案情简介
再审申请人陈某会、杨某全向再审被申请人彭某、杨某出售房屋时未告知房屋内曾有人坠楼的事实,彭某、杨某得知此信息后向法院起诉,请求撤销双方签订的房屋买卖合同。一、二审法院通过审理,支持彭某、杨某的诉讼请求。后再审申请人不服判决,向四川省高级人民法院提起再审申请。
案件争议
再审申请人对于隐瞒有人坠楼的事实,是否违反称诚实信用原则,构成欺诈?
法院认为
本院经审查认为,本案争议焦点,陈某会、杨某全未将涉案房屋出现过非正常死亡的事件告知彭某、杨某,是否属于应当告知的重大信息,涉案房屋买卖合同是否属可撤销的合同。根据原一、二审查明的事实,成都市公安局高新区分局对杨立坠楼事件在小区内对证人进行了调查,根据调查笔录所载明的内容分析,原一审认定杨立系从涉案房屋坠楼,陈某会、杨某全并未提供反证予以反驳。从彭某、杨某提起诉讼的行为看,二人在装修房屋期间才知晓涉案房屋出现过非正常死亡事件时,即起诉卖方故意隐瞒真实情况,诱使自己作出错误的买房决定,说明彭某、杨某对房屋的“不吉”信息非常在意。“不吉房屋”问题的产生是和中国人根深蒂固的民俗文化有关,民间习俗作为一种千百年传袭下来的习俗和生活经验,已经深深进入了中国人的内心,是客观存在并有一定合理性的。在法律层面上,这种合理的习俗在法律上可以归为善良风俗,是受法律保护的。从而,“不吉房屋”这一事实能够引起法律关系变化,在现实层面上,“不吉房屋”虽然在物理层面上没有瑕疵,但在普通人的心理上,人们购买房屋的目的是平安、舒适,这样的房屋可能就会影响人们的居住心理。作为卖房者,如果故意隐瞒房屋的“不吉”信息,即违反了诚实信用原则,其行为即构成欺诈。对于因受欺诈而签订的房屋买卖合同,应当依照《合同法》第五十四条第二项的规定,确认合同为可撤销的合同。故二审认定事实清楚,适应法律正确。
实务建议
1、房屋买卖双方尽量就关心的重大事项与对方进行沟通,并留有相关证据。
2、中国的部分民间传统风俗,能够足以引起法律关系的变化,合同双方在协商过程中尽量充分说明。
案例索引
成都市中级人民法院(2015)成民终字第7099号
四川省高级人民法院(2016)川民申2822号