律师观点分析

原告：颜XX，男，1975年1月17日出生，汉族，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：李XX（一般代理），山东XX律师。
被告：张XX，男，1954年12月1日出生，汉族，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：关XX（特别授权），济宁任城新宇法律服务所法律工作者。
原告颜XX与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法由审判员于发春适用简易程序，于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告颜XX的委托诉讼代理人李XX、被告张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告颜XX向本院提出诉讼请求：1、确认原被告之间房屋租赁合同关系已解除；2、判令被告腾退济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民楼20号楼1单XX西户）给原告；3、判令被告支付给原告从2018年1月7日起至2018年3月7日的房屋租金4000元，并支付2018年3月8日至实际腾退之日的房屋租金，按每月2000元计算；4、本案诉讼费用由被告承担。其事实和理由如下：2009年12月23日，原被告间签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民20号楼1单元1层西户）租赁给被告使用，租赁期限为3年，从2010年1月6日至2013年1月6日，该份合同到期后，被告继续按年向原告交付租金租用原告所有的该套房产，双方未再签订书面形式的房屋租赁合同。被告最后一次租赁费用交至2018年1月6日。其后，被告未再向原告支付房租，原告于2018年1月10日、1月11日两次向被告发出解除房屋租赁关系通知，被告均置之不理，拒不腾房。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，原告无奈向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告张XX辩称，我这是第九年租赁原告的房屋，原告解除合同应提前三个月通知我，原告属于违约。对诉讼请求1，原告违反2009年12月23日签订的房屋租赁合同，合同是三年一期，自2009年12月23日一直延续到2019年12月23日，所以对原告的诉讼请求不认可，对原告要求被告腾退租赁的房屋也是不合法的，因一直延续原来的合同，被告每年都履行交付租赁款的义务。对诉讼请求3，因原告如果解除双方租赁合同，应提前一个月告知，解除双方的合同应由双方协商，包括被告交押金1000元，所以对原告要求被告两个月的房租费4000元被告不认可，但被告按原合同应当交付租金23000元，继续履行租赁合同到期。
原告颜XX围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《房屋租赁合同》，证明2009年12月23日原被告间签订了一份《房屋租赁合同》，原告将其所有的济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民20号楼1单元1层西户）租赁给了被告使用，租金每月1000元，租赁期限为3年，租赁期限为2010年1月6日至2013年1月6日，合同到期后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》。2、原告与被告手机间短信截图复印件两份，证明原告曾于2018年1月10日、11日先后两次短信通知被告解除双方的不定期房屋租赁合同。3、《合同书》即《商品房销售合同》、济宁市销售不动产专用发票、中华人民共和国集体土地使用证，证明原告为济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民20号楼1单元1层西户）的所有权人。
被告张XX向本院提交了如下证据：1、原被告双方租赁合同一份，证明该合同三年之内为一期，2009年12月23日签订，租金每年12000元，押金1000元。2、收到条一份，证明出租人每年收取12000元租金。3、收到条，证明出租人三年后按合同履行租金每年12000元。4、收到条，证明2013年1月4日、2014年1月5日、2015年1月6日三年按每年14000元，承租人向出租人缴费。5、收到条，出租人连续两年收租赁费2016年1月11日收取23000元，2017年1月7日收取23600元。在2016年缴费时我曾与原告协商，确定房租数额为每年23000元，租金是逐年增加的。
本院依法对原被告提供的证据进行了交换和质证。
被告张XX对原告提供的上述三组证据的真实性及证明的问题均无异议。
原告颜XX对被告提供的证据1真实性、关联性及证明的问题均无异议，对被告提供的证据2、3的真实性、关联性及证明的问题均无异议，房租从2010年至2012年确实是按每年12000元收取的。对被告提供的证据4的真实性、关联性及证明的问题均无异议，房屋租金每年为14000元。对被告提供的证据5真实性也无异议，2016年1月11日出租人收取房租23000元，2017年1月7日收取23600元，均无异议。但证据1仅能证明2010年1月6日至2013年1月6日双方存在书面定期房屋租赁合同，三年之后双方之间为不定期租赁关系。从证据2至证据5可以看出，在此期间双方经过协商，对租金进行了调整，2017年1月7日虽然被告支付的每年租金为23600元，但实际租金根据双方的口头约定为每月2000元，按年应为24000元，在被告付款时根据被告的优惠要求，优惠了400元，因此原告出具给被告的2017年1月7日的收条中体现的收到款为23600元，实际每月租金为2000元。
通过当事人的陈述和对原告提供的上述证据的审查，本院可以认定下列事实：2009年12月23日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告将其所有的济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民20号楼1单元1层西户）的房屋租赁给被告使用。租赁期限为3年（2010年1月6日至2013年1月6日）。被告交与原告住房押金1000元；退房时，在不欠费的情况下，原告应如数退还被告住房押金。合同签订后，原被告均如约履行了合同。该份合同到期后，被告继续按年向原告交付租金并租用原告的该套房产，但双方未再签订书面形式的房屋租赁合同。被告分别于2013年1月4日、2014年1月5日、2015年1月6日交付了2013年至2015年的租金，每年14000元。被告于2016年1月11日交付了2016年的租金23000元。最后一次租赁费用交至2018年1月6日，金额为23600元。其后，被告未再向原告支付房租。
原告于2018年1月10日、1月11日两次向被告发出解除房屋租赁关系通知。被告认为，原告要解除合同应提前三个月通知，否则属于原告违约，对原告的诉讼请求不予认可。原告认为，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。
本院认为，原被告于2009年12月23日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效；该合同履行期满后，双方未再签订书面租赁合同，继而就租赁物形成不定期的租赁关系，且租赁关系延续至2018年1月6日。原告于2018年1月10日、1月11日两次向被告发出解除房屋租赁关系通知，被告以自己的行为明确表示了不再租赁涉案房屋的意思表示，双方的租赁关系就此解除；被告应将租赁房屋腾空并返还原告，但应给予被告合理的搬迁期限，且被告应支付从2018年1月7日至房屋实际返还之日的房屋使用费，房屋使用费参照上一年度的房屋租金予以计算，届时被告缴纳的押金应予扣除。原告的诉求正当，本院依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告颜XX、被告张XX之间的房屋租赁关系已于2018年1月10日解除。
二、被告张XX于本判决生效之日起三十日内将位于济宁市任城区梦园南区20号楼东1单XX西户（即济宁市环城北路北XX居民楼20号楼1单XX西户）的租赁房屋腾空返还原告颜XX。
三、被告张XX于本判决生效之日起三十日内支付原告颜XX从2018年1月7日至房屋实际返还的房屋使用费（按每年23600元计算）。
四、驳回原告颜XX的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告张XX负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。