广西南宁xx酒店管理有限公司、缪xx等房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）桂0102民初7182号

原告：广西南宁xx酒店管理有限公司，住所地：xx，统一社会信用代码：xx

法定代表人：盛xx，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：郝xx，男，该公司股东。

委托诉讼代理人：陈xx，北京市xx（南宁）律师事务所律师。

被告：缪xx，女，xx年xx月xx日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。

被告：陈xx，女，xx年x月xx日出生，汉族，住南宁市青秀区。

以上两被告的共同委托诉讼代理人：朱梁雄，广西广合律师事务所律师。

以上两被告的共同委托诉讼代理人：叶露，广西广合律师事务所律师。

原告广西南宁xx酒店管理有限公司（以下简称“xx公司”）与被告缪xx、陈xx房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月26日立案受理后，因本案审

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理须以南宁市中级人民法院（2021）桂01民终8595号案件处理结果为依据，故本院于2021年8月19日中止审理，后于2022年7月19日恢复审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告xx公司的委托诉讼代理人陈xx、郝xx，被告缪xx及其与被告陈xx的共同委托诉讼代理人朱梁雄、叶露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告xx公司向本院提出诉讼请求：1．被告缪xx、陈xx因单方面解除合同共同向原告xx公司返还双倍房屋押金计100万元、双倍水电押金6万元、双倍酒店设施设备转让费104万元；2．被告缪xx、陈xx向原告xx公司赔偿因不及时维修房屋损失23万元；3．被告缪xx、陈xx向原告xx公司支付违约金1635万元；4．判决被告缪xx、陈xx承担本案全部诉讼费用。

事实和理由：2014年11月6日，出租方（甲方）缪xx与承租方（乙方）盛xx、林xx、郝xx签订一份房屋租赁合同及相关附件，主要内容为甲方将位于南宁市xx区××路××号××广场××楼××号房以及一楼至四楼观光电梯出租给乙方用于酒店、办公餐饮等经营项目；乙方在租赁房屋所在地成立公司后，该公司直接取代乙方成为涉案合同的承租方（1.3条）；租金每半年支付一次，分别于每年的9月15日前和次年的3月15日前支付（3.1条、附件三）；合同约定的租金包含房屋租金及费用，除本合同另有明确约定外，乙方无需向甲方或第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其他任何形式的租金或者费用（包括但不限于物业管理费等）

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（3.2条）；乙方延迟交付租金的则应在收到甲方第二次书面催款通知后两个月内纠正延迟支付行为，若乙方连续两个月不缴租金甲方有权终止合同（6.2条）；甲方应办理租赁合同登记备案手续，甲方未履行办理合同登记备案义务的乙方可暂停支付租金直至合同登记备案手续完成（7.1条）；房屋主体结构出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障，甲方接到通知后保证24小时内维修完毕，乙方有权在24小时后自行维修，费用由甲方承担（7.3条）；若甲方未履行合同义务导致合同终止的应双倍赔偿押金50万元、水电押金3万元以及酒店转让金52万元，押金用于冲抵最后一期房租（8.5、8.6、8.7条）；房屋租金所产生的税费由甲方承担（10.2条）；甲方不按时交付房屋的每日应按首季度租金的0.05%向乙方支付违约金（12.1.2条）；乙方有权不支付甲方违约期间的租金（12.1.3条）；甲方单方面解除合同按剩余租期的租金总额2倍支付违约金以及包赔全部装修损失（12.2.1条）；先开具房租收据后支付租金，未提前15日开具房租收据导致付款延迟的乙方不承担拖欠租金的责任（附件三）。缪xx在甲方落款处签名，林xx在乙方代表处签名。2014年12月5日，案外人卢xx与林xx、缪xx签订一份宾馆（酒店）转让协议，三方约定卢xx将设立在涉案房屋之上的xx商务酒店转让给林xx，转让费520000元，该款由林xx交付给缪xx，再由缪xx支付给卢xx。2015年7月14日，乙方在租赁房屋之上设立广西南宁xx酒店管理有限公司，xx公司成为合同乙方，即为本案原告。涉案房屋为缪xx与陈xx共同共有，缪xx与陈xx是母女关系，合同5.1条甲方承诺，其拥有完全的资格、权利和

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授权签订并履行本合同及项下的各项权利、义务，本合同的签订和履行未违反其与任何第三方之间的合同、协议、承诺或者安排，且所有租金均由陈xx收取或按陈xx指令汇至他人账户，所以，陈xx应与缪xx作为共同的出租人承担责任，成为本案被告。合同签订后在经营过程中，原告代被告垫付各种费用287821元，其中房屋租金税款为54800元（22400元+16200元+16200元），物业服务费96000元，垃圾清运费38112元，电梯年检费5300元，电梯维保费32120元，电梯维修费20516元，房屋维修费40973元。后因新冠疫情影响，疫情期间应减免租金130725元。截止2020年9月19日，原告应付租金总额为5471775元（996000元/年×3年+1045800元/年×2.5年-130725元），2021年1月10日乙方已付租金总额人民币5360933.33元，加上垫付款287821元合计为5648754.33元，抵扣后原告多付租金176979.33元（5471775-5360933.33-287821）。下一期租金缴纳时间为2021年3月15日前，缴纳金额为52.29万元。2021年1月5日，在缴纳租金期限尚未届满的情况下，两被告以原告恶意拖欠租金为由单方面书面通知原告解除合同。被告又于2021年3月1日向南宁市xx区人民法院起诉要求被告撤离所承租的场地。被告的行为已构成重大违约，应承担违约责任。首先，2020年9月19日租金原告已支付完毕，且多支付176979.33元，2020年9月20日至2021年3月19日522900元租金支付期限为2021年3月15日，租金支付期限尚未届满就认定原告拖欠租金，并以原告“恶意拖

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将其经营风险转嫁到被告身上。被告保留追究原告赔偿损失的权利。五、原、被告双方已经变更合同约定的支付租金的时间以及方式，原告应先支付租金后使用。合同约定每半年支付一次租金，而实际上双方从合同履行开始就已经协商变更租金的缴纳方式以及金额，这点从双方长达6年以来履行合同的情况可以证明。原告均是每两个月支付一次租金，并且是先支付租金后使用，这从（2021）桂0102民初2564号民事判决的附表中可以看出来，每个年度3月20至9月19日的租金缴纳时间为3月、5月、7月。每个年度9月20日至3月19日的租金缴纳时间为9月、11月、1月，故2020年9月20日至2021年3月19日期间的租金应该缴纳时间为2020年9月、11月、2021年1月，而不是等到2021年3月15日才需要缴纳，原告起诉状称下一期租金缴纳时间为2021年3月15日没有事实依据。六、原告存在根本违约行为，在被告多次微信催告以及两次书面发函催告后仍不支付租金，被告向其出函要求解除合同有事实以及法律依据。根据合同6.2条约定：“如因乙方自身原因延迟支付应付租金情况的，乙方承诺在收到甲方第二次书面催款通知后2个月内纠正延迟支付行为……若乙方连续两个月不交租金，甲方有权终止合同。”原告拖欠租金远超2个月，被告要求解除合同有事实依据。按照合同法94条第三款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；的规定，原告在被告多次微信催告缴纳租金，两次发函并主动减免一个月的租金的情况下仍然不支付拖欠租金，其存在根本的违约行为，被告要求解除合同有法律依据。故无论是从双方约定还是法律规定来看，被

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告均有权解除合同。七、被告依照双方约定以及法律规定解除合同不存在违约行为，原告的全部诉请没有事实与法律依据。原告认为其租金已经支付完毕，不存在拖欠租金的行为，而被告以原告拖欠资金为由解除合同属于根本违约，要求被告双倍返还押金100万、水电费押金6万、双倍酒店设施设备转让费104万元、违约金1635万元。被告认为，原告拖欠被告租金构成根本违约，达成合同约定以及法律规定的解除条件，故被告发函解除合同不属于根本违约，原告在被告发函后确认解除合同，故合同解除的原因应是双方协商一致，被告没有存在任何违约行为，原告的诉求没有事实与法律依据。八、退一万步来说，即使法院最后认定被告单方面解除合同，认定被告构成违约，原告要求双方返还押金以及支付违约金1635万元过高，不应得到支持。原告至今仍然在经营使用涉案房屋，即使法院认定被告构成违约，那么违约金也应该以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，过错程度进行衡量。原告虽然装修了涉案房屋，但也使用至今，应该按照折旧后的价值认定原告的装修损失，况且在合同履行的过程中，确实是因为原告拖欠租金构成根本违约，被告为了防止损失的扩大才要求解除合同，原告在履行合同的过程中存在重大的过错，恳请法院在认定时予以考量。至于原告要求可得利益赔偿，没有事实与法律依据。经营性租赁合同中，承租人的损失主要表现为，寻找替代性租赁场所期间因不能正常经营而导致的损失。原告在解除合同后可以积极寻找替代性租赁场所进行经营，况且，从原告与被告的微信聊天记录看，由于疫情原因，其酒店已经很难支撑下去，完全无法达到之前的营业额，现在停止营业还有可能停止损失的扩大，故不能以

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之前的营业额来认定原告的可得利益损失，故承租人所受的损失应为装修的折旧损失，恳请法院以装修折旧损失为基础，兼顾原告的过错程度认定违约金数额。综上，恳请法院驳回原告全部的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

位于南宁市xx区××路××号××广场××号房屋的所有权人为原告缪xx和陈xx。

2014年11月6日，被告缪xx（甲方、出租方）和林xx（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.1甲方向乙方出租、乙方向甲方租赁的房屋为下述房屋及土地使用权（以下简称“房屋”），还包括建筑物中与房屋使用有关的附属通道、楼梯、电梯、设施设备、四楼庭院等；房屋地址为广西南宁市xx区××路××号××广场××楼××号房××楼××楼观光电梯等。1.3乙方如在租赁房屋所在地设立新的子公司或分公司，则该注册后新的子公司或分公司将直接取代乙方成为本租赁合同的承租方。2.1房屋租赁期限为16年，从2014年11月20日起至2031年11月19日止。其中2014年11月20日至2015年2月19日为免租期，甲方同意提供免租期供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作。乙方无需支付免租期期间的租金和费用，但乙方装修施工期间发生的实耗水、电、燃气、采暖费用由

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乙方承担。3.2本合同第3.1条约定的租金包含第1.1条约定的所有租赁范围的租金及费用。除本合同另有明确约定外，乙方无需向甲方或者第三方（包括但不限于物业管理公司等）另行支付其它任何形式的租金或者费用（包括但不限于物业管理费等）。6.2乙方保证其将尽全力履行本合同项下的各项义务，按照约定支付租金，正常使用房屋及其设施，如存在因乙方自身原因延迟支付应付租金情况的，乙方承诺在收到甲方第二次书面催款通知后2个月内纠正延迟支付行为，乙方每天按应缴租金的千分之一支付滞纳金。若乙方连续两个月不交租金，甲方有权终止合同。7.1本合同签订生效并交房后30日内，甲方应当负责办理并完成本合同的相关登记备案手续，承担因本合同登记而产生的费用，并且及时将相关登记备案的文件提供给乙方存档。若甲方未按上述规定履行合同登记义务，则乙方可暂停支付租金直至合同登记手续完成。7.2甲方应当根据本合同的约定按时向乙方交付房屋，并且按时开具合规租金收据。7.3在首个租期及延长期内，甲方应对房屋的主体结构进行定期维修保养（乙方自行装修部分除外），以保证房屋及设施的安全和可供乙方正常使用，并达到国家规定的要求。如租赁期内房屋的主体结构出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障，甲方应在接到乙方维修通知二十四小时内维修完毕；乙方也有权视实际需要在发出通知二十四小时后自行维修，费用由甲方承担。8.1乙方应按本合同的约定支付租金。8.4乙方自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与乙方经营相关的费用。8.5乙方向甲方交付50万元的押金和3万元的水电押金，甲方给乙方出具收据，该50万元押金用于冲抵本合

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同执行的最后一期房租，该3万元的水电押金于本合同执行届满乙方付清水电费后当天退还给乙方。8.6乙方向甲方一次性支付52万元的设备设施及物品（清单见附件）转让金，所有设备设施及物品全权归乙方所有及处置。8.7以上8.5及8.6中所描述的款项在合同签订3个工作日内支付给甲方，若甲方未履行本合同条款的相关约定及义务导致合同终止的，甲方应双倍赔偿返还给乙方。12.2双方同意，一方发生重大违约情形，另一方有权要求立即解除本合同，并有权要求违约方支付违约金或者赔偿因其违约而造成的损失，特别的：（1）如甲方擅自单方面解除本合同的，甲方应当按照本合同剩余期限的租金总额的两倍向乙方支付违约赔偿金，并包赔乙方的全部装修损失。（2）如因甲方违约而乙方要求解除本合同的，甲方应赔偿因其违约而造成的乙方损失，乙方损失的计算方式同12.2条第（1）款。10.2因履行本合同而须缴纳的各项税费，由双方根据中华人民共和国的法律法规各自承担。因房屋出租发生的政府规定的税收（包括但不限于城镇土地使用税、房产税等）由甲方承担。12.1（2）乙方无故未能按时支付租金的，则甲方有权每日按照未支付金额的千分之一要求乙方支付滞纳金。（3）甲方未能履行其他相关义务的，则乙方有权不予支付甲方违约期间的租金，因甲方违约造成乙方其它损失的，甲方还应赔偿乙方的直接损失，甲乙双方达成协议后乙方有权从租金中直接扣除。合同还就其他事项进行了约定，其中该合同附件三《租金支付约定及租金支付明细》中还约定：1、甲、乙双方约定，自起租日起租金为996000元/年，以后每三年增长一次，乙方无需支付本合同租金以外的其他任何费用；2015年3月20日至2018年3月19

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日每年租金99.6万元，2018年3月20日至2021年3月19日每年租金104.58万元，2021年3月20日至2024年3月19日每年租金109.81万元，2024年3月20日至2027年3月19日每年租金115.3万元，2027年3月20日至2031年12月19日每年租金121.07万元。2、第一年租金的支付时间为起租日开始后3个工作日内乙方支付首个半年度租金，其余半年租金于第一个承租周年结束前付清。第二年以后乙方应于每年的9月15日前和次年的3月15日前向甲方支付半年度租金。具体付款时间和金额及付款期限为：2015年3月20日至2015年9月19日的租金49.8万元在起租日开始后3个工作日内支付；2015年9月20日至2016年3月19日的租金49.8万元在2016年3月前支付；2016年3月20日至2016年9月19日的租金49.8万元在2016年9月前支付；2016年9月20日至2017年3月19日的租金49.8万元在2017年3月前支付；2017年3月20日至2017年9月19日的租金49.8万元在2017年9月前支付，以此类推。3、甲方应于每次付款日前15天将当半年度合规的属地房租收据，交付给乙方，以便乙方安排付款。如甲方未能按时提前将收据交付给乙方（或出租方是个人，未同时提供同期租金收益个人所得税完税证明复印件的）而导致付款延迟，乙方不承担拖欠租金责任。甲方应在其合法经营范围内开具收据，如其经营范围内无房屋租赁业务，应由房产所属地税务局代为开具；甲方应提供与房租合同约定项目内容完全一致的收据；甲方自行承担因开具房屋租赁收据而产生的房产税、个人所得税及其他各项相应税费。

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年1月5日向林xx、郝xx、盛xx发出《解约通知函》，解除前述《房屋租赁合同》。

因就合同解除事宜发生纠纷，缪xx遂于2021年3月1日向本院提起诉讼并主张：1、基于合同解除，判决林xx、xx公司、盛xx、郝xx立即向缪xx腾退房屋并迁出在房屋之上所注册的公司；2、林xx、xx公司、盛xx、郝xx向原告支付所拖欠租金总额530075元；3、林xx、xx公司、盛xx、郝xx向缪xx支付租金的滞纳金14842元（滞纳金计算方法：以拖欠租金总额530075元为基数，自2021年1月6日起，每日按照千分之一的标准，计至付清之日止，暂计至2021年2月3日计28天，530075×0.1%×28＝14842元）；4、林xx、xx公司、盛xx、郝xx向缪xx支付房屋占用费80226元（房屋占用费计算方法：以占用年度的租金标准，按照实际占用天数计算占用费，自2021年1月6日起，暂计至2021年2月3日计28天，占用费为1045800÷365×28＝80226元；5、林xx、xx公司、盛xx、郝xx承担缪xx因本案诉讼委托律师代理发生的律师服务费25000元（上述二至五项诉请金额与林xx、xx公司、盛xx、郝xx在缪xx处50万元押金相抵减，截至2021年2月3日林xx、xx公司、盛xx、郝xx仍需向缪xx支付150143元）。本院经审理，于2021年5月19日作出（2021）桂0102民初2564号民事判决书，判决：一、xx公司于本案判决生效之日起十日内，在不损坏房屋的前提下腾空位于南宁市xx区××路××号××广场××楼××、

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4010、4011、4012号房，并向缪xx返还该房屋，林xx、盛xx、郝xx应予配合；二、xx公司向缪xx支付租金155850.67元；三、xx公司向缪xx支付房屋占用费（计算方式：参照合同中约定的租金标准，从2021年1月6日计算至xx公司方腾退涉案房屋之日止）；四、盛xx、郝xx对xx公司在本案中应负的债务承担连带清偿责任；五、驳回缪xx的其他诉讼请求。因双方均不服该判决，俱向南宁市中级人民法院提起上诉。该案二审审理过程中，xx公司遂以缪xx、陈xx违约解除案涉《房屋租赁合同》为由提起本案诉讼，诉请如前。

另查明，南宁市中级人民法院于2022年8月20日针对本院（2021）桂0102民初2564号案件上诉一案作出（2021）桂01民终8595号终审判决，判决：一、维持南宁市xx区人民法院（2021）桂0102民初2564号民事判决第一项、第三项；二、撤销南宁市xx区人民法院（2021）桂0102民初2564号民事判决第四项、第五项；三、变更南宁市xx区人民法院（2021）桂0102民初2564号民事判决第二项为：xx公司向缪xx支付租金169465元；四、驳回缪xx其他诉讼请求。该判决同时明确确认缪xx享有合同解除权。

本院认为：本案所涉《房屋租赁合同》主体与效力的问题，已经法院生效判决予以认定，对此不再赘述。

本案中，xx公司要求缪xx返还双倍房屋押金计100万元、双倍水电押金6万元、双倍酒店设施设备转让费104万元以及支付违约金1635万元的依据系基于缪xx单方违约解除案涉《房屋租赁合同》，但依据南宁市中级人民法院作出的

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（2021）桂01民终8595号终审判决的认定，缪xx享有合同解除权，即表明缪xx解除案涉《房屋租赁合同》依法有据，并不属于违约解除的行为，因此，xx公司提出的前述诉讼请求，均无事实及法律依据，本院不予支持。但是，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，由于原、被告之间的《房屋租赁合同》已经解除，且对于押金及水电押金均未在前案中进行处理，双方合同中亦无关于承租方违约押金没收的约定，因此xx公司要求缪xx退还其押金50万元、水电押金3万元理据充分，本院予以支持。至于酒店转让费52万元，属于xx酒店违约导致合同被解除产生的损失，xx酒店要求缪xx退还没有事实及法律依据，本院对此不予支持。

对于xx公司主张的因不及时维修房屋的损失，一方面，根据双方合同约定，缪xx虽然负有维修案涉租赁房屋的义务，但是同时合同也约定xx公司应当根据自己的实际需要在通知缪xx维修二十四小时后自行维修，费用由缪xx负担即可。现xx公司在明知漏水影响其正常经营的情况下，不及时止损自行维修，而是等待缪xx、物业公司进行维修，由此造成损失进一步扩大，对此造成的损失，应当由xx公司自行负担。另一方面，xx公司主张的该项损失实际系客房因漏水而无法用于经营所产生的损失，但此项损失必然产生的前提应当是xx公司除漏水的客房外的全部客房都已客满，但xx公司也未能举证证明其主张的损失均符合前述前提条件。综上，xx公司要求缪xx赔偿因不及时维修房屋的损失，无事实及法律

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依据，本院亦不予支持。

陈xx虽然系案涉房屋的所有权共有人，但其并非案涉《房屋租赁合同》的当事人，也无对缪xx合同义务作出债务加入的意思表示，故根据合同相对性原则，xx公司要求陈xx在本案中承担合同责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款及第三款之规定，判决如下：

一、被告缪xx返还原告广西南宁xx酒店管理有限公司房屋押金50万元、水电押金3万元，共计53万元；

二、驳回原告广西南宁xx酒店管理有限公司对被告陈xx的诉讼请求；

三、驳回原告广西南宁xx酒店管理有限公司的其他诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费66940元，由原告广西南宁xx酒店管理有限公司负担62390

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元，被告缪xx、陈xx负担4550元。

案件保全费5000元，由原告广西南宁xx酒店管理有限公司负担1830元，被告缪xx、陈xx负担3170元。