2015年3.30之后，二手房买卖快速爆涨，卖家恶意毁约，引起不少买方群体诉讼要房案件。经历漫长的诉讼马拉松式审理，如今不少继续履行要房的案件已取得生效判决。买家领取判决书并盖印生效日期之后，买方如何办理强制过户，许多买家都感困惑，不知如何操作能省时省钱省心，减少强制交易风险。

二手房买卖强制过户这类执行案件，以往出现的案例很少，许多法院执行人员都尚未办理过类似案件，尚未有这类现成模式的执行经验，操作起来都是凭以往拍卖，变卖处理房屋交易的执行经验。律师界普遍对二手房买卖强制过户也缺乏代办执行有效的经验，无法给当事人提供详细准确的思路供执行参考，为此引起了不少买家对强制执行过户风险及成本的担忧。无论法院的判决书抑或调解书，对合同继续履行的表述都是依据买卖合同来确定的。通常会表述买方要在判决书生效之日起30内一次性支付房款，卖方在生效判决之日30日办理房产过户，有的会表述买方在多少日内支付房款，卖方在买方付清房款多少日内办理房产过户。判决书中表达的买方要求是一次性付款，有的房屋买卖涉及到房屋存在抵押，出租，有的还涉及轮侯查封，这些因素都会给买方执行措施带来困扰。

二手房买卖继续履行判决过户到买方名下并非一件简单的事，涉及许多流程的交接，切莫以为拿到判决书就万事大吉，高忱无忧。在利益面前，卖方也会绞尽脑汁，费尽心思，寻求化解判决带来的不利后果。无论判决书或调解书都是为买卖合同继续履行指明了前进方向，在具体继续履行的手段上双方还会存在许多或明或暗地较量，切不可轻视。法院判决书中确认的事项是个总的框架，买卖双方在实际履行判决中可能会因利益考量存在不同的变通，并非双方完全一定会按判决办理。比如：法院判决买方一次性付款，买方觉得一次性付款资金不够，需要找人垫资且利息高，增加了买房的交易成本。比如：法院判决的房屋买卖继续履行确认的交易价，强制过户时登记部门就是按房屋买卖交易价作为计价依据，此时就会存在交易价比评估价高出一大截，增加了买方的税费。买卖双方为了减少判决交易的成本，买卖双方基于利益的衡量存在协商变通的可能。协商变通是基于双方的诚信，变通理论上是可行的，但实际基于风险的考虑，一般不建议实施。

法院判决继续履行到执行过户到买方名下，这里面涉及到启动执行的合适时间，一次性付款的筹备时机及支付，银行还款及注销抵押，执行费用规划，采取得当可以顺利强制过户并减少资金占用的利息及执行费用。

谢新民律师下面将简单介绍下不需要赎楼的房产执行过户案件来说明买方该如何进行执行。

1、领取判决书后，去法院查询确认判决生效时间。

2、判决生效后，待履行期限届满时向法院申请执行。

3、执行案卷移送到承办法官名下，主动联系法官确认是否将房款支付给法院账户，或直接支付到卖方提供的个人账户。这里还涉及到执行过户费用的多少问题，采取措施得当，可以减少法院执行费用。

4、联系法官确认支付房款方式后，如需要担保公司垫资的，联系担保公司垫资，签订借款合同及办理公证委托书。

5、担保公司垫资支付款项应先支付到买方账户，买方再支付到法院账户或卖方个人账户，汇款时应备注支付某某案号判决书中的房款，其中卖方应支付的违约金、诉讼费、保全费从房款中已扣除。

6、买方将付款的凭证提交给法院存档，法院出具执行裁定书和协助执行通知书送达房产登记部门。

7、法院收到房产登记部门返回的送达回证后再移交给当事人直接去登记部门办理取件及交费手续。