中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民一终字第180号
上诉人（原审被告）：新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司。
法定代表人：甘彦海，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：汤龙。
被上诉人（原审原告）：刘新龙。
被上诉人（原审原告）：马忠太。
被上诉人（原审原告）：王洪刚。
上诉人新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）因与被上诉人汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院2015年4月27日作出的（2015）新民一初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日开庭进行了审理。彦海公司的法定代表人甘彦海及委托代理人许文忠、董晋湘，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的共同委托代理人丰培华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2013年3月18日和2014年3月27日，彦海公司与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份《商品房预售合同》，并向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心备案登记。
2014年6月18日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司签订《商品房买卖合同》约定：一、买受人（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）购买的商品房为：1、1号楼建筑面积：32617.85平方米；2、龙河南路沿街商铺建筑面积10197.94㎡；3、商业楼前广场、停车场及附着物的使用权；4、“紫荆公馆”1号楼至7号楼东侧公路以东，围墙以西住宅区地面约100个停车位（具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准，具体车位数量以最终在指定区域内实际规划的车位数为准）；5、100个地下车位（位于临近1号楼地下出入口，并集中至两个到三个区域，具体位置详见附件图纸上所载明的区域为准）；6、紫荆公馆6号住宅楼6-102室（建筑面积114㎡）和6-103室（建筑面积166.48㎡）。二、计价方式与价款：总价款为人民币肆亿元整。付款方式及期限、面积确认及面积差异处理、逾期付款的违约责任、交付期限、逾期交房违约责任、交接、产权登记约定等以补充协议为准。
同日，双方签订《预售商品房补充协议》（预售房字201506号）。该协议约定：2013年7月15日甲方（彦海公司）与乙方（汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚）签订的《借款合同》因甲方长期拖欠利息，已确定无能力偿还借款本金及利息，双方确定借款期限提前到期，甲方同意以物抵债并确认2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》为甲、乙双方在确认2013年7月18日至2014年3月27日签订并办理备案《商品房预售合同》的基础上形成，本补充协议为2014年6月18日签订的《商品房买卖合同》的补充协议。经甲乙双方对账确认截止至2014年6月18日，乙方已付房款共计人民币361398017.78元，剩余38601982.22元未付。剩余房款待甲方给乙方办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内，再由乙方一次性支付给甲方人民币38601982.22元。本合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均由违约方承担。
2014年6月18日，彦海公司向王洪刚出具《甘彦海客户对账表》，证明截止2014年6月18日彦海公司共拖欠王洪刚借款本息合计10291205.65元（不包含案外人马炳臣、李静转给王洪刚的债务）。
2014年7月10日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司经对账确认，截止2014年6月18日，彦海房产公司欠付四人借款本息合计248487812.13元。
2014年6月23日，彦海公司出具《承诺书》，承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前，并承诺如未能按期向买受方交房，自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元的利息及违约金，直到交房完毕之日时止。
一审法院另查明，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚因本案所涉纠纷与新疆鼎信旭业律师事务所签订《委托代理合同》、《收费协议》，并向新疆鼎信旭业律师事务所缴纳律师代理费416300元。
一审法院再查明，2014年3月24日，彦海公司因委托刘新龙销售其开发建设的紫金公馆小区，将其公司公章一枚、合同专用章一枚、财务专用章一枚、甘彦海法定代表人私章二枚移交给刘新龙。刘新龙于2014年3月27日将上述印章退还彦海公司。
汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚起诉称，根据双方合同约定，彦海公司应于2014年9月30日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。
彦海公司答辩称，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚和彦海公司有15份独立的合同，且四人之间不存在任何关系，在本案中不应同时作为原告，应分案起诉。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司并没有购买和出售房屋的意思表示。15份房屋预售合同实际是名为买卖合同，实为借贷关系。商品房买卖实为借贷关系的担保。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚在彦海公司向其借款期限尚未到期时，即要求彦海公司与其签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》，约定以流质的方式将之前预告登记房屋于2014年9月30日前交付四人，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，该抵押行为无效。双方签订的《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》存在显失公平、乘人之危的情况，属无效合同。汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚要求的违约金及损失费用无事实依据。
一审法院经审理认为，关于原告诉讼主体是否适格问题。彦海公司称，其与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚分别签订15份合同，应当分案诉讼。该院认为，2014年3月18日和3月27日，汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司分别签订的15份《预售商品房买卖合同》为预告登记备案合同，该合同双方并未实际履行。备案合同签订后，四人与彦海公司于2014年6月18日签订《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》均载明买受人主体为汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚。故汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚共同诉讼主体适格。彦海公司提出四人应分别诉讼的抗辩理由，该院不予采纳。
关于双方签订的合同效力和法律关系问题。本案中，彦海公司合法取得商品房预售许可证后，将其开发的“紫荆公馆”的在建房产，与汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚签订《商品房买卖合同》及《预售商品房补充协议》。合同约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。彦海公司对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。彦海公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。该院认为，本案中，双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，不涉及担保法关于“流质契约禁止”问题。故商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。
彦海公司庭审中称，《预售商品房补充协议》仅有公司盖章无股东签字，且公司盖章及甘彦海私章于2014年3月24日移交给刘新龙，系刘新龙私自加盖，无法律效力。经查，刘新龙经彦海公司同意，于2014年3月24日13时4分将彦海公司的公章、合同章、财务章及甘彦海的私章移交给刘新龙。2014年3月27日17时11分刘新龙将上述公、私章返还给彦海公司。《商品房买卖合同》与《预售商品房补充协议》系2014年6月18日同日签订，均在公、私章交接之后。2014年6月23日，彦海公司出具《承诺书》认可并对《预售商品房补充协议》约定的部分内容予以明确，落款处由彦海公司的股东签字，并加盖公司公章。故《承诺书》载明的内容可以证实，彦海公司对《预售商品房补充协议》的签订和内容是明知的。《预售商品房补充协议》无股东签字，并不能成为该协议无效的法定理由。故彦海公司认为《预售商品房补充协议》无法律效力的理由不能成立。
关于双方的法律关系问题。经查，双方当事人对在签订《商品房买卖合同》前存在借贷关系均不持异议。彦海公司在对还款期限届满部分债务无力偿还借款本息的情况下，双方就借款期限未届满的部分债务确定于2014年6月18日提前到期，并于2014年7月10日对借款本息进行核算确认后，将借款本息数额转为购房款，用于汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚购买彦海公司开发的紫荆公馆部分房产，购房单价以彦海公司提供《紫荆公馆一号综合写字楼销售房源表》进行计算，并约定折抵后剩余38601982.22元房款待彦海公司给四人办理完毕全部标的物房屋产权证书及土地使用权证书后的30日内一次性支付。《商品房买卖合同》签订后，彦海公司未偿还借款和利息。可见，双方借贷关系通过协商一致予以解除，其基于借贷关系而发生的债权债务因设立新的商品买卖合同法律关系而归于消灭。因此，双方当事人之间系商品房买卖法律关系。彦海公司认为双方之间系名为商品房买卖实为民间借贷法律关系的抗辩理由与事实不符，该院不予采纳。
综上，双方签订的《商品房买卖合同》和《预售商品房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。双方之间系商品房买卖合同的法律关系。合同相对人应按约定忠实履行各自合同义务。履行合同不符合约定的，应当承担违约责任。
关于彦海公司是否应当支付违约金和律师费问题。双方签订的《预售商品房补充协议》第八条违约责任中约定，合同在执行中发生纠纷，因此产生的诉讼费、公证费、评估费、律师费、过户费等实现债权的所有费用均有违约方承担。彦海公司在《承诺书》称，《预售商品房补充协议》第四条明确约定，承诺人承诺给买受方办理交房使用日期为2014年9月30日前。承诺人现向买受方郑重承诺：如承诺人未能按期向买受方交房，承诺人自2014年9月30日起，每月向买受方支付人民币1200万元整的利息，直到交房完毕之日截止。彦海公司作为公司法人，对其作出的承诺和因承诺未能兑现而产生的法律后果应当明知。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于适用<<a target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; color: rgb(96, 127, 166); max-width: 100%; box-sizing: border-box !important; word-wrap: break-word !important;">中华人民共和国合同法>司法解释》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。彦海公司认可未能按约交付房屋，但不应承担违约金，其理由是双方为借贷关系而非商品房买卖合同关系。经该院释明，彦海公司请求人民法院对违约金予以调减。根据双方约定及被告的承诺，彦海公司迟延交付房屋的行为已构成违约，应当承担违约责任，并承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中产生的诉讼费和律师费用416300元。由于彦海公司认为合同约定违约金每月1200万元过高，鉴于彦海公司仍具备交付房屋的条件及汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚尚未付清全部购房款项，该院酌定参照人民银行同期同类贷款利率标准，以已付房款361398017.78元为基数，确定违约金为9275057.23元。即，2014年10月1日至2014年11月21日的同期同类贷款年利率为6.55%，361398017.78元×（6.55%÷365）×51天=3307534.38元；2014年11月22日后的同期同类贷款年利率为6.15%，361398017.78元×（6.15%÷365）×98天（计算至2015年2月28日）=5967522.85元。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第一百一十四条之规定，作出（2015）新民一初字第2号判决：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金9275057.23元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343881.5元（汤龙已预交），由彦海公司负担。
