律师观点分析

基本案情：

       原告张XX通过胞姐张X与被告李XX认识。2013年2月26日，被告李XX称可以为原告张XX购买军产房屋，并承诺2013年3月15日就可以交钥匙。当日原告张XX通过银行转账支付被告李XX102.2万元。但是被告李XX一直未能交付房屋钥匙，后原告张XX要求被告李XX退还房款。2014年12月20日，被告李XX称房屋无法购买，承诺2014年12月31日前全额退还购房款。后经原告张XX多次催要，被告李XX三次出具承诺书及欠条共计4份，但至今未履行还款义务。故诉至法院，请求法院判令。

判决结果：

一、确认原告张XX与被告李XX解除合同的行为有效，双方之间的委托合同已于二〇一四年十二月二十日予以解除；

二、被告李XX退还原告张XX购房款一百零二万二千元及违约金十六万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；

律师观点：

       依据原告张XX向法院提交的证据，可以认定原告张XX与被告李XX存在委托合同关系，该合同内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告张XX向被告李XX支付了购房款后，被告李XX应当履行交付房屋的义务。2014年12月20日，被告李XX为原告张XX出具承诺书，承诺2014年12月31日前将全部房款退清。其行为已经表明双方之间的委托合同关系已于出具承诺书之日解除。关于违约金数额问题，被告李XX主张违约金约定过高，请求法院予以调整。法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中双方约定违约金数额，过分高于当事人的实际损失，法院综合当事人实际损失情况、合同的履行情况及当事人的过错程度等因素，将本案违约金数额调整为20万元。关于3.5万元的性质问题，因上述款项系被告李XX在书写多份承诺书及欠条后支付的款项，且庭审中被告李XX表示同意退还102.2万元购房款，故法院认为该3.5万元应优先冲抵违约金。故被告李XX应当还需向原告张XX支付违约金16.5万元。