案情简介

一、2009年11月5日，陈兆龙与刘恬川签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定陈兆龙以160万元的价格购买刘恬川名下的702号房屋，购房定金5万元于合同签订当时同时给付。合同签订后，截至2009年11月6 日，陈兆龙共向刘恬川支付购房款110万元。

二、2010年1月11日，刘恬川和贾凯华经房地产经纪公司居间服务签订《北京市房屋买卖合同》，约定刘恬川将702号房屋卖给贾凯华，房屋成交总价184万元。合同签订后，贾凯华于2010年1月11日向刘恬川支付购房款159.8万元，并于当日办理了产权过户手续。

三、陈兆龙向法院起诉要求继续履行其与刘恬川签订的购房合同，并请求法院确认刘恬川、贾凯华房屋买卖合同无效，刘恬川支付逾期交房违约金以及因此造成的经济损失。

四、一审法院开庭审理过程中经法院释明，陈兆龙仍然坚持要求履行合同。法院最终判决刘恬川支付陈兆龙违约金16万元，驳回陈兆龙的其他诉讼请求。

五、陈兆龙不服一审判决，上诉至北京市三中院，坚持要求继续履行合同。北京市三中院经审理认为刘恬川的行为实质为一房二卖，在涉案房屋已经过户至贾凯华名下且由贾凯华占有使用，陈兆龙与刘恬川的房屋买卖合同已无法履行，最终判决驳回上诉，维持原判。

裁判要点

本案中陈兆龙与刘恬川、贾凯华与刘恬川签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。在此前提下，刘恬川按照与贾凯华的合同约定将房屋过户至贾凯华名下属于履行合同的行为，并无不当。自完成过户手续之时刘恬川已经丧失了对702号房屋的所有权，其与陈兆龙签订的房屋买卖合同无论在法律上还是客观事实上都属于不能继续履行的合同，因此，陈兆龙可以刘恬川违约为由主张损害赔偿，但无权要求其继续履行合同约定的办理房屋产权过户手续等义务，因此经两级法院审理最终判决驳回陈兆龙关于继续履行合同的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、买受人应当在房屋买卖合同中明确约定办理房屋产权过户的条件和时间，但切莫以为签订买卖合同后就一定可以取得房屋所有权，在约定的条件成就时应当督促出卖人尽快办理过户手续。

2、在一房二卖甚至一房数卖的情况下，认定可以继续履行合同的买受人的顺序为：已办理所有权转移登记手续的——已实际占有的——合同履行程度较深的（需要综合考虑实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素），因此，买受人在发现出卖人有一房多卖的情况时，应当及时办理过户手续或者实现实际占有，以便优先于其他买受人继续履行合同。

3、如果一方买受人可以证明出卖人与另一方买受人签订合同时存在恶意串通、故意使签订在先的买卖合同陷于履行不能的境地，则可以恶意串通为由主张买卖合同无效，并要求出卖人继续履行合同义务。

相关法律规定

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第十三条第一款 出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的；

（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

十六、一房数卖中买受人的权利顺位

一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。

法院判决

本院认为，综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案二审争议焦点为：一、贾凯华与刘恬川所签订的房屋买卖合同的效力问题；二、陈兆龙与刘恬川签订的房屋买卖合同应否继续履行。