高龙祥律师
律师观点分析
广东省深圳市罗湖区人民法院
民事判决书
（2021）粤0303民初27590号
原告：冯**
委托诉讼代理人：高龙祥，北京市京师（深圳）律师事务所
律师
被告：**有限公司，
法定代表人：朱**
案件经过：
位于深圳市龙岗区的楼盘“恒大·城市之光”，是被告开发建设的项目。2018年9月8日原告与被告签订《深圳市房地产认购书》及补充协议，2021年1月31日，原告与被告签订《深圳市房地产买卖合同》以购置被告开发的恒大·城市之光之房产。
涉案合同签订后，原告积极履行分期付款义务，被告分别出具相应收据。涉案合同约定房产交付时间为2021年5月31日，但交房时限届满之时，被告由于自身原因导致无法交房。其后，原告多次催促，被告单方面对外向业主发出“延期交付”的通知，以明示其违约行为。2021年8月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，并委托北京市京师（深圳）律师事务所向被告发出《律师函》，交涉解除《深圳市房地产买卖合同》、退还购房款、赔偿违约损失之事宜，被告于次日签收两份文书，沟通未果。
案件结果：
法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应依约履行。原告已经依约足额向被告支付了购房款，被告未按期向原告交付房屋已经构成违约，原告有权依据双方约定解除房屋买卖合同，原被告间的房屋买卖合同在原告发出的《解除合同通知书》送达被告时（2021年8月31日）解除。合同解除后，被告应当返还原告已经实际支付的购房款1291382元，并承担相应违约责任，双方约定的违约金为买受人累计已付款的1%，该违约金标准过低，不足以弥补原告的损失，本院予以增加。案涉房屋买卖合同签订时的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为3.85%，从原告实际支付房款之日至合同解除之日（2021年8月31日）期间按该利率标准计算的利息为83419.18元（计算过程详见附表），本院将被告应付违约金调整为83419.18元。双方约定出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，故被告应自2021年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准向原告支付资金占用利息。原告主张过高部分，本院不予支持。对于原告主张的装修费300元，原告未能举证证明300元由被告收取，故原告该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
原告向被告支付的违约金4531元系原告逾期支付房款导致，原告要求被告退还没有依据，本院不予支持。原告主张的律师费没有合同依据，本院不予支持。因本案并未进行诉讼保全，原告主张的诉讼财产保全责任保险保费亦无依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告与被告签订的《深圳市房地产买卖合同》已经于2021年8月31日解除；
二、被告应于本判决生效之日起十日内向原告退还购房款1291382元；
三、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金83419.18元；
四、被告应于本判决生效之日起十日内向原告支付资金占用利息（该利息以1291382元为基数，自2021年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项清偿之日止）。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9292元，由原告负担951元，由被告负担8341元，原告已预交的8341元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费8341元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员李*
二〇二一年十二月二十日
书记员程**、江**