在去年的某个时间段，我突然对演员张译很感兴趣，于是把他出演过的电影、电视剧几乎都过了一遍。其中有个电视剧，是由张译和樱桃主演的，剧名为《鸡毛飞上天》，不管是剧名还是剧情，都挺有意思的。不经意地，又让我想起了著名作家刘震云的中篇小说《一地鸡毛》，记得是高中时候拜读过，且读得津津有味，至今记忆犹新。

我们律所每周三晚上的培训课，主讲人员是按表排序的，很快就排到了我。我选取的讲课主题为：《江西省物业管理条例》解读。讲课时长为两小时，前半部分我挑选了《江西省物业管理条例》的部分条文，与律所同仁共同进行学习和探讨，后半部分我主要是通过案例分析的方式，与大家分享了我自身在办理物业服务合同纠纷案件过程中的心得体会。遇到的情况林林总总，物业领域又关系到老百姓生活日常的点点滴滴，当我想要以此文来回顾一下当晚讲课的内容时，脑海里自然而然就蹦出了四个字：一地鸡毛。

下面笔者以物业公司代理人的视角，对物业纠纷案件进行简单梳理，抛砖引玉，与诸君共勉。

【以时间为轴】

一、案件材料提交法院之前

小区入驻业主，少则一两百户，多则一两千户，基本上每一个楼栋都会有对应的物业管家（有的小区就一个，有的小区有多个），对每月的物业相关费用进行统计以及催费。在催缴物业费无果后，就会形成一份未交费业主名单，当名单里业主户数达到一定量的时候，物业公司将把名单移交给其律师，进行诉讼处理。

代理人接收物业工作人员移交的名单之后，可以有三种方式进行下一步工作：

1、陪同物业工作人员，上门进行面对面催收物业费，对于不能当场缴纳的业主，张贴催缴物业费通知单，并进行拍照取证；

2、依据移交名单，对欠费业主进行逐一电话催缴；

3、以律所的名义，向欠费业主发律师函。

对于第一种方式，效果明显，回收概率较大，但是需要有足够物业工作人员的配合，人力消耗大，且也较容易产生肢体冲突，有一定的人身危险性，对物业工作人员的心理耐受力有一定要求。对于第二种方式，避免了直接接触，也达到了催缴通知的目的，相对来说效果也还不错，当然也会遇到业主骂人的，或者一些言语的威胁恐吓，对代理人的心理素质有要求，对话术的要求也比较高。第三种方式，好处就是有比较大的威慑力，充分展现了法律的权威，大部分业主收到律师函，只要不是与物业人员矛盾太深，也都会积极协商处理，尽量大事化小。不过，对于一些钉子户业主，或者一些自认为懂法的业主，有可能会找到律所闹事，或者直接去相应部门投诉，这样的结果，不管是有理没理，几乎都会对律所产生或大或小的影响，故而这种方式需要慎重考虑。

实践中，笔者选择的是第二种方式，遇到过好言相商的，也遇到过胡搅蛮缠的，总的来说效果达到了预期。

二、案件材料提交法院之后到正式立案之前

经过上述第一个阶段的催收，从而又形成了一份新的名单，业主数量大概能缩减三分之一。然后就是草拟起诉状及证据材料，提交法院。由于物业纠纷案件数量在每个法院几乎都是占了大头，按照正常的立案流程，法院吃不消。实践中，大部分法院都会安排诉前调解，理论上，该阶段为一个月。但是实践中，如果物业公司律师不积极跟进，很有可能案件就在某个调解员手上停留个一年半载也不足为奇。还有，有的法院对物业公司提交诉讼材料的数量也会有要求，比如章贡区人民法院，对于同一个小区的同一批案件，只允许每周最多一次性提交五户业主的诉讼材料。

然后，调解员按照各自的时间安排，进行电话调解。有的业主首次接到了法院的电话，才真正相信了起诉物业费的事实，也会抱着大事化了的心态，选择缴纳欠缴费用，然后要求物业公司撤诉处理。有的业主，陈列了物业公司的种种罪状，就是不缴纳，对于这种情况，调解员可能会要求双方来法院调解室当面调解，也有可能直接就搁着暂时不予处理，待到轮完一圈之后，再打电话催一次，不行就通知律师过来交接，移交给立案庭立案处理。

三、正式立案之后

诉前调解没成功，接下来就是转正式立案处理。通知缴纳诉讼费，下达立案通知书，分案，法院承办法官开庭排期。在这个过程中，依然可以调解。到了这一个阶段，调解的成功率就看承办法官，有的法官调解工作经验丰富，三两下就说服了业主，然后通知物业公司过去撤诉。如果还是调解不了，那就按照程序依法开庭判决处理。判决之后，基本上就尘埃落定，有的实在是钉子户的，就只有走强制执行程序。执行的结果，往往也是执行和解，因为标的金额都不大。

【以证据为焦点】

根据判例总结，法院归纳的争议焦点一般是：1.是否拖欠物业费，是如何计算出来的？2.是否需要支付逾期缴费违约金？

法院归纳争议焦点，一般是围绕原告诉请来的。围绕案件争议焦点，也是围绕诉请，原告需要举证证明：1.案涉物业的面积；2.计算物业费的标准；3.拖欠的时间；4.需要承担违约金。

原告的证据往往有以下几组：1.原告营业执照复印件，证明原告主体资格；2.被告身份证复印件（没有身份证复印件的需要去公安局开具常住人口信息查询结果单），证明被告主体资格；3.物业服务合同，证明原被告具有物业服务合同关系、房屋的面积、物业费标准以及违约责任等；4.催收记录，证明原告进行过催收；5.原告平常工作时候的照片若干，证明原告实际提供了服务。对于第三组证据，如果原告提供的是其与开发商签订的前期物业服务合同，或者是与小区业委会签订的统一合同，法院有时候也会要求原告补充提交商品房买卖合同，或者去不动产登记中心调取案涉不动产登记信息，用来确定业主的身份以及房屋的面积。

依据法院归纳的争议焦点，针对原告的诉请，被告往往对业主身份以及欠缴时间不持异议，对物业费标准、物业服务质量以及违约金有意见，有的对物业面积有意见，辩称其房屋实际面积与商品房买卖合同记载面积不符。

实践中大部分业主也只是口头陈述其意见，并无提供证据。偶有小部分业主经过咨询律师之后，开庭时候会提交一些照片，证明房屋有质量问题，或者证明小区环境卫生问题，或者门卫保安问题，或者是电梯墙面广告问题，进而证明原告提供的服务质量达不到要求，要对物业费进行打折。

在经过庭审之后，承办法官作出的判决结果往往有以下几种：

一、支持全额物业费，违约金按同期银行贷款利率计算；

二、支持全额物业费，不支持违约金；

三、支持部分物业费，不支持违约金。

对于第三种情况，有的是物业费打8.5折，有的打9折，有的是直接在全额物业费中扣减被盗财物的金额（金额往往较小，几百块），每个法院的判决五花八门，各有各的特色，但几乎也都能把问题解决在一审，很少会上诉。极个别的，业主不服一审判决上诉到中级法院的，往往也是维持原判处理。

【法条链接】

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条??业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

《中华人民共和国物业管理条例》

第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《江西省物业管理条例》

第五十五条 已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。

建设单位限定购房人办理交付手续的时间不得少于两个月。

第五十六条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。房屋所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

作者简介：刘臣，江西一泓律师事务所律师