律师观点分析

当事人信息

上诉人（原审原告）:蔡XX，男，1983年5月3日出生,汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。

上诉人（原审原告）:唐XX，女，1983年2月13日出生,汉族，居民，住江苏省盐城市盐都区。

两上诉人共同委托诉讼代理人：赵XX，江苏XX律师。

被上诉人（原审被告）:盐城XX公司，住所地江苏省盐城市开放大道XX。

法定代表人：陈XX，该公司董事长。

委托诉讼代理人：袁XX，江苏XX律师。

委托诉讼代理人：苏X，江苏XX律师。

原审第三人：沈XX，男，1964年4月2日出生，汉族,居民，住江苏省盐城市。

审理经过

上诉人蔡XX、唐XX因与被上诉人盐城XX公司（以下简称盐城XX公司）、原审第三人沈XX委托合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人蔡XX及其与唐XX的共同委托诉讼代理人赵XX、被上诉人盐城XX公司的委托诉讼代理人袁XX、苏X、原审第三人沈XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

蔡XX、唐XX上诉请求：撤销原判，改判支持蔡XX、唐XX的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审认为“案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的”，属于适用法律错误。根据案涉商品房买卖合同第三条的约定及房产部门颁发的房产权属证书载明的案涉商铺套内建筑面积为29.98平方米，均能证明案涉商铺结构上、使用上均具有独立性，案涉商铺套内面积为建筑物的专有部分。根据物权法第七十条规定：“业主对建筑内的住宅、经营用房等专有部分享有所有权，对专用部分以外的共同部分享有共有和共同管理的权利”，蔡XX、唐XX作为业主，对案涉商铺享有所有权，享有占有、使用、收益和处分的权利。2.一审法院认为“本案不具备返还商铺的客观条件”，无事实与法律依据。一审判决载明“案涉市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，盐城XX公司为市场正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益”，属于偷换概念，蔡XX、唐XX作为案涉商铺的所有权人，具有排他的权利，其行使权利不受任何人(包括其他业主和盐城XX公司)的限制。虽有部分业主与盐城XX公司续签了委托经营协议，但其原因是广大业主本想通过诉讼维权，法院却久拖不决，故于无奈之下作出的妥协之举，并非法院判决不返还案涉商铺的理由。案涉商铺涉及的是建筑物区分所有权的专有部分，而不是共有部分，不适用所谓的“少数服从多数的原则”，少数业主没有义务为其他业主而牺牲自己的合法权益。且沈XX在原审庭审中述称，与其无关，盐城XX公司让其搬其就搬，说明作为案涉商铺的现有经营户，并未阻止盐城XX公司返还案涉商铺。另，据蔡XX、唐XX了解，案涉市场部分业主在一审判决之前，已经收回自有商铺。3.一审判决未支持房屋占有使用费，有失公正。一审判决从个人利益与整体利益的平衡角度出发，认为整体出租商铺符合整体利益，而不予支持蔡XX、唐XX要求返还房屋的诉求，但客观上其一直在使用案涉商铺，则必然产生房屋占有使用费，一审判决其无需支付房屋占有使用费明显有失公正。

被上诉人辩称

盐城XX公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉。案涉商铺业主专有部分使用权受到限制是事实，蔡XX、唐XX将案涉房屋委托盐城XX公司经营，盐城XX公司已将案涉商铺和其他业主委托经营的商铺整体出租给家家爱公司进行经营，故无法将其中一间商铺返还给蔡XX、唐XX。一审法院认为案涉商铺不具备返还的客观条件，也是考虑到整体出租商铺符合业主整体利益，并不支持房屋占有使用费的原因。

沈XX述称，只要家家爱公司让其返还，其就返还，其和蔡XX、唐XX无直接合同关系。

一审原告诉称

蔡XX、唐XX向一审法院起诉请求：1.盐城XX公司对盐城义乌XX商贸城XX房屋恢复原状，并向蔡XX、唐XX腾空和迁让该房屋；2.盐城XX公司向蔡XX、唐XX支付从2017年1月12日起至房屋实际交付之日止按88.65元/日的标准计算的房屋占用使用费；3.沈XX迁让出盐城义乌XX商贸城A幢2321房屋。

一审法院查明

一审法院认定事实：2010年10月18日，蔡XX、唐XX与盐城XX公司签订商品房买卖合同，购得盐城XXXX2321号商用房一间（层高4.8米，建筑面积53.42㎡，房款合计395586元）。该商品房买卖合同中对案涉商铺交付时状态约定为：“…内墙为轻质隔墙，涂料…地面公共部位地砖，其余毛坯。门窗：外门窗铝合金型材，顶棚为吊顶，外门窗铝合金型材，中空玻璃，内门为钢化玻璃门…”。同日，蔡XX、唐XX与盐城XX公司签订《商铺委托经营协议书》一份，约定主要内容为：“蔡XX（甲方，以下相同）甲方作为合法业主，拥有该商铺的产权（经营权），将其购买的盐城XX公司开发兴建的坐落于盐城市开放大道313号盐城XXXX2321号商用房1间自愿交由盐城XX公司（乙方，以下相同）以乙方名义组织经营管理和招商出租。第二条初始委托期限为5年（委托起始日自商铺交付之日起计算），在初始委托期限届满前3个月内，甲方可选择续约或者收回商铺经营权。若选择续约的，双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件，若甲方选择收回经营权的，则乙方在委托期满后的1个月内将商铺交付甲方使用。第三条收益在委托期限内，甲方自愿将上述商铺的使用权、经营权、租赁权及收益权等无偿归乙方所有，乙方有权将上述商铺免租或有偿出租给第三方从事规定业态的合法经营，甲方不得干涉乙方上述合法权利。在经营管理中产生的收益归乙方，统一投入市场运作费用，与甲方无关。第四条甲方的权利与义务1.甲方承诺遵守市场经营管理条例，共同维护好市场发展，促进市场兴旺。2.在本协议所规定的委托期限内，甲方如需将商铺全部或部分产权转让、抵押的，必须提前30天书面通知乙方，同时须以受让方继续履行本协议为产权处分条件，在签署相关处分合同或有关法律文件时加以声明。甲方及受让方须在转让、抵押后七日内到乙方办公所在地办理委托变更手续。3.委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定；如原经营户要求续租的，同等条件下甲方必须优先出租给该经营户。第五条乙方的权利与义务1.在受委托期限内，乙方负责对所受委托的商铺进行统一招商和经营管理，促进市场兴旺和铺位升值。2.在委托期限内，乙方拥有以自身名义对上述商铺的使用和出租行使完全的处置权，铺位出租而产生的收益归乙方统一投入市场运作费用，与甲方无关，甲方不得要求任何形式的补偿。3.在委托期限内，乙方应做好各项服务工作，维护好甲方的铺位主体及附属设施，如有损坏，应代表甲方向造成损失的责任人进行追偿。4.在委托经营期限内，乙方承担上述商铺的水、电使用费用及物业管理费。第六条违约责任本协议自双方签字盖章之日起即时生效，甲、乙双方均不得因任何原因中途终止或解除本协议，如任何一方终止本合同，须向守约方承担违约责任，违约责任标准：按甲方与开发商盐城XX公司签署的《商品房买卖合同》合同总金额的20%计算…合同附件，均视为本合同组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。双方还进行了其他约定。

2012年1月11日，盐城XX公司与蔡XX签订盐城XX收房交接书，将上述商铺交付蔡XX、唐XX，并约定“商铺委托经营协议”在签署此收房交接书同时即日生效。

盐城XX公司接收案涉商铺后，2012年1月至2016年8月期间，该市场周边经营形势不景气（包括该市场经营小商品，商铺部分闲置）。后盐城市原家家爱家具市场拆迁，盐城XX公司调整经营方向，并进行招商，现市场经营模式尚未完全成熟，处于市场培育发展期。

2016年10月19日，沈XX与盐城XX公司签订《商铺租赁合同》一份，约定主要内容为：盐城XX公司将盐城市开放大道313号盐城XXXX2528号（该房号系被告盐城XX公司改造后重新编号）出租沈XX，用于销售广东XX，该品牌经营面积284㎡（该品牌共租赁8间商铺，除本案2321号外，其余7间中初始委托期限5年的6间即A幢2318号、2319号、2320号、2322号、2323号、2324号已续签。初始委托期限15年的1间即A幢2325号）。租赁期限为2016年8月28日至2017年8月27日（盐城XX公司及沈XX陈述A幢一、二楼租赁期均自2016年8月28日至2018年8月28日，一年一签，且为租1年送1年）。商铺使用费用：每平方每月25元(其中商铺租金15元／月／㎡。物业管理费、市场运营管理费、公共水电费10元／月／㎡)。为培育市场和做大做强，双方一致同意，市场本年度合同期及下一年度合同期都实行费用减半收取的优惠政策…。双方还进行了其他约定。

一审另查明，2005年9月6日，蔡XX、唐XX在盐城市盐都区民政局办理结婚登记。2012年4月19日，蔡XX（共同共有人：唐XX）取得案涉坐落于盐城XXXX2321号商用房的房屋所有权证（证号：盐房权证市区字第××号）。同年5月10日，蔡XX、唐XX取得该房屋相应的国有土地使用权证。

一审又查明，盐城义乌XX商贸城总面积123975.85平方米，其中A幢规划商业面积66439.98㎡（该幢一楼商铺390间，二楼商铺403间，三楼商铺396间），B幢（2幢）规划商业面积57535.87㎡。上述商铺中有53.41%的面积系盐城XX公司接受登记所有人盐城XX公司的委托经营。目前，该盐城义乌XX商贸城未成立业主委员会。

盐城XX公司自愿按照二楼20元/月/㎡（按建筑面积72%）给付蔡XX、唐XX商铺占有使用费。案涉市场其他部分商铺业主起诉盐城XX公司案件中，已调解的部分业主均接受该标准。

一审法院认为

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。

一、关于本案的法律关系及案涉商铺物权属性。1.在委托合同中，委托人享有任意解除权，受托人有报告、按指示行为的义务。但任意解除权可以约定放弃，委托人与受托人之间指示、请示报告的权利义务，在本案中可以理解为概括授权。故从案涉协议的主要权利义务关系看，应认定双方为委托合同关系。2.《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据我国《物权法》的立法精神，建筑物各区分部分能否成为专有部分的主要判定标准是考察其是否具结构上的独立性、使用上的独立性。对案涉商铺，应与建筑物之特定商业用途分析其结构上和使用上的独立性，案涉商铺没有独立消防通道，亦没有独立的给、排水系统，仍受市场整体限制，不具有使用上的独立性，因此案涉商铺业主专有部分使用权是受限制的。

案涉商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性上考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。

二、关于案涉商铺相关主体权利保护问题。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。本案中，双方在案涉《商铺委托经营协议书》中约定“…委托期限届满后甲方选择收回经营权自营或另行出租的，须到乙方办公所在地登记备案，且经营户须遵守市场经营管理条例，并须符合市场的经营区域业态划分规定…”，因此可以看出蔡XX、唐XX在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然要受到一定的限制，必须服从于业主的整体意志。

现案涉市场商铺有53.41%系盐城XX公司自营（登记所有人盐城XX公司委托盐城XX公司经营）。且案涉市场一、二、三楼部分已续签委托经营协议，盐城XX公司为市场的整体正常运营进行了必要的投入，考虑促进交易、促进市场发展及维护大多数业主利益的角度出发，并从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益，如在现有状况下将案涉商铺恢复原状并返还蔡XX、唐XX，造成案涉市场整体无法继续经营，也必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护其他业主目前认可的产权经营模式有利于保护全体产权人也包括原告自身的权益。故虽双方协议约定的五年委托期已满，双方签订的商铺委托经营管理协议已自然终止，但综合以上分析，且案涉商铺现由盐城XX公司管理、支配并租与他人经营的现状，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，本案不具备返还案涉商铺的客观条件，故蔡XX、唐XX要求盐城XX公司对案涉商铺恢复原状（轻质隔墙、涂料等），并向蔡XX、唐XX腾空和迁让该房屋及要求沈XX返还案涉商铺的诉讼请求，依法不予支持。

三、关于蔡XX、唐XX主张的房屋占用使用费问题。本案中，双方约定“初始委托期限为5年（自商铺交付之日起计算），在初始委托期限届满后如续约的，双方按当时市场租赁价格及双方约定达成新的合作条件”，应视为双方对委托期满后的案涉商铺的占有使用费标准约定不明。为维护广大业主的合法权益，占有使用费标准应由业主委员会与被告盐城XX公司协商确定，但鉴于蔡XX、唐XX坚持其收回房屋的诉讼请求，并考虑到案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性，以及该市场业主委员会尚未成立的事实，且盐城XX公司与第三人对2016年8月28日至2017年8月27日期间商铺使用费用约定为：“每平方每月25元(其中商铺租金15元／月／每平方米。物业管理费、市场运营管理费、公共水电费10元／月／每平方米)且本年度合同期及下一年度合同期都实行费用减半收取的优惠政策…”。现盐城XX公司自愿给付的商铺占有使用费标准（二楼20元/月/㎡，按建筑面积72%），并不低于该标准，且上述占有使用费标准亦被已调解结案的部分业主接受，该占有使用费标准并不会造成双方利益失衡。在双方未达成一致意见前，根据公平原则，蔡XX、唐XX请求的使用费可暂参照此标准计付，由于蔡XX、唐XX要求收回房屋的诉讼请求本案中未予支持，故使用费在本案中自委托期满之次日（即2017年1月11日，本案以蔡XX、唐XX主张的2017年1月12日为准）支持至蔡XX、唐XX主张权利之日止。

经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：一、盐城XX公司于判决发生法律效力之日起十日内向蔡XX、唐XX支付案涉商铺占有使用费（以房屋所有权证载明的建筑面积53.42㎡×72%，自2017年1月12日起至2017年2月24日止，按20元/月/㎡计付）；二、驳回蔡XX、唐XX其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由蔡XX、唐XX负担80元，由盐城XX公司负担50元（蔡XX、唐XX已预交，盐城XX公司应于判决发生法律效力十日内自行交付蔡XX、唐XX）。

本院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蔡XX、唐XX提交了拍摄于一审判决之后的盐城XXXX3楼现状照片两张，证明盐城XXXX3楼已有业主收回商铺，盐城XX公司可以返还案涉房屋。盐城XX公司质证认为，该证据不能达到蔡XX、唐XX的证明目的，对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可，单纯从该照片中看不出相关商铺已经返还给原有业主。

盐城XX公司提交了邮寄回执一份，证明盐城XX公司曾在案涉委托经营合同到期前一个月，以书面方式向蔡XX、唐XX发送了通知，询问是否同意继续委托盐城XX公司经营。蔡XX、唐XX质证认为，该证据不具备证据的真实性、合法性和关联性，回执上无邮寄日期、签收人及签收日期，且文件内容亦未明确。

本院审理过程中，盐城XX公司就本院庭审中要求其明确的问题，向本院提交书面答复意见称：1.关于盐城XX公司通过XXX发送委托协议续约通知的底单，邮寄回执中日期签注不清晰的问题。经盐城XX公司向XXX公司查询（单号：106XXXX8112），该邮件于2016年4月12日由蔡XX、唐XX本人签收妥投，且盐城XX公司在同一时间段邮寄的通知不止蔡XX、唐XX一家，而是有几百家之多。蔡XX、唐XX未予回复，故盐城XX公司考虑到其他大多数业主的利益不得不整体出租。2.关于案涉家具广场现在的出租率问题。目前A馆总平方数67645.9平方米，其中一楼21743.2平方米，已出租14982平方米，未出租的6761.2平方米占楼层的31.1%；二楼22837.6平方米，已出租13336平方米，未出租的9501.6平方米占楼层的42%；三楼23065.1平方米，已出租14003平方米，未出租的9062.1平方米占楼层的39.3%。3.关于盐城XX公司与家家爱公司的关系问题。盐城XX属于政府招商引资项目，但开业后小商品市场不景气，商户逐渐退场或歇业，致使95%以上商铺闲置。后盐城XX公司将家家爱公司引进来，双方共同合作经营。具体商户由家家爱公司引进后与盐城XX公司签订合同，市场的经营管理由家家爱公司负责。4.目前A馆商铺总间数为1189间，总面积66486.34平方米；其中中瓯置业公司自持304间，面积20532.49平方米；委托经营十五年的297间，面积15727.67平方米；委托经营五年的588间，面积30226.18平方米，其中委托经营五年到期后续签合同的466间，面积24818.27平方米，未续签的123间，面积5407平方米。

本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，关于案涉商铺业主专有部分使用权是否应受到限制问题。蔡XX、唐XX主张其对案涉商铺具有所有权，享有完全的占有、使用、收益和处分的权利。本院认为，对建筑物区分所有权中专有部分，业主在行使权利时应当遵守物权法第七十一条的规定，即行使权利时不得损害其他业主的合法权益。本案中蔡XX、唐XX在购买案涉商铺并交付盐城XX公司经营管理的过程中，对盐城XX公司调整经营布局、统一经营以获取经营收益具有一定的合同预期，即蔡XX、唐XX对案涉商铺的经营收益模式应属明知，且未表示反对。其后，在原经营小商品市场不景气，商户逐渐退场或歇业的情况下，盐城XX公司引入了家家爱公司。在与家家爱公司合作经营家具销售业务后，市场逐渐好转，可见盐城XX公司将原义乌小商品市场转型为家具销售城具有一定的合理性，且客观上能够使业主受益，包含蔡XX、唐XX在内的业主在市场转型过程中并未表示反对。但应注意的是，案涉商贸城中的单体商铺面积通常不大，无法独立经营家具销售业务，因此由盐城XX公司统一经营或从整体利益出发处分商铺客观上成为经营所必须，即商铺业主在行使建筑物区分所有权中专有部分权利的同时不得破坏市场当前的经营收益模式，不得损害其他业主的合法权益。故一审认定案涉商铺业主专有部分使用权是应受到限制并无不当。

关于案涉商铺是否具备返还的客观条件问题。蔡XX、唐XX主张其行使权利不受任何人的限制，虽有部分业主与盐城XX公司续签合同，但均是无奈之下作出的妥协之举，不能以此为由判决不予返还。另，少数业主并无义务为多数业主牺牲自己的合法权益，且沈XX作为现有经营户并未阻止盐城XX公司返还案涉商铺。本院认为，产权式商铺利益共同体的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，因此单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。本案中，盐城XX的部分业主初始委托经营期限为十五年，尚未到期；而初始委托经营期限为五年的商铺绝大多数已经续签，表明绝大多数业主同意继续开展家具经营，维持现有的经营收益模式，故蔡XX、唐XX的返还房屋请求权应受到多数意志的限制。另外，根据审理查明的情况，案涉商铺实为沈XX承租的商铺的一部分。沈XX所承租商铺系由八间商铺组成，其中一间为案涉商铺，该八间商铺中有一间初始委托期限为十五年，其余七间商铺的初始委托期限均为五年，且除案涉商铺外均已续签，蔡XX、唐XX主张将其所有的一间单独予以返还属于事实上的履行不能，且有损其他业主合法权益，故一审判决认定案涉商铺不具备返还的客观条件并无不当。

关于房屋占有使用费问题。蔡XX、唐XX主张一审判决未支持房屋占有使用费。经查，一审判决已经支持了至起诉之日止的房屋占有使用费，且费用标准为20元每月每平方米。根据案涉商铺实际承租人沈XX交付租金的情况可知，其在承租期间实际支付租金的标准为12.32元每月每平方米。参照已续约的商铺委托经营合同中对委托经营收益为市场实收租金90%的约定，一审判决支持的房屋占有使用费标准并不损害蔡XX、唐XX的合法权益。故蔡XX、唐XX关于一审判决未支持房屋占有使用费的主张不能成立。

综上所述，上诉人蔡XX、唐XX的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。