案件名称：海天建设集团有限公司、陕西铠达投资（集团）有限责任公司建设工程施工合同纠纷二审判决书
案号：最高法民终359号
争议焦点：关于铠达公司主张的2000万元损失应否得到支持。
裁判要旨：发包人认为，工程逾期六个月，导致其向承租人延迟交房，产生了租金损失2000万元，该损失实际发生，承包人应当予以赔偿。
最高院则认为：首先，发包人与承租人之间的商铺投资经营合同与案涉建设工程施工合同非同一法律关系；其次，案涉施工合同并未约定承包人应承担工程逾期给发包人造成的租金损失；最后，工程逾期并非由承包人单方原因责任。因此，发包人主张无法得到支持。
律师评析
工程逾期，发包人主张逾期交房的租金或违约损失能否得到支持？
本案中，最高院给了否定的答案，原因有三，非同一合同关系，无合同约定，非承包人单方原因，因此最高院的结论笔者认为是准确合理的。
但工期延误若完全由承包人单方原因导致，那么发包人主张相同损失能否得到支持？结合笔者办案经验，这种情况下，发包人的主张往往也难以得到支持，有别于最高院在本案中的理由，难获支持的原因在于举证责任。根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”一方面发包人要举证证明该损失赔偿在合同中有所约定，属于合同签订时承包人能够预见的范畴；另一方面还要举证证明，工程逾期后，损失已实际发生，即使诸如租金损失这类预期利益损失，也需要证明如果未发生工程逾期情形，房屋是能够正常交付，租金能正常收回等等内容，但损失赔偿额仍以承包人合同签订时可预见范围为限。因此司法实践中，发包人往往难以充分举证，自然其主张难获支持。
这也提醒我们广大发包人，在签订合同时，应注意向承包人披露信息，对于因项目工期、质量问题所可能导致的重大损失，可以通过预披露的方式向承包人告知，并明确将损失类别纳入合同违约责任的约定范畴，并明确损失赔偿金额的计算标准。另外，发包人对该类损失进行主张时，一方面应当收集承包人可预见的证据，另一方面也应当就损失实际发生、计算方式、主张费用标准的合理性等内容进行举证。
裁判摘要：铠达公司上诉主张，铠达公司在2013年8、9月间就与大量的承租户签订了《商铺投资合作经营合同书》，约定自签订合同之日起六个月内交房，但因海天公司逾期交工，直到2014年8月铠达公司才陆续向承租人交房，逾期长达六个月之久。铠达公司认为六个月的租金损失是客观发生的，而不是期待利益，一审法院认定铠达公司主张的2000万元损失是可得利益损失没有法律依据。本院认为，合同法第五十八条规定，合同无效，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该条规定，在合同无效情形下，有过错的一方应当赔偿损失的范围，也应当限于对方因合同无效所受到的损失。铠达公司主张的2000万元损失，系基于其与承租户之间签订商铺投资合作经营合同后，因铠达公司未能及时交付商铺所受到的租金损失，该租金损失的发生与案涉建设工程施工合同并非同一法律关系。双方当事人之间的工程施工合同并未约定施工方逾期交工需向发包方承担因逾期交工的租金损失，铠达公司的主张已经超出了海天公司在与铠达公司签订工程施工合同时的可预见范围。并且施工过程中铠达公司还变更、增加工程量，影响施工进度及竣工期限，故案涉工程逾期交工，不足以认定是海天公司单方原因造成。因此，铠达公司主张因海天公司逾期交工应赔偿其租金损失缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
