律师观点分析

《案件原由》上诉人邱某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2015）普民四（民）初字第334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

《案件详情》原审法院经审理查明，邱某系闵某某外甥。闵某某、陈某某系夫妻。1994年2月，邱某户籍自浙江省嘉兴市海盐县父母处迁至承租人为闵某某的上海市甘泉二村XXX号XXX室房屋（以下简称“甘泉二村房屋”）内。1996年，甘泉二村房屋动迁，分配取得上海市宜君路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），闵某某为系争房屋承租人，动迁时有邱某及闵某某两人户籍。1996年11月，邱某户籍迁入系争房屋，但未实际居住。

2010年，上海某某（集团）有限公司（以下简称“某某集团”）作为甲方（出售人）、案外人上海某某特物业经营有限公司作为其代理人、闵某某、陈某某作为乙方（购房人），就系争房屋签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争房屋产权，购房款为人民币（以下币种均为人民币）16，666元、房屋首期维修基金862元，共计17，528元。购房时，邱某及闵某某、陈某某的户籍在系争房屋内。在《职工家庭购买公有住房协议书》上，除有闵某某、陈某某的签名及加盖的图章外，另有“邱某”的签名及加盖的图章。2010年2月2日，系争房屋产权登记在闵某某、陈某某名下，共有情况为按份共有，两人各占二分之一的产权份额。

2015年2月26日，邱某诉至原审法院，请求判令：1、闵某某、陈某某与某某集团就系争房屋签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、系争房屋恢复至承租人为闵某某的公有住房状态。

《案件过程》原审法院审理中，闵某某、陈某某提供如下证据：

一、邱某及其父亲邱某某、闵某某作为协议人、案外人闵某某作为见证人，于1993年11月签订的《协议书》，证明邱某按政策将户口迁入闵某某处，承诺不要求闵某某提供房屋的居住权和使用权，邱某非房屋共同居住人。《协议书》主要内容为：“邱某是知青子女，符合回上海的条件，其外公外婆已过世，在其父邱某某的提议下，由邱某的舅舅闵某某、阿姨闵某某及其父亲邱某某共同协商，在邱某返回上海的前提下，为今后避免发生各种不必要的矛盾，达成如下协议：1、闵某某同意邱某的户口报在其处，但是闵某某今后不提供邱某的住房（居住权和使用权）；2、邱某的父亲同意邱某在报进上海户口后，不得向闵某某提出邱某的住房问题，由邱某某自行解决邱某的住房；3、闵某某作为见证人监督本协议的执行，行使监督权”。

二、邱某、邱某某及闵某某于1996年2月签订的《补充协议》，证明邱某承诺不享有动迁分房的利益，尽快将户口迁出。《补充协议》的主要内容为：“邱某某因邱某落户事宜曾与闵某某签订了《协议书》，事后邱某落户于甘泉二村XXX号XXX室，现上述房屋已拆迁，而邱某户口仍未迁离，现就当初协议再作确认与补充如下：1、邱某户口在未找到落处前仍挂在闵某某处，但不享有拆迁后所分房的产权、居住权和使用权；2、邱某户口应尽快寻找他处迁离，有困难应主动与闵某某协商解决”。

三、上海市某某律师事务所出于1996年2月对上述《协议书》、《补充协议》出具的《见证书》，证明该两份协议是双方真实意思表示。

四、邱某于1996年3月出具的《保证书》，证明邱某承诺自1996年2月起在外租房居住，绝不向闵某某提出房子的任何要求，闵某某的房子与邱某无关。

五、系争房屋所在地居委会出具的《证明》一份，证明邱某从未在系争房屋居住，属空挂户口。

六、邱某阿姨、闵某某之妹闵某某作为证人到庭作证，证明邱某与闵某某签订《协议书》时证人在场，《协议书》内容系邱某与闵某某真实意思表示，邱某从未在系争房屋内居住。购买系争房屋产权时，因无法联系到邱某，故《购买公有住房协议书》上邱某的签名系证人所签。

经质证，邱某对证据一、二、四的真实性均无异议，表示《协议书》、《补充协议》、《保证书》确为邱某及其父亲邱某某亲笔签名，但《协议书》系闵某某书写，邱某某系文盲，并不知晓协议的具体内容，而当时邱某未满18周岁，不具有完全民事行为能力，且闵某某隐瞒了邱某在系争房屋内享有动迁安置利益的事实，故上述证据不具有合法性；对证据三《见证书》的真实性、合法性均有异议；对证据五居委会出具的《证明》的真实性无异议；对证据六证人闵某某的证人证言无异议。

原审法院认为，公民的合法权益受法律保护。根据本市租赁公房认购产权的相关规定，承租人及18周岁以上成年同住人均有资格认购房屋，且在上述人员中确认权利人并签署《购买公有住房协议书》。本案中，邱某以闵某某、陈某某在《购买公有住房协议书》伪造邱某签名为由，诉请要求确认《上海市公有住房出售合同》无效。因此，邱某是否系争房屋成年同住人、是否具有购房资格是本案争议焦点。闵某某、陈某某提供的证据，包括证人闵某某的证言表明，邱某在其户口迁回上海前，书面承诺报进户口后，不向闵某某提出住房问题，由其父邱某某自行解决其住房。在邱某户口迁入甘泉二村房屋后，邱某于1996年2月又签订的《补充协议》，书面承诺不享有甘泉二村房屋动迁后所分配房屋的居住权和使用权等权利，尽快将户口迁出。1996年3月，邱某又出具的《保证书》，保证绝不向闵某某提出房屋的任何要求，明确闵某某的房屋与其无关。综合上述证据分析，邱某作为知青子女依据相关政策户籍能迁回上海，但其户籍回沪是通过闵某某的接纳行为才得以完成，自邱某户籍迁入上海之日至今，双方均按上述协议履行，法院认定协议内容系当事人真实意思表示。再结合系争房屋所在地居委会出具的“邱某从未在系争房屋居住，属空挂户口”的《证明》，虽然邱某户籍在系争房屋内，但其非系争房屋具有购房资格的成年同住人，故《购买公有住房协议书》上“邱某”印章是否邱某加盖，“邱某”签名是否邱某亲为，均不能改变邱某不具有购买系争房屋的资格这一性质。邱某要求确《上海市公有住房出售合同》无效，系争房屋恢复至承租人为闵某某的公有住房状态的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：对邱某全部诉讼请求均不予支持。

原审法院判决后，上诉人邱某不服，向本院提起上诉称：邱某户口在系争房屋内，且他处无住房，属系争房屋同住人。闵某某、陈某某在未经邱某同意的情况下擅自购买系争房屋产权，侵犯了其合法权益。请求本院撤销原判，改判支持其诉讼请求。

被上诉人闵某某、陈某某共同辩称：邱某及其父亲与闵某某签过协议，邱某的户口空挂在闵某某处，不享受任何权利。请求本院驳回上诉，维持原判。

原审被告某某集团辩称：根据2份协议书和居委会证明，可认定邱某不是系争房屋共同居住人。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。

《案件结果》本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。邱某在其户口迁入上海前，其父签署《协议书》，承诺报进户口后不向闵某某提出住房问题，由其父邱某某自行解决其住房；后其又签订《补充协议》，再次承诺不享有居住权和使用权，尽快将户口迁出；并出具《保证书》，保证绝不向闵某某提出房屋的任何要求，明确闵某某的房屋与其无关，邱某应当遵守其承诺。现邱某提起本案诉讼，违背了诚信原则。邱某的户籍虽在系争房屋内，但不实际居住，属空挂户口。邱某上诉称其为系争房屋的同住人，本院不予采信。邱某的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币320元，由上诉人邱某负担。

本判决为终审判决。

     本律师为被上诉人委托代理人！