裁判要旨

我国法律法规并无土地使用权人出卖土地使用权时承租人享有优先购买权的规定，在当事人未在租赁合同中约定承租人享有优先购买权的情形下，承租人无权主张其享有优先购买权。

案情简介

一、2000年，国有土地使用权人海口港集团授权港实公司与汇森公司签订土地使用权出租合同，约定：港实公司将60亩土地出租给被告汇森公司，由汇森公司出资将该地块用于建设建材项目；如汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同终止。

二、案涉合同签订后，汇森公司已建成房产约35766.94平方米，经评估房产的现值为29449181元。汇森公司未支付土地租金。

三、2008年，海口港集团以案涉土地使用权出资，与他人合资成立合天公司，土地使用权已过户到合天公司名下。港实公司及海口港集团已将案涉合同的权利义务全部转移给合天公司，并通知了汇森公司。

四、合天公司向海口中院提起诉讼，请求：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地交还合天公司，支付拖欠的租金及利息。合天公司同意收回土地的同时一并接受地上建筑物，并对汇森公司给予补偿。海口中院判决：解除土地使用权出租合同；汇森公司将租赁土地及地上附着物交给合天公司；合天公司补偿汇森公司29449181元；汇森公司支付租金600万元及利息。

五、汇森公司不服海口中院判决，向海南高院上诉称，合天公司与海口港集团侵犯了汇森公司的土地使用权优先购买权，转让土地使用权的行为无效。海南高院判决驳回上诉，维持原判。

败诉原因

本案汇森公司败诉的原因在于：

第一，海口港集团系以土地使用权出资入股而非转让土地使用权，并不涉及优先购买权问题。而且我国法律法规等并无土地使用权出租人处置土地使用权时土地使用权承租人享有优先购买权的规定，土地使用权出租合同中亦未约定汇森公司享有优先购买权。因此法院未支持汇森公司关于海口港集团将争议的土地使用权作为出资入股设立合天公司的行为侵犯其优先购买权的主张。

第二，土地使用权出租合同为有效合同，汇森公司未支付租金，已构成违约，应当承担向合天公司支付尚欠的租金及利息的违约责任。

第三，根据土地使用权出租合同约定，汇森公司连续二个月欠交土地租金或水电费，合同即终止。而汇森公司未支付租金，故合天公司可请求解除租赁合同。合同解除后，汇森公司应当向合天公司返还租赁土地。

败诉教训、经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

一、鉴于司法实践中对土地使用权承租人是否享有优先购买权存在不同的观点，土地使用权承租人可采取在租赁合同中直接约定出租人转让土地使用权时承租人享有优先购买权的方式，确保享有优先购买权。

二、出租人可将承租人未支付租金的行为约定为租赁合同的解除条件，以督促承租人按约支付租金。

三、根据相关司法解释，房屋出租人在出卖租赁房屋时侵犯了承租人的优先购买权，承租人无权请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，但可以请求出租人赔偿损失。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二十一条  出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

 

第二十二条  出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

 

第二十三条  出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

 

第二十四条  具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

以下为该案在高院审理阶段，判决书中“本院认为”部分就该问题的论述：

关于第三人海口港集团将争议的土地使用权作为出资设立合天公司的行为是否侵犯上诉人汇森公司的优先购买权的问题。海口港集团系以土地使用权出资入股而非转让土地使用权，并不涉及优先购买权问题。同时，本案中，存在于上诉人汇森公司与第三人港实公司之间的法律关系为土地使用权租赁关系。目前，我国法律法规等并无土地使用权出租人处置土地使用权时土地使用权承租人享有优先购买权的规定，双方在相关合同中亦未约定汇森公司享有优先购买权。故上诉人汇森公司关于海口港集团将争议的土地使用权作为出资入股设立合天公司的行为侵犯其优先购买权的上诉理由不能成立。

案件来源

海南汇森实业有限公司与海南合天房地产开发有限公司土地租赁合同纠纷上诉案，[海南省高级人民法院(2008)琼民一终字第61号]。