不动产担保物权的担保范围在合同约定与登记簿记载不一致时应当如何确定？

裁判要旨

以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是我国目前不动产担保物权登记的系统设置和登记规则并不完善，不动产担保物权登记的内容并不能准确反映担保合同的约定内容，且造成该不一致的责任不在当事人，而在于登记簿的设置没有完全与物权法的规定相一致。在此情形下，当合同约定与登记簿记载不一致时，不仅要看登记簿的记载，还要看当事人的合同约定，以此确定当事人对担保范围的真实意思表示。

案例索引

《中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司、中山市越翠湖房地产开发有限公司借款合同纠纷二审案》【（2020）最高法民终304号】

争议焦点

关于不动产担保物权的担保范围在合同约定与登记簿记载不一致时应当如何确定？？

裁判意见

最高院认为：《中华人民共和国物权法》第一百七十三条规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是我国目前不动产担保物权登记的系统设置和登记规则并不完善，不动产担保物权登记的内容并不能准确反映担保合同的约定内容，且造成该不一致的责任不在当事人，而在于登记簿的设置没有完全与物权法的规定相一致。在此情形下，当合同约定与登记簿记载不一致时，不仅要看登记簿的记载，还要看当事人的合同约定，以此确定当事人对担保范围的真实意思表示。

根据本院查明，华融深圳分公司分别与临沂越建公司、越翠湖公司和萧侣中签订的《抵押协议》，均明确约定所担保的主债权本金为人民币39994万元，抵押担保的范围包括主协议项下的重组债务本金、重组宽限补偿金、违约金、损害赔偿金、应向华融深圳分公司支付的其他款项以及为实现债权、抵押权而发生的费用和其他所有应付的费用。而根据原审查明，四份不动产证明载明的担保债权数额均为39994万元。显然，登记簿记载的担保债权仅为案涉债权本金，并不包括重组宽限补偿金、违约金等其他内容。该登记的担保范围与案涉《抵押协议》约定内容不一致，应以《抵押协议》为准。同时，担保合同属于从合同，担保人承担的担保责任范围应以主债务为限。华融深圳分公司主张其有权在对临沂越建公司、越翠湖公司的债权范围内对临沂越建公司、越翠湖公司和萧侣中提供的抵押物享有抵押权，具有事实和法律依据，本院予以支持。临沂越建公司、越翠湖公司、林岳平主张本案为最高额抵押、应以登记的抵押债权数为限确定优先受偿权的权利范围及债权数额，与事实不符，本院不予采信。原审判决认定华融深圳分公司享有优先受偿权的权利范围及债权数额应以抵押登记记载的担保债权数额为限，与事实不符，本院予以纠正。