商品房交房条件约定为“经验收合格”的

法律效力分析

作者：辛欣，陕西百望律师事务所律师

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许多人在签订商品房买卖合同时，并没有特别注意关于交房条件的约定，大部分开发商都会将交房条件约定为：经验收合格或者经五方验收合格，导致如果开发商逾期交房，购房人维权难度很大。虽然全国已经推行了新版的《商品房买卖合同》，该合同约定的十分明确，并不存在这类纠纷，但实际中还是存在大量的旧版合同，所以笔者在此对这个问题以案例分析的形式说明自已的意见。

真实案例：2015年12月8日，王某与美德公司签署了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定美德公司向王某出售位于西安市浐灞生态区某小区预售商品房一套。经双方协商，王某先支付购房首付款，其余购房款由王某申请银行贷款支付，王某如约履行了全部付款义务。合同约定美德公司应当在2016年12月31日前，将经验收合格的该商品房交付给王某使用。美德公司于2017年4月份通知王某收房，王某于2017年6月21日办理了收房手续。随后，王某将美德公司起诉至法院，要求美德公司支付逾期交房违约金等。

本案的争议焦点：经五方验收合格的商品房是否符合交房条件。

笔者认为：涉案的X号楼是在2017年11月16日才取得了《西安市建设工程竣工验收备案表》，也就说在2017年11月16日前，涉案房屋未验收合格，没有达到交付条件。美德公司强行交房的行为构成违约。

根据国务院《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。

住建部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条：备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。第九条：建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款。

行政主管部门对建设单位在房屋建筑竣工验收过程中的行为负有监督管理职责，只有经过行政主管部门的审查，相关建设工程在法律上才能被认为是“经验收合格”。这一点，在西安市城乡建设委员会向王某回复的《政府信息公开告知书》中也可证明，该《告知书》明确写明：“目前，西安市关于建设工程竣工验收依据《建设工程质量管理条例》第16条、第49条之规定执行。”

依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

美德公司主张的五方验收不符合上述的规定，故其在2016年10月12日前交付的房屋不符合商品房交付条件，该房屋还需经过工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收取得竣工验收备案表后，方才符合房屋交付的条件。

    需要特别强调的是：依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，建议应当着重考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售方的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故美德公司在约定交房之日后取得消防验收也应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。

因此，美德公司逾期交房的行为已经构成违约，应当承担违约责任。

二审法院认为：合同约定美德公司应将验收合格的商品房交付王某，验收合格应为竣工验收备案，美德公司在2017年11月16日才取得竣工验收备案登记表，此时房屋方符合交付条件。

注：以上当事人名称均为化名