原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息361398017.78元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款38601982.22元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。

二、裁判要点

法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。

本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。

三、债务履行期届满前，以房抵债效力认定及裁判思路

按照以房抵债协议签订的时间可以划分为债务履行期届满前的以房抵债和债务履行期届满后的以房抵债。司法实践中对于债务履行期满之前作出的以房抵债协议效力认定意见存在两种不同观点：

一是认定抵债协议为无效，主要理由为债权未到期时因债务与抵债房屋之间的价值可能会有所差距，极易造成显失公平的情形；并且北京高院纪要、江苏高院纪要、2015年《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事篇）》都对已届债务履行期作出了强调，债务履行期届满前的协议实质上是为了担保债权的实现，本质上仍属流质契约，违反了《物权法》186条禁止流质的规定，协议应确认无效。

二是认定抵债协议为有效。2014年最高院公报案例——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司再审一案所认为的：以房抵债协议是双方真实意思表示，依法有效，并不违反我国禁止流质、流抵的法律规定。

对上述争议最高院第72号指导案例中的法院审判观点指出：首先，因房地产市场的特殊性，房价的涨落应为正常的可预见的商业风险，是否显失公平应当依据合同签订时的房屋价格与债务进行对比判定，而非纠纷之后的房屋实际价值；其次在债务履行期限未届满时，双方达成合意约定提前终止原债权债务关系，建立新的房屋买卖合意合法有效，应予尊重，因此债务履行期届满之前签订的以房抵债协议并不当然无效，其非必要前提，肯定了以房抵债协议的效力。 

但需要特别提醒的是：该房屋买卖合同签订在先并已备案，借款合同签订在后，且债务人已向债权人出具了购房发票。同时我们也要注意该起判决是以房抵债协议在债务到期前签订情况下认定有效的孤例，与实际履行、清算义务等原则相背离。

四、已届债务清偿期后的以房抵债（以物抵债）的理论分析及裁判思路

（一）以房抵债（以物抵债）成立条件及效力分析

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已届债务清偿期的以物抵债实质上为代物清偿，指的是债权人与债务人之间达成合意，约定以他种给付代替原有给付的受领，消灭原有的债权债务关系。总的来说，成立以物抵债需要满足四个条件：

（1）有既存的债权债务关系；

（2）当事人之间达成以物抵债的合意；

（3）以他种给付代替原有给付；

（4）债权人实际受领他种给付。