律师观点分析

上诉人(原审原告)：段XX，男，1955年6月27日出生，汉族，无固定职业，

委托诉讼代理人：仲玉全。

被上诉人（原审被告）：XX房地产开发有限责任公司

法定代表人：范XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王XX，男，1958年5月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住乌鲁木齐市水磨沟区。

上诉人段XX因与被上诉人XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2018)新0105民初1767号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人段XX及其委托诉讼代理人仲玉全，XX公司的委托诉讼代理人王XX到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

段XX的上诉请求：1.撤销一审判决，改判XX公司与我方签订书面房屋买卖合同，办理相关备案登记，并判令XX公司履行房屋交付义务，配合我方办理房屋入住手续；2.判令XX公司承担诉讼费。事实及理由：一审法院认定事实不清。2011年5月19日，XX公司向我借款50万元并承诺支付利息，2013年3月7日经双方协商我向XX公司购买海悦花园小区5号楼1单元601号房屋，之前的50万元借款转为购房款。2018年4月16日我向XX公司支付剩余购房款20万元及车位款12万元。我已举证证明双方就涉案房屋及车位的买卖内容达成合意，并且全面履行完购房义务，现在有权要求XX公司配合办理相关手续，而一审法院以我方证据不足以证明双方就涉案房屋及车位等内容达成合意，有悖事实，请求二审法院依法改判，支持我方上诉请求。

XX公司辩称：双方未就房屋价款等主要条款达成合意，没有签订书面合同。一审查明事实清楚，判决正确，二审应当驳回上诉，维持原判。

段XX向一审法院起诉请求：1.判令XX公司与我方签订书面房屋买卖合同，并办理相关备案登记；2.判令XX公司履行房屋交付义务，配合我方办理房屋入住手续；3.判令本案诉讼费、邮寄费由XX公司承担。

一审法院认定事实：XX公司在2013年向段XX出具收据内容为：今收到段XX交来海悦花园5-1-601面积100.44平方米诚意金。2018年4月16日，XX公司向段XX出具收据2份，一份内容为今收到段XX交来地下车位1个，人民币12万元。另一份收据内容为今收到段XX交来棚户区改造（海悦花园）5-1-601面积155.53平方米，购房款20万元。2018年3月，XX公司以邮政快递方式向段XX邮寄告知函，内容为你预定的海悦花园小区5#楼1单元601室，已于2017年5月竣工验收合格交付。您于2017年5月后也多次看验该房。现该房面积为155.59平方米，比原面积大50余平方米，经公司与您多次面谈和电话联系，您均不能给予明确答复，也不前来办理网签合同一事。现该房市场房价上涨幅度大，我公司尊重承诺给您的优先购买权，为您保留该房已快一年未销售，此举已给我公司造成极大损失。为体现我公司诚意和保证您的购房优先权，我公司经董事会研究决定，此套住宅公司按现行市场价给您再优惠每平方米200元，并在您已交购房诚意金的基础上，请您再补交购房款884,751元之后，速来公司办理网签购房合同并办理入住为盼……。

另，XX公司对本案曾提出管辖异议，一审法院作出（2018）新0105民初1767号民事裁定书，后XX公司对管辖裁定上诉，乌鲁木齐市中级人民法院民事裁定书[案号为（2018）新01民辖终289号]确认一审法院对该案件具有管辖权。

一审法院认为，段XX曾与XX公司就海悦花园小区5号楼1单元601室（以下简称涉案房屋）购买事宜进行过磋商，段XX亦就涉案房屋交付过50万元购房诚意金及20万元购房款（依据收据中标明），段XX还向XX公司交付12万元购车库款项，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。结合全案证据及双方陈述，段XX出示的证据不足以证明其与XX公司就涉案房屋价款及相关签订合同必要事宜已经达成合意，针对车库，段XX证据亦未显示双方就价款、车库的具体位置达成合意。故一审法院对段XX诉讼请求不予支持。一审法院遂判决：

驳回段XX全部诉讼请求。

二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实及所依据的证据与一审法院一致。另查明，2018年4月16日段XX向XX公司提交了申请一份内容为“今段XX申请办理“海悦”花园5号楼1单元601号房相关手续，房屋单价为6,900元/㎡，面积为155.59平方米，总从款为1,073,571元，2011年5月交款50万元，今交款20万元，根据商定，前期50万元利息为37万3千5佰7拾1元。现房款全部了交清申请办理住房主合同等相关手续。”，此外段XX还向XX公司出示申请一份内容为“本人购买5号楼1单元601室购买地下车位一个现申请车辆出入地下车库出入卡一张车号新Ａ×××××”，XX公司的法定代表人范XX于该两份申请上签字。现涉案的601室仍登记于XX公司名下。

本院认为，本案争议的焦点为段XX与XX公司之间是否存在商品房买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，法人的签字行为，主要是指法定代表人或者公司授权的其他人的签字，除有证据证明其签名是为个人权利义务进行的以外，法定代表人的签字行为与公司公章的法律效力相同，对公司有约束力，其行为的一切后果，均由公司承担。段XX持有的两份有XX公司法定代表人范XX签字的申请内容，结合XX公司出具的收到段XX交纳房屋20万元、车库款12万元，及2017年5月18日XX公司向段XX发出的入住通知单的事实，均可以证实，段XX与XX公司就购买海悦花园5号楼1单元601号房屋已达成了合议，双方对购买房屋的位置、面积、价款均进行了明确的约定，段XX支付了购房款，XX公司也已通知段XX办理入住手续，双方当事人虽未签订书面的房屋买卖合同，但事实的房屋买卖合同法律关系已成立。现段XX要求XX公司向其交付涉案房屋的诉讼请求合理有据，应当予以支持。因签订合同是双方当事人意思自制的范围，做为审判机关，不能以公权利介入自权利的处分，段XX要求判令XX公司与其签订商品房买卖合同、并办理备案手续的诉讼请求，并未得到XX公司的同意，本院不予支持。

综上，段XX要求交付涉案房屋的上诉请求成立，应予支持，但其要求判令XX公司与其签订合同，进行备案的诉讼请求，无事实及法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2018）新0105民初1767号民事判决；

二、XX房地产开发有限责任公司向段XX交付海悦花园5-1-601室房屋；

三、驳回段XX的其他诉讼请求。

以上款项XX房地产开发有限责任公司需于本判决发生法律效力后十日内履行。如果未按本判决指定期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一、二审案件受理费各14,462.14元，共28,924.28元，段XX已预交，均由XX公司负担由其负担。

本判决为终审判决。