最近有人向我咨询,他将一栋私房顶层鸽子棚改造后给了一个务工人员,每月只收几十的房租。前几天,该租户热得快烧水不当导致房屋失火,甚至还将隔壁邻居临近的两层楼烧毁,幸运的是未造成人员伤亡。现在对方却找到他索赔,问,租户造成的火灾,房东难道也需要承担赔偿责任吗?
根据《商品房屋租赁管理办法》的相关规定,出租人应当定期对房屋进行检查维修,使房屋处于正常的可使用状态,因没有及时维修房屋而造成的任何人身伤害和财产损失,出租人应承担赔偿责任。
与房屋不可分割的通气、通水、输电线路等,都属于“房屋的附属设施”。作为房东,应当明确告知租户出租屋及附属设施的年份、可能存在的缺陷和隐患,有义务进行完善和维修,尽物权人职责,如果房东没有尽到安全修缮的义务,因输电线路老化等而引起火灾,由此造成财产损失的,就由房东承担赔偿责任,除非租赁合同中有特别的约定。即使火灾的发生是租户的过错造成的,房东也要承担与其过错相应的赔偿责任。
在这次事故中,房东租房时并没有尽到告知的义务,租房后也没有履行房屋的完善、维修和管理的义务,甚至房东在屋顶还堆积了许多废弃物,对火灾蔓延到邻居家起到很大的助燃作用。因此,对邻居家财产的损失,房东需承担一部分的赔偿责任。
如果以为房东只会负责民事赔偿责任,那可就大错特错了。事实上,无论作为房东还是租客,大家都要注意消防安全,如果过失引起火灾造成严重后果,双方是都有可能要承担刑事责任的。尤其是房东,很可能会犯了失火罪和消防责任事故罪。
案例一:
2016年1月23日,成都市一自建楼房因出租户电器电路短路引发火灾,导致3人死亡6人受伤。武侯区法院以失火罪判决引发火灾的出租房租客陈某和房东林某。
原来,据法院审理查明,林某作为房东,未对该栋楼的电气线路进行有效管理和维护,也未对租户私自锁闭房屋通道的行为进行制止。
失火罪:是指由于行为人的过失引起火灾,造成严重后果,危害公共安全的行为。
《刑法》第一百一十五条:
放火、决水、爆炸、投毒或者以其他危险方法致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的,处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。
过失犯前款罪的,处三年以上七年以下有期徒刑;情节较轻的,处三年以下有期徒刑或者拘役。
案例二:
2015年6月6日,温州瑞安市一出租房发生火灾,造成住在该出租房内4人死亡。温州瑞安市人民法院作出判决:承租人张某犯失火罪,房东赵某犯消防责任事故罪。
原来,在火灾发生前的消防检查过程中,消防部门发现房东赵某的出租房存在安全隐患,便向其发放《消防安全隐患督改单》要求整改。但是,赵某不以为然,并未按通知要求进行整改。
《刑法》第一百三十九条
【消防责任事故罪】违反消防管理法规,经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行,造成严重后果的,对直接责任人员,处三年以下有期徒刑或者拘役;后果特别严重的,处三年以上七年以下有期徒刑。
看到上面的案例,很多房东可能会有担心,同时也疑惑,具体怎么做才能避免承担责任呢?
首先是不能将不符合消防安全条件的建筑用于出租,在消防安全方面一定要做到以下几点:
1、出租房的疏散通道、楼梯必须保持畅通,安全出入口可随时从室内开启。
2、出租房应配备灭火器、简易逃生面罩等。
3、出租房的窗户或阳台不得安装完全封死的防盗窗。
4、房间严禁使用可燃材料间隔。
5、不得乱拉乱接电线和电气设备,要定期维护,防止老化或短路。
6、严禁出租房屋作“二合一”、“三合一”(居住、生产、仓储)场所使用。
最后,提醒大家,消防鉴定只能证明起火原因,不能区分赔偿责任。