婚前父母出资买房，离婚时算谁的？

本文结合《民法典》、最高人民法院司法解释及广州地区最新判例，聚焦“父母出资+产权登记”这一核心争议点，供有房产分割需求的当事人参考。

一、真实场景

“我爸妈掏空积蓄给我付了首付，写我一个人名字，现在要离婚，她凭什么分？”
这是我在2026年初接到的一起咨询。类似问题，在广州房价高企的背景下，几乎每周都会出现。但答案并非“写了谁的名字就归谁”那么简单——关键看“出资性质”与“产权登记”的结合认定。

二、认定规则

根据《民法典》第1065条、《最高人民法院关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（二）》第八条，婚前父母出资购房的归属，主要分以下情形：

情形1：一方父母全额出资，登记在己方子女名下

? 法律定性：视为对子女个人的赠与，属婚前个人财产。
? 离婚处理：不参与分割，配偶无权主张任何份额。

情形2：一方父母支付首付，登记在己方子女名下，婚后夫妻共同还贷

? 房屋归属：归登记方个人所有；
? 共同还贷部分及对应增值：属夫妻共同财产，需折价补偿配偶。

补偿计算公式（广州法院常用）：
补偿额=共同还贷本息购房总成本（首付+贷款本息）×房屋现值×50%补偿额=购房总成本（首付+贷款本息）共同还贷本息?×房屋现值×50%。

情形3：父母出资，但登记在双方或对方名下

? 法律推定：视为对夫妻双方的赠与，属共同财产；
? 例外：若能证明仅为“借名登记”或附条件赠与（如以结婚为前提），可主张返还出资。

三、广州法院2025年典型案例解析（匿名）

【案情摘要】

男方父母在婚前转账120万元作为首付，购买天河某楼盘房产；房产证仅登记男方一人姓名；婚后夫妻共同还贷38万元，房屋现值420万元；女方起诉离婚，要求分割房产50%份额。

【争议焦点】

1.首付款是否属于男方个人财产？

2.共同还贷对应的增值部分如何计算？

【法院判决】

1.首付款120万元：因系男方父母婚前支付、登记在男方名下，且无证据表明赠与双方，认定为男方个人财产；

2.共同还贷38万元及增值：按公式计算，女方应获补偿约32.5万元；

3.房屋归属：判归男方所有，剩余贷款由男方继续偿还。

法官说理节选：“父母出资行为发生于婚前，产权登记具有公示效力。在无明确约定赠与夫妻双方的情形下，应尊重出资方意愿，保护其对子女的单方赠与。”

四、风险预警：这些操作可能让你“人财两空”

1.婚后加配偶名字：可能被认定为赠与，配偶有权主张份额（广州有判例支持25%–40%）；

2.父母转账未备注用途：难以证明是“出资”而非“借款”或“生活资助”；

3.口头承诺“房子给你”：无书面证据，法院不予采信。

五、律师建议：如何守住父母的“血汗钱”？

1.出资时留痕；

2.转账备注“仅赠与子女XXX个人购房款”；

3.保留父母出资的银行流水、购房合同；

4.产权登记谨慎：

5.若仅为子女个人财产，切勿随意加名；

6.如需加名，建议签订《婚内财产协议》明确份额

7.书面约定优先：签订《赠与协议》并由配偶签字确认“知悉且同意该房产为个人财产”；或通过婚前协议明确归属。

六、爱要有边界，财产需明晰

父母倾尽所有为子女安家，这份深情值得被法律温柔守护。而婚姻中的另一方，也应理解：登记名字不是“分蛋糕”的自动开关，而是法律对出资意愿的尊重。