458号

上诉人（原审原告）：丘XX，男，1971年12月2日生，汉族，住广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人：丁XX，北京XX律师。

委托诉讼代理人：陆X，北京XX实习律师。

被上诉人（原审被告）：李XX，女，1977年2月19日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。

委托诉讼代理人：朱XX，吉林XX律师。

委托诉讼代理人：商可，吉林XX实习律师。

上诉人丘XX因与被上诉人李XX房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初6444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

丘XX上诉请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初6444号民事判决书，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.上诉费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决关于房屋买卖合同目的能够实现，李XX的行为未构成根本违约的认定错误。1.李XX至今未支付房款，却伪造文件以违法的欺诈手段改变了网签备案并办理房证，将房屋侵为己有，且在出卖房屋获得230万元后仍不支付房款，足以证明李XX根本不想支付房款。2005年1月24日，上诉人与XX公司签订合同，交付房屋全款，合同进行了商品房网签备案。上诉人与李XX签订的买卖合同中约定定金2万，余款53万元应于2009年9月1日前付清。约定的付款期满后，李XX称手头紧，缓一缓再付余款53万元，但经多次催要一直未付。就在李XX谎称钱紧缓付房款的情况下，其却在2010年4月13日通过伪造XX公司公章、伪造虚假的《商品房买卖合同》（合同编号26235）和吉林省销售不动产发票（编号000XXXX6902）的违法手段，将涉案房屋于2010年4月14日变更网签并办理产权至自己名下，且从未告知上诉人产权变更的相关情况，并继续谎称暂时没钱，一直拖到2018年丘XX发现该情况时。随后，为侵吞财产，李XX又在未告知丘XX的情况下于2018年1月将案涉房屋卖给XX，获得价款230万元，但就在其获得230万元完全具有支付能力的情况下，至今仍没有支付丘XX任何房款。李XX伪造文件侵占丘XX财产，获利230万元后仍没有实际支付丘XX房款的行为足以证明其主观恶意，更没有支付的主观意愿。一审庭审中其虽然称同意支付房款，但那只是为逃避刑事和民事责任的说辞而已，与其上述行为自相矛盾。一审判决仅依据李XX的说辞而不是根据其实际行为，就认定其具有支付剩余房款的意愿，是错误的。2.李XX至今没有支付房款的实际行为及其账户余额也表明了其根本没有想支付房款的主观态度。即使从2018年丘XX发现侵占事实报案的时间起算，至今也已有3年，刑事报案一次，民事诉讼三次，李XX从未主动支付房款。且经丘XX申请保全，法院查询发现李XX仅有78806.55元，说明李XX早已经转移财产，现在已经不具有支付房款能力。因此丘XX的合同目的已经不具有现实的可行性。二、一审判决认定丘XX没有证据证明催要房款，所以不符合迟延履行催告解除合同的认定错误。1.李XX自认丘XX曾与其多次通过电话，从常理判断，丘XX必然催要过房款。2.2018年丘XX发现侵占事实后，从刑事报案到民事诉讼，实际已经构成了多次催告，但李XX仍未履行付款义务，符合《合同法》第九十四条三款的迟延履行催告解除合同条件。三、一审未对房屋启动鉴定程序，程序违法。一审中丘XX提出了房屋价值鉴定申请，一审未进行鉴定，程序违法。四、无论本案的合同应否解除，依据诚实信用原则和公平原则，保护受害人合法权益的角度出发，应判决李XX赔偿丘XX的全部损失，一审判决驳回丘XX的诉讼请求，违反了上述原则，保护了非法利益，且造成了上诉人的诉累。李XX非法取得涉案房屋产权并出售，违反了诚实信用原则，获利230万元，属于因违约和违法而获得的非法获利，人民法院不应保护。2018年1月李XX将涉案房屋以230万元的价格卖给XX，同年1月14日XX又以65万元的价格转让给王X，2018年1月19日王X取得涉案房屋不动产证。李XX以违法的手段取得房屋产权后，将房屋出售获利230万元。XX再次出售时的房屋价值伟265万元，可见案涉房屋至少价值265万元，李XX的非法获利为230万元。法律应保护合法利益而不应保护非法利益，故李XX的非法获利230万元不受到法律保护，李XX应至少按照该非法获利数额赔偿丘XX。综上所述，恳请公正裁决，保护上诉人的合法权益。

李XX辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，该房屋买卖已经实现合同目的，我方按照合同约定获得案涉房屋，不违背上诉人的意愿，我方未付房款责任在于上诉人，不在于我方。上诉人同意我方暂缓付款，后来上诉人未依据合同约定要求支付房款已经违背了双方的约定，而是明确表示要求改变合同条款，因此不属于催告行为，属于违约行为。我方依照合同约定获得案涉房屋，至今依然同意按照原合同约定支付房款并不违背诚实信用原则和公平原则，综上请求依法维持原判驳回上诉人的上诉请求。

丘XX向一审法院起诉请求：1.解除2009年5月21日丘XX与李XX签订的《房地产转让合同》；2.判令李XX赔偿丘XX损失262万元（该损失金额为暂定数额，待鉴定位于长春市自由大路1000号XX泰富苑小区C幢5单元611号房屋市场价值后确定）；3.诉讼费、鉴定费、担保费由李XX承担。

一审法院认定事实：2005年1月24日，丘XX与XX公司签订一份《商品房买卖合同》，约定丘XX购买XX公司开发的XX泰豪苑小区C幢5单元611号房屋，总金额555，846.98元，付款方式为一次性付款。同日，XX公司为丘XX开具发票，载明收到XX泰豪苑C栋611室购房款555，846.98元，付款方式为现金。另2005年1月18日，XX公司为李XX出具收据，载明收到李XX案涉房屋购房款10万元。庭审中，双方陈述总购房款中包含上述10万元。2005年1月19日，李XX办理了案涉房屋的入住验收手续。后上述《商品房买卖合同》在房产部门进行了备案。

2009年5月21日，丘XX作为甲方，李XX作为乙方，双方签订一份《房地产转让合同》，约定：“转让房地产位于朝阳区自由大路XX泰豪苑C栋5单元611号；成交价格为55万元，乙方于2009年8月1日前付清给甲方；预付定金2万元，定金在最后一次付款时冲抵；甲方保证于2009年8月1日前，将上述房地产交给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，由违约方向对方付给相当于上述房地产价款千分之五的违约金。”《房地产转让合同》另约定了双方需要说明的其他事项，其中，“转让房地产是否共有”处选择的为“否”。合同签订后，李XX向丘XX支付购房定金2万元，剩余购房款至今未支付。

2009年5月21日，丘XX出具一份《委托书》，载明：“丘XX在XX公司购买商品房一处，坐落于长春市朝阳区自由大路XX泰豪苑小区C幢5单元611号房，该房屋尚未取得房屋所有权证，因丘XX事务繁忙，故全权委托初连双代表丘XX到房屋产权登记部门办理及领取上述房屋所有权证，委托期限自委托书签字之日起至办理完上述事宜止。”长春市民众公证处出具（2009）吉长民众证民字第255号公证书，对上述《委托书》进行公证。

2010年4月14日，案涉房屋登记在李XX名下。

2018年1月15日，李XX将案涉房屋卖给XX，价款为230万元，在未办理更名过户的情况下，XX于2018年1月14日，将案涉房屋以265万元的价款转让给王X，2018年1月19日，案涉房屋过户至王X名下。

2018年12月3日，丘XX认为XX公司在与其就案涉房屋已经签订商品房买卖合同后，又将该房出卖给李XX，构成违约，故起诉XX公司房屋买卖合同纠纷一案至法院，案号为（2018）吉0104民初5655号，请求解除其与XX公司签订的《商品房买卖合同》，要求XX公司返还房款及利息，并赔偿损失。法院于2019年6月27日作出民事判决书，判决书认定“经司法鉴定，2005年9月27日李XX与XX公司之间的《商品房买卖合同》中的“吉林XX泰房地产开发有限公司房屋销售合同专用章”及《吉林省销售不动产发票》均不具有真实性，判决驳回丘XX的诉讼请求”。

2020年4月13日，丘XX认为李XX将案涉房屋转让给王X的行为无效，故起诉李XX、王X房屋买卖合同纠纷一案至法院，案号为（2020）吉0104民初1421号，请求解除丘XX与李XX之间的《房地产转让合同》、李XX与王X之间《转让合同》无效、李XX及王X将案涉房屋返还。后丘XX于2020年4月29日向法院申请撤诉。

一审法院认为，丘XX与李XX于2009年5月21日签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，李XX向丘XX支付2万元定金，在未付清剩余购房款的情况下，将案涉房屋的产权办理至其名下，后又转卖给他人，现产权已更名至他人名下。合同约定“成交价格为55万元，李XX于2009年8月1日前付清给丘XX”，丘XX主张曾多次向李XX催要购房款未果，李XX对此否认，丘XX亦无相关证据加以证明，李XX迟延支付剩余购房款的行为虽构成违约，但庭审中李XX表示同意支付剩余购房款，双方之间的房屋买卖合同目的能够实现，故李XX的行为未构成根本违约，丘XX行使合同解除权，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故法院不予支持。本案在审理过程中向丘XX释明是否变更诉请要求继续履行合同，向李XX主张剩余购房款，丘XX拒绝变更诉请，故应驳回丘XX的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：驳回丘XX的诉讼请求。案件受理费13，880.00元、保全费5，000.00元，均由邱XX负担。

本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，关于丘XX是否享有合同解除权问题。《房地产转让合同》中约定的付款期限届满后，双方对李XX延期支付购房款尾款一事已达成了新的一致性意见，但双方未明确约定履行期限。《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”一审庭审时，李XX明确表示同意继续履行合同，支付购房款尾款，而丘XX未能提供证据证明存在其曾于诉前明确要求李XX支付购房款尾款但李XX于合理期限内未履行付款义务的情形，综上，李XX未支付尾款并不构成根本违约，丘XX无权要求解除合同。对丘XX的该项上诉请求，证据不足，本院不予支持。一审法院根据案件的审理情况未启动鉴定程序，不存在程序违法的情形。

综上所述，丘XX的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27760元，由丘XX负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张XX

审判员　　于XX

审判员　　张海胶

二〇二一年五月十三日

书记员　　宫XX