律师观点分析
一、案情简介:
本案是一个服装店老板承租商场中心店铺,因无法支付租金引起的诉讼纠纷。疫情对各行各业的影响是显而易见的,本案服装店老板也是疫情的受害者之一,疫情期间其店铺苦撑了几个月仍然没有好转,租金久欠无法支付,然后就被商城起诉了。代理服装店老板应诉,需要考虑的点就是商城的各项主张是否有事实和法律依据。
二、律师点评:
本案经庭审、判决后,可以总结一下几点供读者阅鉴。
1、租赁的起算时间和终止时间如何明确。本案商城约定商城开业时间是租赁起诉时间,但其并未提供证据证明商城具体开业时间,那租赁起算时间便就以租赁合同约定的最晚开业时间为准。类似案件中,对租赁终止时间争议较大,商城往往通过租赁合同约定以其作出解除通知的时间为租赁终止时间,这种约定对商城是最有利的。作为承租人,如果没有使用店面了,应当收集起身已腾空搬迁的证据,并告知商城营运,以便涉诉时可以证实真实的租赁终止时间。
2、疫情作为不可抗力或情势变更的事件,租赁双方均可以提议通过协商减轻承租人的租金压力,但出租人能够主动提议或者做出让步的,是绝少数的。本案,商城有承诺过服装店老板减轻其2个月的租金,这个减轻的意思表示对商城是有约束力的,即使商场未做过承诺,根据公平原则,租赁双方需要共担风险,由此法院也会适当减轻承租人几个月的租金。
3、在笔者见到过的商城店铺租赁合同中,逾期付款违约金通常约定为日千分之一或千分之三。违约金约定过高时,承当违约责任的一方是可以提出降低违约金的,除非商场能够举证证明其实际损失达到约定的高额违约金。笔者查看了房屋租赁纠纷的相关司法判例,总结出了法院基本仅支持逾期违约金为日万分之二点五。本案对逾期违约金的标准也降至日万分之二点五。
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