物业服务合同纠纷

律师观点分析

呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司与陈某物业服务合同纠纷一审民事判决书

（2020）内0105民初3661号

原告：呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司

委托诉讼代理人：苏利德，内蒙古合亿步律师事务所律师。

委托诉讼代理人：阿斯尔，内蒙古合亿步律师事务所律师。

被告：陈某，住内蒙古呼和浩特市。

原告呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告某某物业公司的委托诉讼代理人阿斯尔，被告陈某的委托诉讼代理人迟爱玲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

某某物业公司向本院提出诉讼请求：

1．依法判令陈某向某某物业公司支付拖欠物业服务费18937元；

2．依法判令陈某承担逾期支付物业服务费违约金1330元（自2019年1月1日起按每日应缴纳费用的0.21‰暂计算至2020年6月1日，并继续计算至全部物业服务费及滞纳金给付之日止），律师代理费1216元。以上共计21483元；

3．本案诉讼费用由陈某承担。

事实和理由：内蒙古某某春华置业有限公司交房后与某某物业公司签订《前期物业服务合同》，约定由某某物业公司对东岸国际住宅小区提供前期物业管理服务。某某物业公司与陈某签订《东岸国际一期（A区）临时公约（承诺书）》，约定由某某物业公司向东岸国际住宅小区业主提供物业服务，业主按照2.8元／月／平方米、车位费是130元／月／个的标准缴纳物业服务费。某某物业公司依约为陈某提供物业管理服务，但陈某却未按照约定时间向某某物业公司缴纳物业管理费，陈某应承担本案律师费、诉讼费及其他为实现债权所支付的费用。

陈某辩称，某某物业公司物业服务不到位；屋顶漏水，物业公司未予妥善处理，造成经济损失4680元，应从物业费中扣除。

经审理查明，陈某系内蒙古呼和浩特市××区业主，房屋面积为281.8平方米。

内蒙古某某春华置业有限公司（甲方）与某某物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定由某某物业公司为位于呼和浩特市××区东岸国际住宅小区提供物业服务。物业管理服务费标准为：高层2元／月／平方米、多层2.8元／月／平方米、别墅3.6元／月／平方米，自本合同签订之日起至业主委员会成立之日止。第三十七条约定，本合同自2009年5月20日起生效。

2010年5月24日，陈某签署《东岸国际一期（A区）业主临时公约》承诺书，承诺确认已详细阅读内蒙古某某春华置业有限公司制定的《东岸国际一期（A区）业主临时公约》，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约，同意承担该公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该公约的行为承担连带责任。陈某未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费18937元（2.8元×281.8平方米×24个月）。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，内蒙古某某春华置业有限公司与某某物业公司签订的《前期物业服务合同》，对陈某具有约束力，某某物业公司为陈某居住的东岸国际小区提供物业服务，陈某应当履行交纳物业管理费的义务，陈某向某某物业公司支付2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费18937元。对于某某物业公司主张陈某支付违约金、律师代理费的诉讼请求，因《前期物业服务合同示范文本》中未明确约定物业费缴纳时间，且未对律师代理费作出约定，前述业主临时公约中对业主支付违约金及律师代理费均约定不明，故对某某物业公司的上述诉讼请求，本院均不予支持。对于陈某提出的房屋漏水问题，某某物业公司应积极配合陈某与房屋开发企业查找房屋漏水原因并协调解决房屋质量问题，关于陈某提出的因房屋漏水造成经济损失的抗辩意见，其可另案主张权利。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、陈某于本判决生效后十日内向呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司支付物业管理费18937元；

二、驳回呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费169元（呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司已预交），由陈某负担137元，由呼和浩特市某某酒店物业服务有限公司负担32元。