高龙祥律师
律师观点分析
案件经过：2019年，李某在广东购买了一套房子，但是后面因银行政策原因，无法办理按揭贷款，购房无法继续履行，但是房产公司不愿意终止合同并退款，李某找到高律师帮忙，委托高律师之后，成功解除合同，并追回了1449319元的首付款及部分损失。
以下是仲裁的部分内容
一、仲裁请求与答辩
申请人申请仲裁称：案外人李xx系申请人之女。2019年，被申请人为吸引申请人购买其开发的“xx"处商品房,售楼处工作人员对申请人、李xx宣传其销售政策并承诺：被申请人有做过“农行接力贷款”，李xx可与申请人联名办理“农行接力贷款"购买房屋，如无法签订商品房担保贷款合同可以解除商品房买卖合同并退款。申请人、李xx根据被申请人的销售政策与自身的需求，决定釆用“农行接力贷款"的方式购买位于xx房屋（以下简称涉案房屋）。
2019年xx月xx日与被申请人签订了《xx认购书》（以下简称《认购书》），向被申请人预先支付购房定金20000元。《认购书》签署后，申请人与xx积极履行义务，按照被申请人的要求，准备商品房担保贷款合同（农行接力贷款）所需要的材料。
但是，2019年xx月xx日，被申请人工作人员突然告知申请人、李某甲：农行的“接力贷款"政策在昨天取消办理，开发商正在向农行沟通为申请人增加订立商品房担保贷款合同的名额,同时又诱导申请人变更贷款机构为中信银行股份有限公司广州分行。
2019年xx月xx日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，合同约定：第3条商品房基本情况，实测建筑面积共xx平方米，套内建筑面积为xx平方米，分摊共有建筑面积xx平方米，房屋总价款为289319元；第8.3条贷款方式付款，买受人应当于2019年xx月xx日前支付首期房价款149319元，余款140000元向中信银行股份有限公司广州分行申请贷款支付，双方未约定余款的付款时间。
合同签署后，申请人积极履行合同义务，支付全部购房款149319元（2019年xx月xx日支付129319元，2019年xx月xx日支付定金20000元）及其他有关的费用（商品房买卖法律服务律师费100元、办理抵押贷款法律服务律师费用600元、其他律师费用800元，抵押贷款合同代办公证费700元、委托书代办公证费700元、其他代办公证费700元），并向被申请人提供订立商品房担保贷款合同所需要的全部真实材料。
合同履行过程中，申请人多次催促被申请人贷款进度，被申请人答复称：中信银行，因贷款数额少拒绝订立商品房担保贷款合同；农业银行，“接力贷款"政策已经取消，被申请人仍在沟通增加一个“农行接力贷款"名额，有新消息再回复申请人。至此，2019年xx月xx日，申请人提出解除商品房买卖合同，被申请人却以各种理由拒绝解除合同。但事后，申请人通过新浪网的一则新闻得知“目前农行的接力贷业务在今明两天仍可以办理,后天（11月9日）将正式下架"（新浪网，2019年11月07日20:07腾讯新闻），即：被申请人当时答复申请人的并非事实，2019年11月8日完全可以与农行签订“农行接力贷款”商品房担保贷款合同，被申请人当日怠于及时办理，以至于在“农行接力贷款"政策取消之前未成功与农业银行签订商品房担保贷款合同。
本案中，从申请人支付购房定金之日起至“农行接力贷款”政策取消之日前，申请人一直未收到被申请人的任何提醒或催促的通知；农行接力贷款"政策取消前的最后一日，被申请人怠于及时办理，致使错过订立商品房担保贷款合同的时间；同时，被申请人又诱导申请人变更贷款机构为中信银行股份有限公司广州分行，最终中信银行因贷款额度过低而拒绝订立商品房担保贷款合同。
此外，被申请人处工作人员陈某（陈经理）、刘某、易某在互相之间的聊天记录中也曾经多次自认“不是客户原因，而是银行政策变化导致无法办理按揭贷款业务"，尽管被申请人明知非因申请人原因造成无法订立商品房担保贷款合同，却依然以各种拖延的借口、理由拒绝解除合同、退还购房款。
被申请人系房地产行业具有丰富专业知识的行内人,应当对各银行的贷款业务政策能够清晰的预见与知晓，应当清楚了解和掌握按揭贷款业务的最新政策，清楚了解各贷款机构商品房按揭贷款额度；申请人完全是基于对被申请人承诺内容的信任才签订《认购书》，进而签订《商品房买卖合同》，但被申请人怠于及时办理“农行接力贷款”以至错过最后订立的时间，最终使得各家银行均无法按照被申请人的承诺与申请人签订商品房担保贷款合同，被申请人应对先前销售承诺承担法律责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失"，因被申请人无法兑现先前承诺，怠于及时办理“农行接力贷款”，致使按揭贷款不能，房屋买卖合同无法继续履行，应当承担违约责任，被申请人应依法返还全部购房款149319元及利息7510.80元（暂计至2020年9月8日），赔偿申请人为购房所支付的一切费用。
为维护申请人的合法权益，特依法申请仲裁，恳请依法裁如所请。
申请人的仲裁请求：（一）裁决解除申请人与被申请人双方签订的《商品房买卖合同》；（二）裁决被申请人向申请人返还全部购房款149319元；（三）裁决被申请人向申请人支付占用首付款期间的利息7510.80元（利息以首付款149319元基数，按照年利率6%计算，从2019年xx月xx日计算至被申请人实际退还全部购房款之日止）；（四）裁决被申请人向申请人赔偿商品房买卖法律服务律师费100元、办理抵押贷款法律服务律师费用600元、其他律师费用800元，共计1500元；（五）裁决被申请人向申请人赔偿抵押贷款合同代办公证费700元、委托书代办公证费700元、其他代办公证费700元，共计2100元；（六）裁决被申请人向申请人赔偿维修基金827元；（七）裁决被申请人向申请人赔偿双倍定金差额20000元；（八）裁决本案仲裁费由被申请人承担。
申请人当庭变更第七项仲裁请求为裁决被申请人向申请人赔偿违约金1万元及律师费1万元。
被申请人提交书面答辩：被申请人同意解除涉案合同，但不同意申请人其他仲裁请求。理由如下：
第一，申请人未能成功办理按揭，系其自身与按揭银行之间的问题，与被申请人无关。申请人购房时应当根据自身购房能力选择房款支付方式。如选择按揭方式，申请人可自行选择按揭代办机构，且应当自行向按揭机构跟进了解贷款审批及发放情况；申请人申请按揭的事项仅为意向，最终是否获得贷款审批，是由贷款机构对申请人的材料评定后决定，与被申请人无涉。
首先，根据《商品房买卖合同》的附件十二《补充协议》第三条的约定，在买受人选择以按揭方式支付房款时，买受人可选择由出卖人推荐按揭机构，亦可自行选择按揭机构。本案中，被申请人仅在申请人询问的情况下提出建议，而非指定贷款机构。
其次，根据《补充协议》第三条的约定，申请人应当自行向贷款机构跟进了解贷款审批及发放情况，若被申请人未转述或代为转述内容与贷款机构的通知、陈述、文件内容不符的，以贷款机构实际最终公布为准。据此可知，被申请人并无通知申请人贷款进度及相关信息的法定或约定义务。本案中，申请人未获得按揭通过，均系其自身原因所致，与被申请人无涉，且在未获得按揭通过后，申请人应当按照合同约定，履行付款义务。
第二，被申请人并无违约行为。申请人因其自身原因未获得按揭审批通过，在被申请人催告要求其付款的情况下，逾期支付剩余房款，系涉案购房合同解除的原因。2020年xx月xx日，被申请人向申请人发出律师函，告知其涉案合同即日起解除，且申请人应当支付违约金及协助办理相关撒销手续。
《补充协议》第三条约定，申请人未能获得贷款机构审批的,申请人应当在收到被申请人通知之日起10日内一次性付清剩余房款，逾期超过10日仍未付清的，被申请人有权解除合同，申请人须按总房价款的15%向被申请人支付违约金，且其应在被申请人发岀通知之日起10日内协助被申请人到有关管理部门办理注销合同备案等手续。2019年11月28日，被申请人向申请人发出催告函，要求被申请人支付剰余房款，但申请人始终拒绝支付，其逾期付款行为已达到涉案合同所约定的解除合同的条件。2020年2月25日，被申请人向申请人发出律师函，告知其涉案合同即日起解除，且申请人应当支付违约金及协助办理相关撤销手续。被申请人已履行涉案合同项下的义务,并不存在违约行为。
第三，涉案合同双方当事人均是平等的交易主体，应当基于诚实信用原则全面履行合同。申请人作为完全民事行为能力人,购房为重大事项，其根据自身情况选定按揭银行，而按揭银行的贷款福利政策的变化，属于商业风险，申请人在签订合同时应当预见办理贷款所存在的不确定性。
首先，被申请人作为市场中普通的商品房开发商，在交易中并没有明显优势地位，买卖双方均是平等的交易主体。其次，本案双方的涉案房屋交易过程均遵循公开、公正、等价有偿原则。再者，申请人作为完全民事行为能力人，购房为重大事项，按揭银行福利政策的变化，根据交易习惯而言，属于商业风险。申请人应当自行跟进了解按揭办理情况，亦理应知悉办理贷款存在不确定性。此外，合同中已明确约定在未能成功办理贷款时，申请人仍需承担支付购房款的义务及相应的违约责任。
综上所述，申请人根据其自身情况选择了按揭机构，应当自行向按揭机构跟进了解贷款审批及发放情况，且应预知办理按揭的不确定性和商业风险。申请人逾期支付款项的行为已构成违约,并达到合同中所约定的解除条件。被申请人同意解除涉案合同，但申请人应当承担相应违约责任。申请人提出的其余仲裁请求，缺乏事实和法律依据，恳请仲裁庭依法审理，驳回申请人的其余仲裁请求。
二、举证与质证
(一)申请人围绕其主张提供并经被申请人质证的证据有：
证据1:......证据2：......证据3：......证据4：......证据5：......证据6：......证据7：......证据8：......证据9：......证据10：......证据11:......
（二）被申请人围绕其主张提供并经申请人质证的证据有：证据1:......证据2：......证据3：......。
三、事实认定
......
四、仲裁庭意见
......
五、裁决
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条的规定，仲裁庭裁决如下：
（一）确认申请人与被申请人于2019年xx月xx日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：xx）于2021年xx月xx日解除；
（二）被申请人向申请人返还购房款149319元；
（三）被申请人向申请人返还维修基金827元；
（四）被申请人向申请人补偿律师费10000元；
（五）对申请人的其他仲裁请求不予支持；
（六）本案仲裁费13618元，由申请人承担6809元，被申请人承担6809元（该费用已由申请人向本会预交，本会不作退回，由被申请人将其承担部分迳付申请人）。
以上裁决确定由被申请人应支付给申请人的款项，自本裁决书送达之日起十日内一次付清。逾期支付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理。