【案例索引】
东莞市中级人民法院（2016）粤19民终3381号民事判决书。
【基本案情】
章某持有粤房地权证莞字第××号房屋产权证书，经何某、经纪方核实，2015年4月29日，章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为××的《房地产买卖合同》。案涉房屋位于东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑×栋，目前处于抵押状态。
合同主要内容是：一、章某将案涉房屋转让给何某，转让价款为89万元；二、定金2万元为第一部分房款于签订合同当日支付；三、第二部分38万元于银行或者担保公司通知做首期资金监管起五个工作日内支付；四、第三部分房款49万元何某须在十个工作日内申请银行按揭贷款支付给章某。五、案涉房屋处于银行抵押状态，双方约定由买方出资请担保公司赎楼；六、买方支付所有税费，维修基金由卖方支付；七、违约责任，违反本合同规定，则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于楼价款百分之十的违约金，已收房款应于合同解除五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按日总楼价的千分之一支付违约金，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费等均由违约方承担。
2015年4月28日，章某收取何某交付的定金2万元；此后，何某向建设银行凤岗支行申请贷款，并于2015年6月23日获得建设银行审批通过。贷款金额49万元，期限为15年。准备首期款38万元。2015年6月27日，中介公司及何某向章某发函配合办理赎楼手续。
章某确认收到催告履行合同的通知，但是，未予配合办理赎楼手续，拒绝提供赎楼资料，并明确表示不再继续履行案涉合同。
何某以章某为被告，中介公司、有关银行、担保公司作为第三人，向法院提起诉讼，要求章某继续履行合同，且承担相应违约责任。
章某辩称“一、案涉房屋买卖合同是预约合同，不是本约合同，仅是买卖双方的意向，双方房屋买卖关系的权利义务应该以在房管部门正式网签的合同为准；二、案涉房屋是章某唯一一套房屋，若继续履行合同，其将没有房屋居住；三、合同是章某考虑不周全的情况下签订的，不是真实意思表示；四、案涉房屋是章某与蔡某同居期间购买的房屋，是章某与蔡某按份共有的。”
【裁判结果】
一审、二审法院经审理后认为，2015年4月29日，章某作为卖方、何某作为买方、品位中介公司作为经纪方，三方共同签订了一份编号为××的《房地产买卖合同》，有何某、章某在合同上签名摁印，并加盖了中介公司的公章，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和法规的强制性规定，合法有效。
案涉《房地产买卖合同》明确规定了房屋的转让价格、房款的支付方式和支付时间、房屋交付及过户、违约责任等内容，是本约合同，而不是双方买卖的意向，不是预约合同。
何某履行合同所需支付的房款已被法院冻结，说明何某具备相应的履行能力，且工行东莞某支行亦同意何某代替章某偿还贷款并注销房产抵押登记，因此，何某继续履行合同的请求具备事实和法律依据，应当予以支持。另外，章某的违约行为，依照合同约定，应当承担违约责任，章某的抗辩“违约金过高”，法庭将违约金调整至按照房屋转让总价款的每日万分之二的标准计付，并承担受理费、财产保全费、律师费等费用。
【争议焦点】
一、案涉《房地产买卖合同》是本约，还是预约？二、案涉《房地产买卖合同》是否有效？三、何某要求继续履行合同是否具有可行性？
【案例分析】
一、案涉《房地产买卖合同》是本约，还是预约？
观点一认为，案涉《房地产买卖合同》只是双方的买卖房屋的意向，不是正式的房屋买卖合同，是预约合同。理由是，政府房产管理部门不能凭案涉《房地产买卖合同》办理房屋买卖过户交易手续，买卖双方还需要在房产管理部门签署正式的网签合同。
观点二认为，2015年4月29日，章某、何某、第三人东莞市品位房地产中介有限公司签署的《房地产买卖合同》，是一份正式的本约合同，而不是预约合同。
笔者同意观点二。理由是，第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》“第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”规定，房地产买卖合同约定：章某将其东莞市凤岗镇黄洞村金凤豪苑5栋1501房屋（包括室内装修及房屋内的家私、电器等物品在内）以人民币捌拾玖万元整（￥89万元）的价格出售给何某，以及合同标的物（房屋）状况、房款支付方式、税费承担、违约责任、递件过户等内容。这些内容不仅有确定的当事人，标的和数量，更对案涉房屋的房款、交楼、违约责任等内容均有明确约定，章某负有交付房屋、办理产权转移登记的义务，何某负有支付房款的义务，完全符合合同成立的条件，案涉《房地产买卖合同对各方当事人均有法律约束力。第二，根据梁慧星教授“区别本约与预约的标准就是：交付付款义务是否直接发生？如果直接发生交货付款义务，是买卖合同本约；不直接发生，需要一个中间环节（另外订立一个合同），依据另外订立的合同发生交货付款义务就是预约”[③]，案涉《房地产买卖合同》明确约定买方支付房款，卖方有收受房款的权利并履行交付房屋的义务。所以，《房地产买卖合同》是本约，而不是预约。
第二，只要章某与何某全面履行她们与第三人东莞市品位房地产中介有限公司于2015年4月29日共同签署的《房地产买卖合同》的合同义务，不动产登记部门完全可以办理过户交易手续。理由是，根据上述房地产买卖合同第四条规定“买卖双方应于卖方需赎楼的，注销抵押登记取回房产证原件后七日内须到房管所签署《房地产买卖合同》（即房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同）”之规定，章某签署房管部门办理产权变更登记所需签订的网签合同是合同义务。根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》规定，只要章某、何某全面履行2015年4月29日签署的《房地产买卖合同》的合同义务，办妥房屋产权变更登记手续，是完全可以实现的，无须另行签订契约。
第三，章某“以未签署正式网签的《房地产买卖合同》为由，否认其办理案涉房屋买卖过户手续的合同义务”的主张，完全错误。东莞市房产管理部门公布的由广东省建设厅和广东省工商行政管理局共同制作的《房地产买卖合同》（适用于二手楼买卖）与案涉三方签署的《房地产买卖合同》相对照，案涉三方签署的《房地产买卖合同》的内容已经完全包括了章某所称“网签的《房地产买卖合同》”，而且案涉三方签署的《房地产买卖合同》约定的内容更有利于章某。譬如，网签《房地产买卖合同》“第七条税务承担办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责”，而三方签署的《房地产买卖合同》第五条“2、买方支付二手房过户所有税费”。
二、案涉《房地产买卖合同》是否有效？
观点一认为，《房地产买卖合同》属于无效，没有经过案涉房屋共有人蔡某同意处分共有房屋，属于《合同法》第五十一条规定的情形。
章某便持这种观点。章某认为，案涉房屋，是其与蔡某从2007年至2014年同居期间，一直以夫妻关系同居，涉案房屋是其与蔡某同居期间取得的财产，没有取得蔡某同意，擅自处分案涉房屋，属于无权处分，《房地产买卖合同》无效。特别是，蔡某不同意出卖涉案房屋，已经另行向法院提起诉讼，要求撤销案涉三方签署的《房地产买卖合同》。
