余金桥律师

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重庆某物业管理有限公司贵州分公司与杨某物业服务合同纠纷

发布者:余金桥律师|时间:2019年11月19日|分类:合同纠纷 |452人看过

律师观点分析

原告:重庆某物业管理有限公司贵州分公司(以下简称“重庆A物业公司”),住所地:贵州省丹寨县龙泉镇中华南路******,组织机构代码915226XX067743XXXX。

法定代表人:陈某,该公司董事长。

委托诉讼代理人:吴某,该公司项目经理。

委托诉讼代理人(特别授权):余金桥广东国晖(广州)律师事务所律师。

被告:杨某,男,1971年X月X日出生,户籍地贵州省三穗县,现住贵州省三穗县经济开发区,

原告重庆A物业公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案,本院于2019年6月10日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆A物业公司的委托诉讼代理人吴荣、余金桥、被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告重庆A物业公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告杨某支付所欠原告2017年6月至2019年4月的物业管理费828元;2、判令被告按照日千分之三支付逾期付款违约金至缴清全部物业管理费之日止,截止2019年4月30日应支付违约金1713元;3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告重庆A物业公司与贵州省三穗县八弓镇人民政府签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》,合同约定全面委托原告对位于三穗县经济开发区的“生态移民房”小区进行物业管理,委托管理期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。被告系原告所管理的“生态移民房”小区17栋2单元301号房屋的业主,房屋面积为60平米。协议约定原告向被告提供物业管理服务,被告按建筑面积0.6元/㎡的标准向原告缴纳物业管理服务费。如被告逾期付款应根据欠款金额×逾期天数×千分之三的标准向原告支付违约金。协议生效后,原告依约为被告提供完善的物业管理服务,但被告并未依照协议约定向原告缴纳物业管理费,自2017年6月1日至2019年4月30日,被告共欠物业管理费828元,违约金1713元,共计拖欠金额为2541元。原告经多次催交未果后,遂诉至法院,请求依法判决。

被告杨某辩称:1、前期物业服务合同是八弓镇政府与原告签订的,该合同与我们业主没有任何关系,应由八弓镇政府履行合同义务;2、房屋未达到验收标准,存在质量问题;3、原告未经业主同意,擅自占用小区共同区域出租给商贩摆摊设点,影响了我们小区的环境卫生,对业主生活造成影响;4、我们小区是开放式的,没有达到小区的基本条件,不应该收取物业费;5、小区存在严重的安全隐患,近两年来发生多起偷盗事件;6、原告提供的物业服务不到位,小区绿化无人管理,卫生不干净、经常停水停电等。综上,本人不同意缴纳物业管理费。

本院经审理认定事实如下:被告杨某于2014年3月11日与贵州省三穗县八弓镇人民政府签订《三穗县某生态移民房购房合同书》,合同主要约定:“由被告杨某购买三穗县经济开发区扶贫生态移民工程第17栋二单元三层1号安置住房,房屋建筑面积为60平方米。配售的扶贫生态移民房应按照《物业管理条例》实施物业管理,乙方应按时交纳物业管理费……。”2017年5月27日,三穗县八弓镇人民政府与原告重庆A物业公司签订《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》,合同约定:由原告重庆A物业公司对三穗县开发区保障性安居工程小区提供前期物业管理服务,合同期限自2017年6月1日至2020年6月1日止。服务内容包括:物业共用部位的维修、养护和管理,共用设施设备的运行、维修、养护和管理,共用部位和相关场地的清洁卫生、管道疏通、公共绿化养护、秩序维护等,物业服务费用由业主按其拥有物业建筑面积交纳:高层住宅:1元/月/平方米;非住宅物业:1元/月/平方米(商业);步梯住宅0.6元/月/平方米。业主或物业使用人违反合同约定逾期支付物业服务费的,按所欠物业服务费用总额自欠费之日起每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后,原告按照合同约定向三穗县开发区保障性安居工程小区提供物业管理服务,聘请人员履行巡逻巡查、保洁卫生、电梯维护、公共区域照明、公共设施设备的维护和保养等义务。被告杨某未按时足额缴纳物业管理费,自2017年6月1日至2019年4月30日,被告共欠物业管理费828元。原告重庆A物业公司经多次催交未果后,遂诉至本院,请求依法判决支持其诉请。

另查明,在诉讼过程中,原告重庆A物业公司自愿放弃要求被告支付违约金1713元的诉讼请求。

认定上述事实的证据有:《三穗县某生态移民房购房合同书》、《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》、物业服务图片、人员工资单、电费发票、二次缴费通知单、搬迁户分房清单、电梯维护记录、保修报事本及原、被告的陈述。上述证据经庭审举证质证,本院审核认证,证据来源合法,内容客观真实,与本案具有关联性,本院予以采信。

本院认为,依法成立的合同受法律保护。三穗县八弓镇人民政府与原告重庆A物业公司签订的《三穗县开发区保障性安居工程小区前期物业服务合同》,系双方真实意思表示,且不违反法律法规的强制性规定,为有效合同,当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”的规定,作为建设单位的三穗县八弓镇人民政府与原告签订的前期物业服务合同,对业主即被告杨某具有约束力,被告杨某应当按照合同约定履行自己的义务。被告提出前期物业服务合同系八弓镇政府与原告签订,与业主没有关系,应由八弓镇政府履行合同义务的抗辩意见无法律依据,本院不予采纳。原告重庆A物业公司按照合同约定对小区提供物业服务后,被告杨某作为该小区业主,应按照合同约定向原告重庆A物业公司交纳物业管理费用,被告杨某未按时缴纳物业管理费,已构成违约,应承担缴纳所欠物业管理费的违约责任。被告辩称原告提供的物业服务不到位,小区绿化无人管理,卫生不干净、经常停水停电、安全防范不到位等。经本院查明,原告作为物业服务企业,在提供物业服务过程中,客观上也存在着不足,在今后的工作中,应提高服务质量和水平,对业主反映的实际存在的问题,应与业主进行沟通、整改,以便于提供更好的服务,但不是被告拒交物业服务管理费的理由。关于被告提出房屋存在质量问题,因本案审理的物业服务合同,与房屋质量问题无关联性,被告可另行向相关单位主张解决。被告在庭审中称原告未经业主同意擅自将小区共用区域出租给商贩摆摊经营,对业主生活造成影响。因被告提出的该问题系另一法律关系,可向相关主管部门另行申请解决。原告自愿放弃主张违约金诉讼请求,是对自己权利的处分,不违反法律规定,本院予以准许。故原告重庆A物业公司主张由被告杨某交纳物业管理费的理由充分,于法有据,本院予以支持。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告杨某于本判决生效后十日内给付原告重庆某物业管理有限公司贵州分公司物业管理费人民币828元(自2017年6月1日计算至2019年4月30日止)。

二、原告自愿放弃其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币25元,由原告重庆某物业管理有限公司贵州分公司承担15元,被告杨某承担10元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。

逾期不提出上诉,则本判决发生法律效力。原告可在判决书确定的被告履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。

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