如何认定商品房广告是否为虚假广告？

如何认定商品房广告是否为虚假广告？

可以由以下两个标准来界定房地产虚假广告:

第一,内容上的失实性。即只要房地产广告内容与客观实际情况不相符,就应当认定为虚假广告。

第二,广告中的误导性陈述足以使消费者产生误解。一些房地产广告中片面、模糊的宣传,虽然内容是真实的,但因其似是而非、模棱两可导致消费者对某些讯息陷人错误的认识。从保护消费者利益的角度出发,对于房地产虚假广告的认定,不应仅考虑广告内容的真实程度,还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。也就是说,引起消费者误解的广告即使其内容是真实的,也应当认定为虚假广告。

“引人误解”的判别主要是依靠主观标准,即取决于广告的受众(消费者)对广告的一般认识和理解。具体而言,应该根据消费者的认知标准判断。如果广告内容所要表达的真实意思与人们按照习俗、惯常理解的意思不符,会使消费者对广告产生误解误认,那么这样的广告就应被判定为虚假广告。然而,作为一种艺术形式和宣传手段,广告主在创作作品过程中往往会使用设计微妙的音像和文字,或是一些幽默夸张的表现手法对商品进行适度的修饰,合理的联想或夸张是允许的。因此,评判一则广告是否“引人误解”并非一目了然。实际生活中,由于消费者识别能力的不同,同样的广告所产生的效果亦不同。如果确定了消费者的标准,也就等于间接确定了判断“引人误解”的标准。