律师观点分析

原告：黄XX，女，1980年12月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区，

委托诉讼代理人：余XX、余XX，均系广东XX律师。

被告：广州XX公司，住所地：广东省广州市从化区街口街青云XX，统一社会信用代码：9144XXXX2191885T。

法定代表人：潘XX，职务董事长。

委托诉讼代理人：曾XX、刘XX，均系广东XX律师。

原告黄XX与被告广州XX公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年6月10日立案受理后，依法由吴XX用简易程序，于2020年7月20日公开开庭进行了审理。原告黄XX及其委托诉讼代理人余XX、余XX、被告广州XX公司的委托诉讼代理人刘XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告黄XX向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币371059.68元（自2017年7月1日暂计至2020年6月10日，实际违约金计至被告实际交付房屋之日止）；2、判令被告向原告支付律师费15000元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付逾期交房的违约金人民币371059.68元（自2017年7月1日暂计至2020年6月10日，以房屋总价款689702元为本金按每日万分之五的标准计算违约金，实际违约金计至被告实际交付房屋之日止）。

事实与理由：原被告于2015年12月20日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告所开发的位于从化经济开发区高技术产业园丰XX（A1栋）1702房，房屋总金额为689702元。签订合同之后，原告依照合同约定全面履行了合同义务，而根据该合同第13条约定，被告应于2017年6月30日前将作为合同标的物的房屋交付原告使用。同时，合同第15条也明确约定了原、被告进行房屋验收交接时，被告必须提供（一）至（八）项合格证、意见书、凭证或者证明材料，上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。时至2020年5月30日，被告仍未向原告交付房屋，且在当日仍不能提供上述资料。被告逾期交房的行为，至2020年6月10日已达1076天之久。依据原、被告之间签订的商品房买卖合同第14条1.（2）的约定，本合同继续履行的，被告应自本合同第13条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，并且房屋不符合商品房买卖合同约定的交付标准，违约事实明显，侵害了原告作为买受人的合法权益，应当承担违约责任。

被告广州XX公司答辩称：一、涉案房屋无法办理《建设工程竣工备案表》是由于政府原因导致，按照合同约定，被告可以据实延期交房，不应承担违约责任。二、退一步讲，即使涉案房屋未办理《建设工程竣工备案表》，被告承担违约责任，原告计算的违约金错误。第一，出现恶劣天气情况下应当顺延交楼时间，违约时间根据合同约定也应当相应扣减。第二、违约金计算截止时间应为被告取得建设工程竣工验收备案日即2019年11月20日，此后不应计算被告违约责任。三、每日按总房价0.05%的标准计算违约金明显过高，该违约金是原告实际损失的9.1倍，请求法院综合考虑，依法调低计算违约金的标准。三、原告主张律师费15000元，无事实和法律依据。综上所述，请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2015年12月20日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201XXXX1880X）及合同补充协议，合同约定：原告购买被告开发的位于从化经济开发区高技术产业园丰XX，钱隆天誉花园二期第A1栋17层1702号房，建筑面积95.06平方米，其中，套内面积75.19平方米，共有分摊面积约19.87平方米，总价款689702元。第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：被告应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付原告使用。第十四条“延期交房的违约责任”约定1.(1)逾期不超过180日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，本合同继续履行。(2)逾期超过360日后，原告有权单方面解除合同。原告要求继续履行的，合同继续履行，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：原告、被告双方进行房屋验收交接时，被告应当向原告提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（件宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，(一)至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，被告应提供已加盖公章的原件给原告；（八）项应交由原告填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。原告应当向被告提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。

合同补充协议约定：第二条“房屋交接”5、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的。2、(1)因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的。(2)政府通知停工（如中考、高考、迎接国检、迎接省检等）、禁止车辆进出该商品房施工场地、气象部门记录遇到24小时内降雨超过50mm、日高温超过40度（含40度）、六级或六级以上大风天气造成无法正常施工的、降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的。

2016年3月30日，被告向原告出具了金额为689702元的售房款发票。

2016年4月15日，被告就涉案房屋填写《通邮申请表》申请通邮。2016年5月25日，中国XX签章同意通邮。

2017年5月24日，广东从化经济开发区高新技术产业园管理委员会出具《关于暂不能出具“云星钱隆天誉”项目的情况说明》，记载，因项目选址位于我园“现代服务业核心区”内，而“高技术产业园现代服务业核心区控制性详细规划环境影响报告书”正在编制中，所以在该报告书通过专家评审并在广东省环保厅完成备案手续之前，“云星钱隆天誉”项目暂不能出具《建设工程竣工备案表》。

2017年5月27日，广州市从化区气象公共服务中心出具《气象资料证明》，记载，2015年1月1日至2016年12月31日从化区气象资料1、2015年1月1日至2016年12月31日从化区太平二中自动站共录得暴雨（日雨量≥50mm）22天。2、根据从化区气象局观测场资料统计，2015年1月1日至2016年12月31日我区无出现最高气温达40或以上的天气。2015年最高气温为37.2℃（7月13日），2016年最高气温为37.7℃（两天，分别是7月9日和7月29日）。3、2015年1月1日至2016年12月31日从化区太平二中自动站极大风速≥10.8m/s（6级）的天数为34天。

2017年6月27日，广州市从化区气象公共服务中心出具《气象资料证明》，记载，2017年1月1日至6月26日从化区气象资料1、2017年1月1日至6月26日从化区太平二中自动站共录得暴雨（日雨量≥50mm）4天；极大风速≥10.8m/s（6级）的天数为8天。2、根据从化区气象局观测场资料统计，2017年1月1日至6月26日我区最高气温为35.3℃（6月3日），无出现最高气温达40或以上的天气。

2016年7月3日，从化XX公司出具《关于广州XX公司钱隆天誉供水工程验收意见》，记载，被告在从化区太平经济开发区高技术产业园丰XX开发兴建的“钱隆天誉”商住小区，楼高24-25层，建筑面积约136970平方米。已根据设计要求安装供水管道，2016年6月30日供水管道水表组经我司有关人员检查验收，符合供水规范，验收合格，同意投入使用。

2017年9月6日，广东从化经济开发区管理委员会规划建设科出具《广州市建设工程规划验收合格证》（编号为从开规验【2017】-09号），记载，建设单位广州XX公司，建设项目名称钱隆天誉项目二期工程，建设位置从化高技术产业园丰盈路7号，建设规模共31614.63㎡（A1,A2栋）。

2017年10月15日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》（穗公消验字[2017]第1058号），记载，工程位于从化市××技术产业××路××号，建筑为1座2栋地上均为25层联体综合楼（自编A1、A2栋、S1栋），建筑高度为79.95米，建筑面积23454.3平方米，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。

2017年11月17日，从化输变电工程有限公司工程部作为施工单位的《客户受电工程竣工检验意见书》，记载：客户名称为被告，用电地址为广东省广州市从化区高新技术产业园丰XX云星钱隆天誉。2017年11月20日，广州XX公司从化供电局在检查单位处盖章，并出具检验合格的检验意见。

2018年4月3日，广州市从化区民防办公室出具的《人防工程专项竣工验收备案意见书》，记载，被告报来从化区高技术产业园丰XX新建钱隆天誉共12栋防空地下室验收备案资料收悉。备案意见为同意竣工验收备案。

2019年11月13日，被告填写《建设项目环境影响登记表》。备案回执记载该项目环境影响登记表已经完成备案。

2019年11月20日，广州从化经济开发区高技术产业园管理委员会向被告出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，备案机关处理意见记载，经核查，位于广州市从化区从化云星钱隆天誉二期A1、A2、S1栋工程的竣工验收备案文件齐全，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督报告》，根据《建设工程质量管理条例》，同意予以备案。

2020年9月7日，被告向原告发出《云星.钱隆天誉交楼通知书》，通知原告前往收楼，并于当日通过XXX邮寄给原告。2020年9月12日，原告与被告双方签订《房屋交接确认表》。

本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，其条款在不违反法律和行政法规的强制性规定的情况下，对双方当事人具有法律约束力，本案主要涉及以下几个方面的问题：

一、关于逾期交房责任的承担问题

原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条约定被告应在2017年6月30日前交付房屋，现原告已依约支付了全部购房款，但被告未能在合同约定的上述交楼时间前将涉案房屋交付原告使用，故被告应承担违约责任。

至于被告认为涉案房屋无法办理《建设工程竣工备案表》是由于政府原因导致，被告不应承担违约责任的抗辩。本院认为，从化高技术产业园管委会出具的《情况说明》并非属于补充协议中约定政府限制性行为，并不足以导致工期延误，故本院对被告的上述抗辩，不予采纳。

二、关于逾期交房违约金问题。

1、关于逾期交房违约金计算标准。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定，被告未能按照合同规定的期限交房，逾期超过180日，原告要求继续履行合同的，被告应合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按照总房款的0.05%的标准向原告支付违约金,故原告要求违约金应按已付房款总额689702元的每日0.05%的标准计算，本院予以支持。

2、关于逾期交房违约金计算的起止时间。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，被告向原告交付房屋时，应当向原告发出收楼通知书，原告在被告提供的《房屋交接单》上签字接收或者领取房屋钥匙视为房屋已经验收合格和交接。本案中，涉案房产于2019年11月20日取得《竣工验收备案表》，被告于2020年9月7日向原告寄送《交楼通知书》，原告于2020年9月12日前往被告处办理收楼手续并签署《房屋交接确认表》，故被告向原告实际交付房屋之日应为2020年9月12日。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，被告逾期交楼的，应从合同约定的交房日期的次日起即2017年7月1日计算违约金至实际交付之日即2020年9月12日止。

关于被告提出因恶劣天气应当顺延交楼时间的抗辩。本院认为，被告提供证据是从化区太平二中自动站记载的气象数据，并非涉案房屋所在区域的气象数据，且被告亦未提供因恶劣天气造成实际停工相关的证据，故本院对被告的上述抗辩，不予采纳。

三、关于律师费问题。本院认为，双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议中并未约定如被告逾期交付房屋，被告应承担原告律师费用，故本院对原告诉请的律师费,不予支持。

综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、被告广州XX公司自本判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金（违约金每日以总房款689702元的万分之五为标准，从2017年7月1日起计算至2020年9月12日止）给原告黄XX；

二、驳回原告黄XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费3673元（原告黄XX已预交），由被告广州XX公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。