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商品房预售合同纠纷拿回预付款和利息

发布者:范华|时间:2019年11月16日|233人看过

律师观点分析

原告金1、金2诉被告上海某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,由审判员周婉独任审判,公开开庭进行了审理。原告金1及原告金1、金2的共同委托诉讼代理人吴银海、范华,被告上海某置业有限公司的委托诉讼代理人赵轶均到庭参加诉讼。审理中当事人一致同意延长本案简易程序一个月审限,并申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。

原告金1、金2向本院提出诉讼请求:1、判令被告退还原告房款人民币(以下币种)3,130,748元;2、判令被告支付房款利息,以2,238,673.20元为基数,自2018年9月23日起至被告实际返还之日止,按同期银行贷款利率标准计算;3、判令被告协助原告办理系争房屋网签备案撤销手续;4、确认原、被告签订的商品房预售合同于2018年9月6日解除;5、本案诉讼费由被告负担。

事实与理由:原、被告于2017年6月16日签订《上海市商品房预售合同》,约定原告向被告购买位于系争房屋,购房款总计8,920,748元,原告于2017年3月至6月合计向被告支付房款3,130,748元。后原告在履行合同过程中,发现首付款远高于其事先向被告咨询的数额,故无法按期付款。原告多次要求被告退还房款未果,为维护自身合法权益,故起诉。

被告上海某置业有限公司辩称:对于第一项诉讼请求,扣除10%的违约金后同意退还剩余房款,即同意返还原告房款2,238,673.20元;不同意第二项诉讼请求,原告并未依约完成合同注销登记等手续。对于第三项诉讼请求,愿意协助原告办理网签注销手续。对于第四项诉讼请求,被告认为合同于2018年7月11日被告向原告发送律师函的时候解除。

本院审理查明确认如下事实:2017年6月16日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》,约定由原告向被告购买系争房屋,房屋总价8,920,748元。合同第七条约定的,如原告未按本合同约定的时间付款,应当向被告支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之一计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际房款之日止,逾期超过60天后,被告有权单方面解除本合同,原告应当承担赔偿责任,赔偿金额为总价款的10%,被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额,剩余房款退还给原告,如原告已支付的房价款不足赔偿的,被告有权追索;被告如行使解除合同权的,应当书面通知原告。合同附件一付款方式和付款期限约定,原告采取按揭贷款的方式支付房款,第一期于2017年4月17日前向被告支付900,748元,第二期于2017年6月16日前向被告支付2,230,000元,第三期余款5,790,000由原告以按揭贷款形式支付,乙方承诺于2017年6月23日前办理完毕按揭贷款手续,并保证按揭贷款于2017年9月14日前全部到达被告账户内。合同补充条款一第三条第二项约定,原告应确保按揭银行在本合同附件一约定的期限内将贷款部分房款发放至出卖人账户,贷款不足额或未能批准的,原告应在合同约定的付款期限内以自有资金补足,否则对欠付部分应当根据合同的相关约定承担逾期付款的违约责任。第十八条第一款约定,在原、被告任何一方根据本合同约定行使解除权时,本合同在书面通知送达对方之日即视为解除。第二款第一项约定,无论何种原因导致本合同解除的,原告应当在被告发出通知之日起10日内配合被告按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续,包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等,如原告未在前述规定期限内配合出卖人办理前述注销手续,原告除应支付本合同约定的违约金外,每逾期一日,还应支付相当于总房款万分之一的违约金。第三款约定,在办理完毕合同注销登记手续且原告已经按约返还房屋(如已交房)后,被告有权从买受人已支付的房价款中扣除原告未向出卖人偿付完毕的违约金、被告为原告向贷款银行履行担保责任而受到的全部损失(包括但不限于按揭款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费)、赔偿金、房屋占有使用费及其他费用,并将原告已支付房价款扣除上述所有费用之余额向贷款银行先行偿还原告的银行贷款及履行等贷款合同项下应付款项(原告已自行将贷款合同项下的应付款项偿还给贷款银行的情况除外),原告同意并确认该偿还应视为被告已将该部分款项退还给买受人,不足部分,由买受人继续向贷款银行进行偿还,如有余额,被告将书面通知原告前来领取。2017年3月18日,原告向被告支付200,000元;2017年4月15日,原告向被告支付700,748元;2017年6月16日,原告向被告支付2,230,000元。2018年7月11日,被告向原告发送《关于解除<上海市商品房预售合同>的律师函》,表示因原告未按约定付款,被告分别于2017年9月16日及2017年11月2日向原告寄发催款函,但原告至今未支付余款,故通知原告双方《上海市商品房预售合同》于2018年7月11日解除,合同解除后,原告应承担赔偿金额为总房款的10%,被告将扣除赔偿金后剩余房款无息退还原告,同时被告通知原告在收到律师函后十日内配合被告按照房地产主管部门要求办理完毕预售合同解除及网上备案注销手续等。原告确认于2018年7月14日收到该函,并于2018年9月6日向被告注册地寄送律师函,同时该将该律师函寄送被告本案中的委托代理人,表示对于解除预售合同不持异议,但不同意承担892,074.80元的赔偿金,对于双方办理撤销预售合同网上备案手续也不持异议,希望收到律师函后十日内配合办理;但寄送至被告注册地的信函遭退信。

审理中,被告代理人赵轶明确表示原告所称2018年9月6日的函其于2018年9月12日收到,对真实性无异议,其常年担任被告公司法律顾问。

上述事实,由上海市商品房预售合同、付款凭证、关于解除<上海市商品房预售合同>的律师函、律师函等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。

本院认为,依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的上海市商品房预售合同系双方当事人真实意思表示,合法有效,双方均应遵照履行。原告未依约支付房款,被告依据约定有权解除双方预售合同,故双方合同于原告收到被告提出解除合同意思表示送达之日即2018年7月14日解除。合同解除后,尚未履行的终止履行,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告要求返还其已支付的房款,并无不当,本院予以准许。原告要求被告协助办理相关预售合同网上本案注销手续,被告并无异议,本院亦予准许。对于原告主张的利息损失,合同约定相应款项的返还应在原告办理完合同注销登记手续,被告扣除相应款项后,有剩余的再予以返还,被告在解除合同的律师函中通知原告办理相关注销手续,原告虽未及时联系被告办理相关手续,但之后其向被告亦寄交了律师函,对违约金的计取明确提出异议,并通知被告在收到律师函后十日内联系原告办理相关合同注销手续,该律师函已送达被告常年委托法律顾问,之后被告未积极联系原告处理相关违约金及合同注销手续事宜,显有过错,故被告理应支付原告相应逾期返还房款利息。据此,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定,判决如下:

一、原告金1、金2与被告上海某置业有限公司就系争房屋于2017年6月16日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年7月14日解除;

二、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金1、金2房款313,0748元;

三、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金1、金2利息(以2,238,673.20元为本金,自2018年9月23日起至被告实际返还之日止,按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算);

四、被告上海某置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告金1、金2办理关于系争房屋签订的上海市商品房预售合同网上备案注销撤销手续。


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