京讼指南 | 出卖人无权处分情形下房屋买卖合同的效力认定

刘某某向高青县人民法院起诉称：原告和被告赵某甲、张某甲之子赵某乙系夫妻关系。赵某乙在2021年8月提起离婚诉讼，后法院判决不准离婚。2021年11月份左右，原告不知情的情况下，被告赵某甲、张某乙恶意串通更换门锁，将原告与赵某乙共同财产某小区房屋以15.4万元的价格出卖给被告张某乙，该房屋价值33万元，严重侵害了原告合法权益。原告房屋内贵重物品无法取出和使用。为此起诉要求依法确认三被告订立的某小区房屋的房屋买卖合同无效并返还涉案不动产。

赵某甲辩称：从赵某甲与张某乙之间的交易来看，张某乙在本案中构成善意第三人，因此该买卖合同有效。涉案房屋是按份共有，出卖该房屋经过占该房屋份额2/3以上的按份共有人的同意即可。故涉案房屋的买卖合同合法有效，原告的诉求不应得到法律的认可和支持。

高青县人民法院经审理查明，赵某甲与张某甲系夫妻关系，赵某乙与原告刘某某系夫妻关系亦系赵某甲和张某甲的儿子、儿媳。赵某甲、张某甲、赵某乙、刘某某、张某乙均系高青县某村村民。2020年4月17日，该村村委会与户主（赵某乙）签订《某村安置补偿拆除协议》，赵某乙选定80平方米型楼房。据《某村户型申报公示表》记载，赵某乙家庭成员“赵某乙、刘某某、赵某丙”，享受政策人数3口。据《某村搬迁楼房明细》记载，赵某乙所选楼房80平米，总价132000元，车库38872元。涉案房屋位于某小区某室，未取得不动产产权登记证书。

2021年11月18日，赵某甲、张某甲与张某乙签订《房屋买卖协议》，协议约定：赵某甲、张某甲将上述涉案房屋及附属车库以154000元价格转让给张某乙。张某乙已于2021年11月18日将154000元转账给张某甲，涉案房屋钥匙已给付张某乙，张某乙实际占有使用涉案房屋，但未办理产权转移登记手续。赵某乙于2021年向法院起诉刘某某要求离婚，法院于判决不准赵某乙与刘某某离婚。

高青县人民法院一审判决：

一、张某乙于本判决生效之日起十日内返还刘某某家庭（赵某乙、刘某某、赵某丙）某小区房屋及附属车库（按购买时现状及交付方式返还）；

二、赵某甲、张某甲于本判决生效之日起十日内返还张某乙购房款154000元；

三、驳回刘某某的其他诉讼请求。

赵某甲不服一审判决，向淄博市中级人民法院上诉。淄博市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国民法典》第三百零一条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

《中华人民共和国民法典》第五百九十七条 因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

关于无权处分合同的效力问题，《民法典》第597条第1款规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”第2款规定：“法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”上述《民法典》第597条第1款规定的内容实际是对原《合同法》第51条、第132条第1款以及之前的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的修改、整合和完善。该条明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效。

同时，该条在物权区分原则的指导下进一步对因未取得处分权影响合同履行的违约责任进行了规定，即买受人可以解除合同并请求无权处分人承担违约责任。《民法典》的上述最新规定意味着原《合同法》第51条关于无权处分的效力规定不再适用。

本案即涉及到房屋买卖合同效力的认定问题。涉案楼房系老宅置换而来，置换的楼房属于包括赵某甲、张某甲、赵某乙、刘某某、赵某丙在内的五名家庭成员共同共有，对其处分应经全体共有人同意。但赵某甲、张某甲未经刘某某同意将涉案楼房出售给张某乙，属于无权处分。

依照《民法典》第597条“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任”的规定，无权处分人签订的房屋买卖合同不因出卖人无处分权而无效，在无证据证实该合同存在无效的情形下，应认定合同有效，但因标的物所有权依法不能转移，张某乙可向赵某甲、张某甲主张违约责任。

对于本案涉及的情形，从深层次来看，实质上涉及到房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人的合理信赖保护之间的平衡，即真正的权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人的权利所代表的是一种交易安全保护的动态利益。在二者冲突的前情况下，应注意实现二者之间的平衡。

对此，维护房屋买卖合同的效力，有利于保护善意买受人的合法权益，有利于提高经济效率，维护和促进诚信市场秩序的构建。且在共有人不同意出卖共有物则买受人就不能实现其缔约目的的情况下，允许买受人可以请求解除合同并请求出卖人承担违约责任，这较之于认定房屋买卖合同无效的双务财产返还而言对买受人的保护力度更大。

当然，在房屋买卖合同有效的情况下，也并不表示对于物权人静态利益的不保护，即如果房屋买受人请求强制履行买卖合同，而共有人不同意出卖的情况下，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益受到保护。此种处理方式，较好地实现了物权人静态利益同善意买受人动态利益的平衡。

如在本案中，张某乙本身并不能构成善意取得，其不能取得涉案楼房的所有权。在此情况下，刘某某作为涉案房屋的共有权人，有权向张某乙主张返还案涉楼房。虽然案涉房屋买卖协议有效，但在房屋买卖合同无法履行的情况下，经一审法院向张某乙释明，张某乙明确要求出卖方退还已支付的购房款，故法院在判决张某乙退还房屋的情况下，一并判令赵某甲、张某甲退还购房款，符合客观实际，亦有利于纠纷的解决。

《民法典》第597条第1款规定的内容明确了无权处分合同不因未取得处分权而无效，这一合同效力的变化实质上也是保护了与无权处分人订立合同的善意相对人的合法权利。因为在原先的合同无效的情况下，无权处分人因违约条款与合同一并无效，故而无需向原合同相对人承担违约责任，而仅负有返还基于合同获得财产的义务；而在合同有效的情形下，无权处分人则需要依据合同向相对人承担相应的违约责任。

因而，在合同有效的情形下，合同相对人的权利能够得到更加有效的保护，同时对无权处分人苛以违约责任也起到了惩戒无权处分人的无权处分行为、增加其无权处分行为的风险成本的作用，切实保障交易安全。

来源：山东高法