作为一个购房者要避开的陷阱太多太多，不仅要担心开发商的资质和中介的可靠性，还要担心自己买到的房屋是否已被设置抵押权。而在现实生活中，往往有很多消费者在购买二手房交付房款后，办理房屋变更手续时被通知房屋已被法院查封。这种情况我们应该怎么办？ 一、基本案情 原告蔚某某与第三人侯某某于2017年12月5日签订房地产买卖契约，购买了侯某某所有的位于定襄县新开路棉花巷14号1单元东户房屋，价格27万元，当日交付侯某某25万元。2017年12月7日侯某某登报声明房产证作废。蔚某某装璜房屋后于2018年元旦入住。2018年2月1日，蔚某某与侯某某在定襄县不动产登记中心交清剩余房款，该中心出具房屋查询证明和交税通知。当日下午办理房权变更手续时，登记中心通知蔚某某不能交税，该房屋已被定襄县人民法院查封。 2015年5月29日侯某某向被告杜某某借款75万元，月利率2分。2016年2月26日为担保债务履行，杜某某与侯某某签订查封房屋作价30万元的转让合同，同时侯某某将房产证交付杜某某。当时口头言明到期不能还款查封房屋归杜某某所有，该合同名为转让实际是为履行债务的担保。 2017年杜某某向定襄县人民法院起诉侯某某后，法院判决侯某某清偿杜某某借款717,555.66元。利息从2017年4月17日起计算至执行完毕止（月利率2分）。判决后杜某某申请执行，定襄县人民法院依法查封了房屋。 此时该涉案房屋作为被执行财产，蔚某某可以向定襄县人民法院提出执行标的异议，要求中止执行，解除对涉案房屋的查封。法院经审查认定异议成立可以中止执行，若法院裁定异议不成立，蔚某某可以在裁定送达之日起15日内向法院提起执行标的异议之诉。 蔚某某提起诉讼后，杜某某答辩称： 1、侯某某向杜某某借款时抵押了查封房屋，且定襄县人民法院执行中予以查封，杜某某对查封房屋享有约定和法定优先权。 2、蔚某某不是查封房屋权利人无权排除执行。 3、蔚某某提供证据不真实，法院依法应驳回蔚某某的诉讼请求。 之后，侯某某称查封房屋时，侯某某在定襄县邮政储蓄银行贷款时做了抵押。2016年2月26日，侯某某与杜某某签订房屋转让合同时交给了杜某某房产证。侯某某与蔚某某签订房屋买卖合同时，谎称房产证丢失并做了登报声明。法院判决侯某某欠杜某某款和邮政储蓄银行贷款时抵押房屋的事实，均未告知蔚某某。 本案经定襄县人民法院审理后判决如下：解除登记在第三人侯某某名下的定襄县新开路棉花巷X号X单元东户房屋的查封。房权证定字第XXXXXX号。诉讼费5,350元由第三人侯某某承担。 二、律师解析 本案的关键点在于，买受人蔚某某与出卖人侯某某，在法院查封涉案房屋的裁定书生效前已签订合法有效的书面买卖合同，且蔚某某支付全部价款合法占有了房屋。由于侯某某谎称房产证丢失，导致蔚某某未办理过户登记。 在此类二手房买卖中，作为购房者常常会因缺乏法律意识而被出卖人隐瞒房屋已被抵押的事实，往往事后才发现该房屋已被法院查封，此时只要符合以下四个条件就可以通过提起执行异议之诉的方式解除房屋的查封： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 同样的，在商品房买卖中也会出现此类情形，如开发商将房屋抵押给银行，无力还款后银行申请执行将房屋查封。此时购房者只要符合以下三个条件就可以通过提起执行异议之诉的方式解除房屋的查封： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
