阿花和小明2013年在网上相识，15年的时候阿花大学毕业来到北京与小明网恋奔现，擦出了爱情的火花。两人感情迅速升温，不到两个月就见了双方的父母，双方父母也都很满意，二人即将走入婚姻的殿堂。

不久，等待阿花工作稳定之后，阿花的父母准备给阿花买一套房子，但是阿花以及阿花的父母不具备在北京买房的资格。

因此阿花就和小明约定，用小明的名义买房，房款由阿花支付，房子是阿花的，等阿花有购房资格了以后将房屋再过户给阿花，两人还在双方父母的见证下写了《证明书》。《证明书》上的内容为：“x号房屋名字是小明的，但是由阿花全款出资购买，小明没有x号房屋的所有权”。

一年后，房屋的产权证落到了小明的名下。

某天，阿花在小明手机上发现了小明和其他女性的开房记录。翻看了手机，才知道小明在和她恋爱的同时还跟至少三名女性保持亲密联系，甚至还有与多名女性的私密照片。看到这些的阿花气愤不已，一气之下提出了分手。最后辞去了稳定的工作出国留学。

直到去年年初，阿花毕业回国，又回到了北京。

阿花想要小明把房子过户回来，托关系四处寻找终于联系到小明。

于是，不断给小明打电话联系交涉此事，但小明却拒绝接听，根本无法与之联系。

后阿花登门去找小明，才知道小明现在人已经不在北京，并且已经于2017年9月将房屋以806万元又转卖给一个叫姓郭的人，被卖房屋已无法返还。小明还声称，“房子已经让我卖了，你找人家给你过户去呗”

无奈之下，阿花一纸诉状将小明告上了法庭。

法院查明，根据阿花出具的房屋所有权证，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，《居间服务合同》，《房屋交易保障服务合同》，《售房委托书》、《证明书》及当事人的当庭陈述等证据。认定，涉诉房屋系阿花全部出资购买。因此，确认x号房屋借名买房事实成立。

2017年9月19日，小明与案外人郭某签订《北京市存量房屋买卖合同》，将案涉房屋出售，成交价格806万元。现案涉房屋所有权已变更至郭某名下，但由于案涉房屋已过户到案外人郭某名下，返还房屋已无可能，小明应当返还出卖房屋的不当得利。

【律师意见】

首先，法院认定借名买房事实成立，律师认为借名人维权应当符合以下五个要件：

1、借名买房的合理解释。

2、借名人实际出资。

3、借名人实际占有房屋。

4、买房合同票证等重要购房手续的掌握。

5、借名人与出名人之间形成了借名合意。

本案中阿花和小明签订了《证明书》（借名买房协议），保留了购房合同和发票等重要手续和文件。根据证据之间的相互印证可以证明x号房屋是由阿花出资购买，小明和阿花之间是借名买房关系。

第二，关于小明将房屋卖给第三人郭某。《买卖合同解释》第3条的内容，因无权处分订立的买卖合同，买卖合同有效，不因买受人善意或恶意而受影响。若买受人为善意，且符合善意取得所有权的构成要件的，买受人直接依照法律的规定善意取得标的物的所有权；反之，买受人虽为善意，若不符合善意取得动产所有权的构成要件，则即使动产已经交付或者不动产已经办理过户登记，所有权移转的效果仍为效力待定，须经权利人追认或者处分人取得处分权，才能发生所有权移转的效果。

本案中，小明案涉房屋已过户到案外人郭某名下，郭某为善意第三人，郭某有权取得房屋的所有权。由于返还房屋已无可能，具体返还金额应根据小明与郭某就涉案房屋约定的实际成交价格予以确定。

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