【案例介绍】

2013年，赵先生与某开发商签订了一份商品房预售合同，购买一套商品房。当时看房时，房地产工作人员给赵先生介绍并带赵先生看的样板房屋是南北通透敞亮、采光效果很好的房屋，但在赵先生收房时，房屋内北侧阳台窗子尺寸变小，屋内采光较差。赵先生认为开发商交付房屋存在违约情形，起诉法院要求赔偿损失。房地产公司辩称，原告办理入住手续时，现场已经看过并签字认可，不存在违约，不同意原告诉讼请求。

法院认为，根据合同目的及居住要求，赵先生实际居住的房屋舒适程度受到一定影响，应获得补偿，房地产公司辩称内容不能作为拒绝给予补偿的理由。最终法院判决被告某房地产公司给付赵先生补偿金三万元。

【盈科律师说法】

盈科广州事务所律师认为，本案系一宗商品房买卖合同纠纷案件。原告与被告签订预售合同时，被告向原告展示了交付房屋的样板间。因此本案涉及商品房买卖的两个问题，“预售房屋”和“样板间交付”。

《商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。因此，律师提醒广大读者，如果您准备购买“期房”，一定要求开发商出具《商品房预售许可证》。在具备《商品房预售许可证》的情形下，很多开发商会向业主展示“样板间”，并口头向业主许诺交付的房屋标准与“样板间”一致。

但是经常发生类似本案中的情形，实际交付的房屋让人大跌眼境。对此，《商品房销售管理办法》规定，“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”律师提示您，在开发商向您展示“样板间”而您认可购买该处房屋的时候，应注意保全相应证据；在开发商交付房屋时，应该详细对照，如果发现不一致的情形，必须及时指出，尽量避免草草签字确认。

此外，开发商可能与购房人在商品房买卖合同中书面约定，开发商有权对房屋进行“设计变更”，最终以交付的房屋为主。这种情况下，购房人与开发商磋商合同条款的余地较小，如果不同意该条款，直接导致的结果就是不能达成交易。律师提示您，《商品房销售管理办法》规定，未经规划部门批准，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。如果因“设计变更”导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化影响商品房质量或者使用功能的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。否则买受人有权退房，由房地产开发企业承担违约责任。

律师再次提醒广大购房者，如果打算购买“期房”，一定要审查开发商是否具有销售资质；开发商的销售人员带您展示“样板间”时，您需要仔细询问相关细节，并尽量保全证据。开发商交付房屋时，应当要求至少与“样板间”一致，如果不一致，您有权拒绝收房，并要求开发商承担相应的违约责任。