一、诉讼管辖

民事诉讼的管辖，是指各级人民法院和同级人民法院之间，受理第一审民事案件的分工和权限。

在我国由基层、中级、高级和最高四个层级组成的，确定某一民商事案件由哪个特定法院受理及审理是诉讼业务律师首先要必须考虑的问题，从纵向角度讲，需要考虑该案件应当由哪个层级的法院管辖，此为“级别管辖”。从横向角度讲，同一层级的众多法院中，究竟位于哪个特定地域的法院才对该案件拥有管辖权，即“地域管辖”。级别管辖和地域管辖之交汇点即可确定某一案件的管辖法院，如此纵横交错，最终确定管辖法院。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二章第一、二、三节分别介绍了地域管辖、级别管辖、协议管辖、专属管辖、移送管辖、指定管辖等内容。管辖法院的确定并非简单、机械的按照上述条文照搬即可确实。实践中，合同双方当事人也多对管辖问题进行了“专业约定”，但该约定是否符合法律规定，约定是否有效、具体、明确，需要进一步判断。需要律师依据合同中关于管辖条款的约定，从方便当事人及节约诉讼成本出发，确定管辖法院。

本文从专属管辖和合同履行地原则，看协议管辖之约定是否有效。

二、协议管辖概述

1、协议管辖，又称合意管辖、约定管辖、选择管辖，是法律赋予协议双方当事人自由选择管辖法院的权利。民诉法关于协议管辖的表述位于第二章地域管辖之内，是意思自治原则在民事诉讼领域的体现。

2、根据民诉法第34条之规定，合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。由此可知，协议管辖必须满足一下几个条件：（1）只适用于合同和其他财产权益纠纷案件，并且只适用于一审案件确定管辖。（2）当事人选择协议管辖法院的范围，只限于被告住所地、合同履行地、合同签订地、、原告住所地、标的物所在地的人民法院和其他与争议有实际联系的地方的人民法院。如果当事人选择与合同没有实际联系的人民法院，该协议无效。（3）必须以书面协议的形式选择法院，包括书面协议中协议管辖条款或者是诉讼前双方当事人达成的管辖协议。（4）不得违反民诉法中级别管辖和专属管辖的规定，否则无效。

3、典型案例：甲公司注册地位于北京市朝阳区，乙公司注册地位于北京市大兴区。2016年，甲乙双方签订买卖合同。协议约定：“由乙公司为甲公司供应各类调味品，甲公司负责代为在北京地区各大超市销售。交货地点：由乙方运送至位于甲方朝阳区的某仓库。双方如在协议履行过程中发生争议，任何乙方均可向合同履行地法院起诉。”后双方发生争议，甲公司欲起诉乙公司。问题，（1）该协议约定的管辖法院是否有效？（2）本案该由被告住所地大兴法院管辖还是合同履行地朝阳法院管辖？

审判实践中，存在当事人约定的管辖法院不够明确的情形，以下情形比较常见，如约定由守约方所在地法院、当地法院、某一地域人民法院。本案中，约定由“履行地”人民法院管辖是否有效？需要结合现有法律做进一步的分析判断，根据协议约定履行地法院有管辖权，而履行地的确定依据合同约定可以指向为朝阳区（交货地）。

我国民事诉讼法中，合同履行地还是比较狭隘的，很大意义上只是一个纯粹的程序法的裁判理念，只是为了方便法院的管辖确定，而实体法上履行地规则是为了指导当事人准确履行债务，促进合同履行，减少纠纷。从诉讼程序上讲，仅仅约定为履行地法院管辖，法院立案审查时的形式审查，很难判断该“履行地”即为朝阳区（交货地）。依据《北京市高级人民法院关于民事诉讼管辖若干问题的规定》第一条：“民事诉讼法解释第十八条第一款“合同约定履行地点的，以约定的履行地点为合同履行地”，约定履行地点仅指合同中载明“合同履行地点”的情形，合同中对交货地、付款地等某项合同义务履行地的约定不作为确定合同履行地点的依据。”因此，本案中约定“合同履行地”法院为管辖法院属于协议管辖约定不明确，进而该约定管辖无效。

最高人民法院关于民事诉讼法的解释第三十条：“根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定；不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。”《中华人民共和国民事诉讼法》第二十一条第二款：“对法人或者其他组织提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。”

综上所述，本案应由被告住所地（大兴区）法院立案管辖。

三、不动产专属管辖概述

1、专属管辖是法律强制规定某些案件有特定法院管辖，其他法院没有管辖权，当事人也不得协议变更管辖法院的制度。

2、民事诉讼法第三十三条第一款：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。民事诉讼法解释第二十八条:民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

3、典型案例：甲、乙公司注册地均为北京市海淀区。2015年，甲公司承租乙公司位于北京市海淀区联想桥附近的商场二层500平方米用于儿童游乐园经营。租赁合同约定，双方在协议履行过程中发生争议的，由北京市石景山区人民法院管辖。协议履行第一年，双方发生争议，甲公司欲起诉乙公司。问题，（1）该协议管辖是否有效？（2）本案该由石景山法院管辖还是海淀区法院管辖？

根据上述规定，协议管辖不得违反级别管辖和专属管辖，否则无效。不动产物权的确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统统为不动产物权纠纷。在司法实践中，有些涉及的不动产合同纠纷具有一定特殊性，如本案的商场专柜租赁合同纠纷是否适用不动产专属管辖，还是否适用房屋租赁合同纠纷（合同之债）管辖存在争议。一种观点认为，但凡涉及“房屋”租赁合同纠纷的均适用专属管辖，对房屋的属性及用途不做细化、区分。另一种观点认为，房屋租赁合同应做限制性解释，房屋仅适用于具有居住功能和属性的住宅性用房，因商场专柜租赁不具有上述属性，应当适用约定管辖。笔者认同第一种观点，根据《城市房地产管理法》第五十三条：房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十五条：住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

房屋租赁指所有权人将房屋租赁给承租人使用并收取租金的行为。该租赁包括住宅性质和从事生产经营活动性质的租赁。从房屋产权性角度讲，乙公司具有该商场的整理产权，其将商场分割出多个具有不用经营用途的专柜分别承租给不同的承租人，符合房屋租赁的特征。因此无论从房屋产权、承租用途及物权用益等多个角度分析，甲乙公司之间的专柜租赁适用于房屋租赁合同纠纷不动产专属管辖，协议中的管辖条款无效。

最高人民法院关于民事诉讼法的解释第三十条：“根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定；不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。” 民事诉讼法第三十三条第一款：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”

根据上述规定，本案应适用不动产专属管辖，由北京市海淀区人民法院管辖。

管辖问题至关重要。一旦涉诉，因管辖法院的不同往往决定诉讼成本的高低，甚至决定诉讼结果成败。法律，一方面为了便于当事人诉讼赋予其可以协议管辖的权利，另一方面因其对法律理解能力的不同可能导致协议管辖的无效。

综上所述，当事人双方在选择管辖法院时要严格依照法律的规定进行约定，避免因协议管辖约定不明确或违反专属管辖导致其约定无效，进而造成违背协议约定之初的结果发生。